Ingatlan Magyarországon

Új fejlesztések: Angyalföld, Újbuda, Óbuda

A főváros XI. kerületében idősotthont építenek, a XIII. kerületben és Óbudán összesen majdnem 500 új lakás átadása várható az elkövetkező két évben.

Már készül az Újbuda önkormányzata és a Millers Zrt. közös beruházásában elkészült nyugdíjas-apartmanház a XI. kerületi Bikszádi utcában.

A 150 férőhelyes idősotthon felépítésére az önkormányzat és a befektető közös projektcéget hozott létre. A kerület a 200 millió forintot érő telkét adta a vállalkozásba, az épületet a magánberuházó építi fel, amely több mint hat éve foglalkozik ingatlanfejlesztéssel a kerületben - nevéhez kötődik egyebek mellett a Nádorliget lakópark.

Az Újbuda Gyöngye elnevezésű házban 110 egyszemélyes és 20 kétszemélyes apartman kapott helyet. A házban lesz nyugdíjasklub, napköziotthon, továbbá támogató szolgálat a környéken, a saját lakásukban élőknek. A házban öt apartman bérleti díja az önkormányzatot illeti meg, további 100 helyre a lakókat túljelentkezés esetén az önkormányzat jelöli ki.

Spanyol érdekeltségű beruházás

Az év végéig 250 új lakás épülhet Angyalföldön. A Rozsnyai út 14-20. szám alatt három törtvonalú sávházban 250 lakás építését tervezi a Promociones Hun Kft. A mélygarázsos épületek földszintjén üzlethelyiségek és vendéglátóegységek kapnak helyet.

A sávházaknak a Rákos-patak melletti sétány felé eső részen penthouse-szinttel is rendelkező lakótornyok épülnek. A lakások 45 és 110 négyzetméter közötti alapterületűek lesznek. A beruházó Promociones Hun Kft. spanyol befektetők projektcége.

247 lakásos ház Pünkösdfürdőn

A Csillagkert teraszház Budapest III. kerületében, a Pünkösdfürdő utca és Ipartelep utca által határolt területen épül, előreláthatólag 2008 végére készül el.

A projekt keretében 247 panorámás, teraszos, praktikus alaprajzú lakást kínál egy U alakú, kertes, kilencszintes épületegyüttesben. Az épület pinceszintjén teremgarázs kap helyet, a földszinten kereskedelmi egységeket alakítanak ki a lakók számára is hasznos szolgáltatásokkal.

Három változat van az ingatlanadóra

Júniusban zárhatja le a parlament az ingatlanadó tárgyalását, legalább is a pénzügyi tárca nem húzná őszig a megvitatást. A tervezet három variációval számol, a nullszaldós mellett egy 40-50 milliárdos, és egy akár 150-200 milliárdos bevételt hozó koncepció is realizálódhat.

Túl vannak az első koalíciós egyeztetésen a kormánypártok az ingatlanadó ügyében. Múlt pénteken - a miniszterelnök részvételével - tárgyaltak a témáról, ám a Fidesz kordonbontási akciója miatt félbeszakították a tanácskozást, így az álláspontok érdemi ütköztetése is elmaradt - tudta meg a Világgazdaság kormánypárti forrásokból.

Szocialista politikusok szerint ugyanakkor nem okoz csúszást a menetrendben, hogy koalíciós szinten meghiúsult az első érdemi konzultáció; a politikai döntés még ebben a hónapban, esetleg március elején megszülethet. A kabinet áprilisban vagy májusban adhatja áldását a tervre, a parlament pedig júniusban le is zárhatja a törvényjavaslat tárgyalását - vélik szocialista képviselők, egyébként, értesülések szerint a Pénzügyminisztérium is ezt szorgalmazza. Mások viszont azt mondják: az adótörvényekről ősszel tárgyal a parlament. Az SZDSZ továbbra is "csomagban" tárgyalna az ingatlanadóról.

Azok, akik a gyorsabb verziót szorgalmazzák, azt mondják: azért van szükség az első fél évben kihirdetett törvényre, mert az önkormányzatoknak elegendő felkészülési időt kell adni - hiszen az adóval kapcsolatos minden feladatot nyilvánvalóan a helyhatóságoknak szánnak. A konvergenciaprogram egyértelműen 2008-as bevezetést tartalmaz, ezért ehhez kell igazodni.

A napilap értesülései szerint három koncepció fut versenyt. Az egyik államháztartási szinten nullszaldósra "hozná ki" az ingatlanadó bevezetését, a másik szerint nettó 40-50 milliárd pluszbevétel folyhatna be, a harmadik bevezetése pedig akár nettó 150-200 milliárdot is jelenthetne. A három változat közös eleme, hogy lennének mentességi feltételek. A szocialisták szerint az adókulcsok csak a megegyezés legutolsó elemei lesznek. A döntési mechanizmus szerintük az lenne, hogy a várható társadalmi következményhez és a várt államháztartási bevételhez "szabják" az adómértékeket.

Tovább szűkül a lakáskereslet

Ismét romlott a fővárosi ingatlanpiaci index: a kilátásokat jelző mutató értéke a múlt év októberéhez képest 6,8 ponttal, -20,8 pontra csökkent ez év januárban.

Az AL Holding valamint az Ingatlan és Befektetés című szaklap támogatásával készített felmérés alapján az idén a használt lakások ára 2 százalékkal csökken, az új lakások ára pedig 4,5 százalékkal emelkedik. A felépített lakások száma tavaly 34-35 ezer volt, idén 32-33 ezer várható.

A negyedévenként végzett felmérés szerint most is a lakáspiacon a legpesszimistább a megítélés, a legkisebb ingadozás az irodapiacot jellemzi, míg a legjelentősebb romlás a raktárpiacon következett be – foglalta össze az eredményeket Akar László, a GKI vezérigazgatója.

Stagnált a piac

A fővárosi indexre utalva elmondta, az a kisebb ingadozásoktól eltekintve az elmúlt 4-5 évben stagnáló piacot mutat. A lakáspiacon az utolsó negyedévben kiegyenlítődött a mindeddig jelenlévő különbség a forgalmazók és a fejlesztők megítélése között, a forgalmazók várakozásai romlottak, a fejlesztőké kissé javultak az októberi megkérdezéshez képest. Az országos átlagban 4-5 százalék körüli áremelkedéssel számolnak a piaci szereplők az új ingatlanok körében. A másodlagos piacon stagnálást, illetve csökkenést jósolnak, egyedül a telkek ára emelkedik tovább, de az is az infláció alatti mértékben.

A lakásépítés tendenciája várhatóan 2006-ban is csökkenő ívet követ, a prognózis szerint 2006-ban 34-35, 2007-ben 32-33 ezer új otthon átadása várható. A tavaly év végi pesszimista hangok ellenére kifejezetten lendületesen indult az idei értékesítés. A forgalmazók véleménye szerint a használt lakás piacon és az új, de már felépült, viszont még el nem adott lakások körében szinte lehetetlen árat emelni.

Akciókkal csábítanak

A Lakásvásár kiállításokon – amelyen százhatvan lakáspiaci társaság, és a hiteleket folyósító bankok, külföldi sláger- helyszíneket felvonultató cégek egyaránt megtalálhatók - öt éve folyamatosan készülő felmérések is azt támasztják alá, hogy az ajándék konyhabútorok és beépített konyhagépek mellett sokan konkrétan az árból is engednek, ami lakásonként nem egyszer 1 millió forint megtakarítást is jelenhet a vevőnek. Ilyen alkalmi vételekre bizton számíthatnak a februári, jubileumi rendezvény látogatói is.

Emelkedő lakásárak

A készleten lévő lakások száma tavaly az év elején intenzív csökkenésnek indult, majd a második félévi átadások eredményeként év végére újra 1500 fölé emelkedett, ez azonban azt mutatja, hogy az úgynevezett beragadt lakások is mozognak, csak az igazán kurrenseknél lassabban.

Az előrejelzések szerint az év végére éves szinten átlagosan 4 százalékkal emelkedtek a fővárosi új lakásárak, s ez várható 2007-ben is. A kiadott építési engedélyek száma vagy stagnálni, fog, esetleg további csökkenés következik be. A beruházók kivárnak, nem igen várhatóak új belépők a piacon, vagy ha igen akkor azok egy szűk csoportot érintő szegmensben indítanak új fejlesztéseket. A megkezdett, több ütemben megvalósuló építkezések folytatódnak.

A keresleti oldalon inkább visszaeséssel, összességében 8500-9000 körüli eladott lakással számolnak a szakemberek. A szabad, (nem kész) lakásállomány 6000 körüli számra csökkenhet, a készlet csökkenésében a III. negyedévre jósolható számottevő változást.

Budapest még drágább, mint Bukarest

Románia EU-csatlakozása lendített a bukaresti telekárakon, a magasabb státusú övezetekben 800-1200 euró közötti négyzetméteráron lehet vásárolni. Budapest még mindig drágább, itt 1200 eurótól indulnak a telekárak. Bécs belvárosa is egyre vonzóbb.

A budapesti belső zöldövezetben 1200, a bukarestiben 800 eurónál kezdődnek az építési telkek négyzetméterárai - derül ki a Neocity Group ingatlanpiaci gyorsjelentéséből. A tanulmány megállapítja, a román fővárosban az EU-csatlakozás nagyot lendített az ingatlanárakon. Ma már 800-1000 euró közötti négyzetméteráron lehet építési telkeket vásárolni a város magasabb státusú övezeteiben.

Bel-Budán drágább

A magyar főváros még drágább, itt 1200 eurós négyzetméteráraktól indulnak a telkek. Budán továbbra is erősödik a kereslet a magasabb kategóriájú ingatlanok építésére alkalmas területek iránt. Mind Bel-Budán, mind a zöldövezetekben keresettek azok a telkek, ahol egy- illetve kétlakásos családi házakat lehet építeni.

A Neocity Hungary Kft. az izraeli Neocity és Arlon cégcsoport magyarországi közös társasága. Az utóbbi években mindkét csoport több közép-kelet-európai (Prága, Bukarest, Budapest) ingatlanfejlesztést valósított meg. (A Neocity Group mögött a legnagyobb izraeli bank, a Bank Hapoalim áll.) A Neocity Hungary Kft. Magyarországon Natura márkanév alatt jelenleg három projektet fejleszt. Ezek: a Pestszentlőrinc kertvárosában található Natura Reviczky Liget, a csillaghegyi ForestHill Natura és az ürömi Natura Villapark.

Bécs belvárosa a legvonzóbb

Egy másik felmérés, a CB Richard Ellis adatai szerint Bécs és Ausztria egyre vonzóbbá válik: a szövetségi főváros irodapiacként tör előre, míg Ausztria egésze az ingatlanberuházók számára egyre vonzóbb – mindez növekvő mértékben a nem német beruházóknak köszönhető. 2006-ban az ingatlanberuházások 2,4 milliárd euróval új rekordot értek el Ausztriában. A 2005-ös év iroda-bérbeadási csúcsát a 2006-os év 390 ezer négyzetméternyi bérbe adással közelítette meg. 2007-ben várhatóan a kereslet meghaladja a kínálatot, így az első osztályú irodák bérleti díja Bécsben hat év után először 20-ról 21 euró/négyzetméter/hóra emelkedhet. A beruházók számára Bécs – egyike a világ legstabilabb városának – ezután is vonzó marad.

2007-ben a külföldi beruházók érdeklődése az osztrák ingatlanpiacon – ezen belül is döntően a kereskedelmi ingatlanok területén – továbbra is fennmarad. "Mindenek előtt a nagy európai metropoliszok, mint London, Párizs, Madrid vagy Barcelona hozamcsökkenése miatt a stabil, de történetileg valamivel drágább osztrák ingatlanpiac a külföldi beruházó csoportok számára egyre vonzóbbá válik - mondta Andreas Ridder, a CB Richard Ellis Ausztria cégvezetője.

Jól fogynak a hazai luxusingatlanok

A luxusingatlanokat forgalmazó Engel&Völkers közvetítőcég nemrég indított magyarországi képviselete a vártnál jobb forgalomról számolt be.

Budapest mellett a vidéki luxusingatlan-piacra is kiterjeszti tevékenységét az Engel&Völkers (E&V) magyarországi képviselete - közölte a cég az MTI-vel.

Mozsár István, a kelet-európai régiót (Horvátország, Románia, Csehország, Szlovénia, Magyarország) is felügyelő magyarországi iroda vezetője elmondta, hogy a vártnál sokkal jobban rajtolt a luxusingatlanok közvetítésével foglalkozó Engel&Völkers magyarországi képviselete.

Jelenleg több mint száz prémium kategóriás lakóingatlan van a cég portfóliójában, de ez a szám a terjeszkedéssel egyre bővül. Budapesten meglehetősen nagy a túlkínálat a luxusingatlan-piacon, a vidéki országrészekben azonban még nem indult be ez a piac. Ezért ide is kiterjeszti tevékenységét az E&V.

Az Engel&Völkers 59 százalékos növekedést ért el világszerte a múlt évben, így 123,6 millió eurós árbevételével eddig történetének legjobb eredményét könyvelhette el. Az ipari ingatlanokból származó bevétele 49,4 millió euró, a lakossági ingatlanokból származó bevétele pedig 74,2 millió euró volt.

Az E&V tavaly közel 3 milliárd euró értékű ingatlan forgalmazását bonyolította le. A hamburgi központ mellett két stratégiai régióban, New Yorkban és Hongkongban is megnyitotta központját. Jelenleg több mint 1700 alkalmazottja dolgozik a világ 25 országában, 204 lakossági és 19 ipari ingatlanokkal foglalkozó irodában.

Biztosan lesz jövőre ingatlanadó

Hatvanmilliárd forintos bevételre számít a jövőre bevezetendő ingatlanadóból a kormány. Nem bevételnövelő intézkedésnek szánják, más adónem(ek)et csökkentenének egyidejűleg. Az [origo] által megkérdezett szakértők szerint a munkát terhelő adók vagy az szja egy részét pótolná a kormány az új adónemmel.

A kormány már döntött, 2008-ban a Magyar Köztársaságban lesz ingatlanadó - jelentette be csütörtökön az utóbbi napokban a témáról napvilágot látott találgatásokra reagálva Tátrai Miklós, a Pénzügyminisztérium államtitkára.

Tátrai elmondása szerint az új adónem bevezetése nem a hiány további csökkentését szolgálja, az ebből tervezett 60 milliárdos bevétel nélkül is teljesülne a konvergenciaprogram. Az ingatlanadóval inkább a terhek átrendezésére törekszenek majd: a PM szerint azért van rá szükség, hogy a vagyoni jellegű adó bevezetésével más adónemeket pótoljanak.

Az államtitkár szavaiból kiderül, hogy a kormány végül egy "visszafogottabb" tervezetet fogadhatott el. A Világgazdaság ugyanis néhány napja kormánypárti forrásokra hivatkozva megírta, hogy eredetileg három variációval számoltak - köztük egy olyannal, amelyből akár 150-200 milliárdos bevétel is származhatna.

Az államtitkár hozzátette: Magyarországon kisebb szerepük van a vagyon- és vagyonjellegű adóknak, mint az Európai Unióban, és a kormány ezen kíván változtatni az adóterhek átalakításával.

Lényegében ugyanezt mondta Gyurcsány Ferenc miniszterelnök csütörtök reggel a Magyar Televízió Nap-kelte című műsorában. Amennyivel több pénz befolyik az államkaszába az ingatlanadónak köszönhetően, annyival csökkentenek más adónemet. Ez a konvergenciaprogramban is így szerepel - idézte a kormányfőt az MTI.

Ez lehet érzékeny kérdés, mert más fogja fizetni az ingatlanadót, mint például a helyi iparűzési adót. Az egyik jobban érinti a lakosságot, a másik jobban érinti a vállalkozókat - fogalmazott a miniszterelnök. Gyurcsány Ferenc szerint az adórendszer szerkezetét kellene átalakítani, mert az nem ösztönöz eléggé munkavégzésre, beruházásra és megtakarításra.

Iparűzési adó vagy szja helyett

Barcza György, az ING Bank elemzője szerint a kormány a munka miatt a vállalkozókat sújtó adóterheket enyhítené az ingatlanadóból. Barcza elmondta: a tervezett hatvanmilliárdos bevételből szerinte az iparűzési adót vagy a járulékterheket csökkentenék.

A szakértő szerint ugyanakkor kérdéses, hogy a konvergenciaprogram a tervezett hatvanmilliárdos ingatlanadó bevételnövelő hatása nélkül is tartható lesz-e. Barcza elmondta: az idei várhatóan 6-6,5 százalékos GDP-arányos hiányt követően jövőre is jócskán csökkenteni kell majd a deficitet, ez pedig igen komoly megtakarításokat feltételez, ha a Pénzügyminisztérium most kijelenti, hogy nem tervez bevételnövelést a kamatadóból.

Jóval rugalmasabbnak látja a kamatadó ügyét Török Zoltán, a Raiffeisen Bank elemzője. Török szerint az ingatlanadó nem képvisel akkora összeget, hogy a kormány komolyan számoljon vele a büdzsében. Az elemző inkább szimbolikus értékűnek látja az ingatlanadó bevezetését, éppúgy, mint a vizitdíjat. Török Zoltán úgy gondolja, hogy az adó tényleges mértékéről később születik majd döntés.

A Raiffeisen szakértője szerint első körben az ingatlanadóból valószínűleg a személyi jövedelemadót enyhítik majd, vagy az ingatlanadó leírható lesz az szja-ból.

Új városközpont épül Újpesten

Környezetvédelmi szempontokat is figyelembe vesznek a Váci út mentén épülő új IV. kerületi városrész kialakításakor. Az első ütem egy év múlva készülhet el.

Négy hektáron, 200 millió euró költséggel új városközpontot épít Újpesten a CEU-Reality csoport - jelentette be Járosi Tamás, a beruházó cég vezetője, valamint Derce Tamás IV. kerületi polgármester pénteken, sajtótájékoztatón.

A volt újpesti bőrgyár helyén, a Váci út, a Károlyi István, a József Attila és az Attila utca által határolt 4 hektáros területen januárban kezdődött a Károlyi István városközpont építése. A 4 hektárból 1 hektár megmarad zöldfelületnek - mondta Járosi Tamás, a beruházó vezetője.

Az első ütemben - amely egy év múlva lesz készen - négy épületben 300 lakást alakítanak ki. A lakások harmada már elkelt, a jelenlegi átlagos ár 340 ezer forint négyzetméterenként. A három ütemben felépítendő 900 lakás mellett 50-55 ezer négyzetméter iroda, szálloda és több kiszolgáló létesítmény is lesz a területen.

Demszky Gábor főpolgármester a nagy zöldfelületet, a biológiai szennyvíztisztítót (ennek használatával a Dunából locsolják majd a gyepet), valamint a geotermikus fűtést emelte ki a beruházás jellemzői közül. Derce Tamás kerületi polgármester az új városközpont névadójára emlékezett - Károlyi István gróf alapította 1840-ben Újpestet.

Szalkai István kerületi alpolgármester azt hangsúlyozta, hogy a beruházó - amely a fővárosban már sok lakást épített - nem a profit maximalizálására törekszik, hanem új életminőséget kíván teremteni.

Tavasszal nemzetközi tervpályázatot hirdet a beruházó a második és harmadik ütem épületeinek tervezésére. A terület közepére négy darab 17 szintes lakótornyot terveznek, penthouse-lakásokkal.

Az építési költségekkel a színvonal is csökken

Csökkentek az építési költségek tavaly az év második felében, így 2006 egészére is mindössze 1,2 százalékos drágulást mutatott ki az Archigram "négyzetméterár"-elemzése. Emögött azonban gyakran a színvonal csökkenése áll.

Összesen 5500, tavaly befejeződött építési projekt költségadatait elemezte az Archigram Kft. A kiadvány csaknem 2000 milliárd forint értékű beruházás adatait tekintette át, igaz, a szerzők megjegyzik azt is, hogy a magyarországi költségadatok egy része az építtetői-befektetői szándék miatt "titkolt", és nem is kerül adatként a rendszerbe, míg más esetben bekerül ugyan, de hasonló okból torzítva - írja a Népszabadság.

Meglepő módon 2006 második felében az építőanyagok, az energia és a munkaerő árának növekedése ellenére az építési költségek csökkentek. A 2005 végén indult növekedési trend csak 2006 első felében tartott ki, a választások elmúltával eltűnt, hasonlóan a 2002-es, ugyancsak választási évben megfigyelt tendenciához. 2006 egészében így az előző évihez képest mindössze 1,2 százalékkal voltak magasabbak az építési költségek, ez messze elmarad az inflációtól.

Az Archigram elemzésében szereplő adatok nem elsősorban az árak változását mutatják, hanem az építkezések általános műszaki tartalmával összefüggő építési árszínvonalról tájékoztatnak. Például az ipari jellegű épületek több éve tartó, messze az átlag feletti drágulása mögött egyértelműen az igények emelkedése áll: az acélszerkezetek, a szendvicspaneles csarnokszerkezetek elterjedése emeli az átlagminőséget, és ezzel együtt persze a költségszintet is.

Az előzetes várakozásoktól elmaradó, 2006-os költségszint-növekedés így arról is árulkodik, hogy különösen a magasépítés és a közberuházások volumene kicsi volt, színvonaluk alacsony. Jellemző, hogy az elemzők a közszféra beruházásában épülő több épületfajtánál (különösen az önkormányzati beruházásoknál, hivataloknál, művelődési létesítményeknél, utaknál) árcsökkenést tapasztaltak.

A legnagyobb mértékben egyébként a vegyes üzletek és a hűtőházak fajlagos költségei nőttek (18 százalék körül). Szintén kiugró a homlokzatfelújítások drágulása, ami feltehetően a hőszigetelések elterjedésére vezethető vissza. Átlagon felüli a szállodák, néhány ipari, mezőgazdasági, illetve egészségügyi épülettípus drágulása (6-9 százalékos). Szintén átlagon felül nőtt a mélyépítésen belül a csatornák, gázvezetékek és vasutak építési költsége (4-5 százalékkal, a csatornáké pedig 20 százalék felett). Három százalék feletti mértékben nőtt a bevásárló-központok, a kollégiumok és a középiskolák ára.

Ugyanakkor néhány épülettípus ára csökkent, a legjobban a hivataloké és a művelődési épületeké, ahol 3-4 százalékos a mérséklődés. Az infrastrukturális beruházások közül az utak építése lett olcsóbb (1-2 százalékos mértékben).

Az építési költségeket tekintve a legdrágább épületfajtának - 270-280 ezer forintos négyzetméterárral - az irodák és a szállodák bizonyultak, de borsos a bevásárlóközpontok és a kórházak ára is (közel 240 ezer forint). Ebben műszaki, építészeti okok játszanak szerepet (különleges burkolatok, igényesség, gépészet, kórházi higiéné). 220 ezer forint felett van a gépipari csarnokok ára is, valamivel kisebb a vizsgált családi házak és a könnyűipari csarnokok, művelődési létesítmények költsége. A sportlétesítmények ára még kétszázezer forint felett van. A hivatalok árai 2006-ban kétszázezer forint alá, a 2002-es szintre estek vissza, és ide kúszott fel a vegyes üzletek árszínvonala.

A középmezőnyben, 170-180 ezer forint körül vannak a szociális otthonok, a rendelők, középiskolák, kollégiumok, általános csarnokok, társasházak. 160 ezer forint körül találjuk az egyházi épületeket, az alapfokú iskolákat és óvodákat. Olcsóbbak a raktárak és a hűtőházak, ezek négyzetméterenként mintegy 140 ezer forintból építhetők. Olcsónak nevezhetők a mezőgazdasági épületek, ahol az átlagár 55-65 ezer forint.

Lakásvásár tizedszer

Százhatvan lakáspiaci társaság és a hiteleket folyósító bankok, külföldi sláger-helyszíneket felvonultató cégek mellett az 5. Készház vásár is megjelenik a tizedik budapesti Lakásvásáron.

Február utolsó hétvégéjén a SYMA Csarnokban immár tizedik alkalommal rendezik meg a budapesti Lakásvásárt, a lakáspiac legnagyobb rendezvényét.

A tavaszi Lakásvásár kiállítást szervező médiacsoport felmérést végzett a kiállítók körében, és arra a következtetésre jutott, hogy a tavaly év végi pesszimista hangok ellenére kifejezetten lendületesen indult az idei értékesítés. A januári adatokból a 160 kiállító többsége arra következtet, hogy az inflációt is meghaladó áremelés már a február végi kiállításon érezhető lesz. A forgalmazók véleménye szerint azonban a használt lakás piacon és az új, de már felépült, viszont még el nem adott lakások körében szinte lehetetlen árat emelni.

A Lakásvásár kiállításokon öt éve folyamatosan készülő felmérések is azt támasztják alá, hogy az ajándék konyhabútorok és beépített konyhagépek mellett sokan az árból is engednek, ami lakásonként nem egyszer 1 millió forint megtakarítást is jelenhet a vevőnek. Ilyen alkalmi vételekre bizton számíthatnak a februári, jubileumi rendezvény látogatói is.

A tavaszi Lakásvásár kiállítás ezúttal a Készház vásárt is befogadja, ahol a könnyűszerkezetes szakma tizenöt képviselője együtt mutatja be különböző technológiával, ám egyformán MAKÉSZ védjeggyel épülő házait.

A három napos Lakásvásár kiállítás február 23-án a SYMA új, nyolcezer négyzetméteres csarnokában nyitja meg kapuit.

Szinte mindenre van kereslet Zuglóban

Az eladók néha túlárazzák a lakásokat és családi házakat Zuglóban. A Főváros XIV. kerülete divatkerületnek számít, itt még a panel is eladható.

Felmérések szerint a főváros XIV. kerülete már jó ideje az úgynevezett divatkerületek közé tartozik, a vásárlást tervezők közül sokan költöznének szívesen Zuglóba, a zöld környezet, a kertvárosias részek és a belváros közelsége miatt. A kerület jó hírnévnek örvend, szinte minden ingatlantípust keresnek, noha az eladók időnként meglehetősen túlárazzák a kínált lakásokat, családi házakat – mondta Murányi Ákos, a Duna House Kft. elemzési vezetője.

Ez különösen a családi házak esetében van így, az igazán jó állapotban lévők ára általában 50 millió forintnál kezdődik, ezért sokan inkább továbbmennek a XVI. kerületbe, ahol 10-15 millióval kevesebbért is tudnak vásárolni. A kínálatban 30 millió alatt csak elvétve szerepel családi ház, ennyiért az Istvánfy út környékén lehet közepes állapotú ingatlant vásárolni, egy hasonlóért a Szugló utcánál már 40 millió forintot kérnek. A vevők által igen kedvelt Alsórákoson 50 millió alatt nemigen akad eladó családi ház: az Írottkő utcánál 2 szintes, 200 négyzetméteres, felújítandó ingatlanért csaknem 49 millió forintot kell fizetni, hasonló, némileg jobb állapotú házért a Kalauz utcánál már 53 millió forintot kérnek, míg a Kalocsa utcában egy viszonylag modern, 276 négyzetméteres házért 65 millió forintot várnak el.

Mindenesetre az ennél igényesebbet keresők sem maradnak ingatlan nélkül: egy, a Hermina úton található 400 négyzetméteres, jó kialakítású villaházért 180 millió forintot kell leszurkolni. Élénk az érdeklődés az új építésű lakások iránt is, amelyek közül elsősorban a kis, 6-12 lakásos társasházakban lévőket keresik. A vásárlók jó része fiatal, a kellemes környezetért cserébe szívesen kifizetik az akár 25?30 millió forintos árat is.

Ennél azért olcsóbban is lehet új lakást vásárolni a kerületben: a metróhoz közeli Bíbor utcában 310-330 ezer forint között alakulnak a négyzetméterárak, a Nagy Lajos király úthoz közeli, jó közlekedéssel rendelkező épületben 330-360 ezer forint a négyzetméterár, ugyanakkor a Stefánia úton, közel a diplomatanegyedhez már 400 ezer forint felett kell kalkulálni, sőt a Cinkotai úttól nem messze egy csendes utcában a 450-470 ezer forintos négyzetméterár sem meglepő.

A közlekedési lehetőségek és az alacsonynak mondható árak miatt viszonylag jól megy a panelek piaca is, az ilyen típusú lakások jellemzően 8-11 millió forint között cserélnek gazdát, függően elhelyezkedésüktől. Általában igaz, hogy a forgalmas főutakra néző lakások kevésbé kedveltek, a Hungária körút mellett például nem a legegyszerűbb feladat az ingatlanok értékesítése. A panelárak utcáról utcára változnak, a Pillangó parkban például 8,5 millió forintért 37 négyzetmétert lehet vásárolni, 50 négyzetméterért 9,8 millió forintot kérnek. (Ebben az esetben is jól látszik a kis alapterületű lakásoknál jellemző relatíve magasabb négyzetméterár.)

A Füredi út mellett 33 négyzetméterért már 9 millió forintot kérnek, míg az Örs vezér terénél, az Ikea bútoráruház közelében 49 négyzetméterért az V. emeleten 10,5 millió forintot kell fizetni, míg ugyanitt 68 négyzetméterért 12,5 milliót kérnek. A négyemeletes panelekben az árak valamivel magasabbak, az Ormánság utcában például a négyzetméterár 230 ezer forint is lehet.

Aki mégis inkább a téglaépítésű lakásokat preferálja, bőséges kínálatból választhat 9 millió és 90 millió forint között. Előbbi összegért az Erzsébet királyné útján 33 négyzetméteres lakást lehet vásárolni, utóbbiért pedig az Uzsoki utcában egy 5 szobás, 214 négyzetméteres, impozáns villát kapunk a pénzünkért. A használt téglalakások átlagos négyzetméterára 293 ezer forint, 13?15 millióért már viszonylag bő kínálatból lehet válogatni.

Lakásból házba, ugyanannyiért

Budapesti agglomerációja talán már nem olyan kapós, mint néhány éve, de most is jó lehetőségeket kínál azoknak, akik hajlandók kicsit többet utazni fővárosi munkahelyükig. Egy háromszobás budapesti lakás árából ugyanis néhol szerény családi házat kapni - csak jól kell megválasztani a települést.

A KSH adatai szerint az utóbbi pár évben lelassult Budapest lakosságfogyása, sőt néhány százzal gyarapodott is a népesség. Ez ugyan elsősorban a külföldiek letelepedési kedvének köszönhető, de tény, hogy a fővárost elhagyók száma is jelentősen mérséklődött.

Okkal feltételezhetjük tehát, hogy az agglomeráció már kevésbé vonzó a budapestiek szemében, mint korábban - hiszen a kiköltözők zöme általában valamelyik közeli települést választja, hogy megtarthassa munkahelyét.

Ugyanakkor, mint körképünkből kiderül, a tapasztalatok szerint a divatos agglomerációs településeken az árak magasra emelkedtek, míg a kevésbé népszerű helyeken egy háromszobás budapesti lakás árából takaros családi házhoz is hozzá lehet jutni.

Márpedig a vásárlók a kertvárosi területeket részesítik előnyben. Többségük a néhány éve épült, de szolidabb árfekvésű házak közül próbál válogatni, és van igény kis lakásszámú társasházak otthonaira is - jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője.

Önálló házat nemigen találni 30 millió alatt
Budaörs, Törökbálint, Biatorbágy, Diósd térségében régi típusú házat felszereltségtől függően 180 és 250 ezer forint közötti négyzetméteráron lehet venni, az új lakások 300 és 450 ezer között szóródnak - mondta az [origo] kérdésére Kocsis György, a helyi Otthon Centrum-iroda vezetője.

Egyértelműen Budaörs a legdrágább a térségben, egy ottani 50 milliós házhoz hasonló Diósdon 30 milliónál nem sokkal kerül többe. Biatorbágy is olcsóbb , mivel oda már matrica is kell az autópályán, viszont ígéretes fejlesztések indultak meg a közelmúltban.

A Duna House adatai szerint Érden a legkeresettebb ingatlanok közé tartoznak az új építésű, négylakásos házakban található 60-70 négyzetméteres lakások, melyek jellemző ára 16 és 18 millió forint között alakul. Törökbálinton inkább 30 és 50 millió forint közötti házakat árulnak, de sorházat lehet 20 millió környékén is venni.

Budakeszin a négyzetméterárak közelítik, vagy meg is haladják a 300 ezer forintot. Néhány éve épült lakóparkban található, panorámás, közel 100 négyzetméteres ingatlan kínálati ára 25 millió forint, míg egy színvonalas, erdő mellett elhelyezkedő luxusvilláért 96 millió forintot kérnek a tulajdonosok.

Északabbra, Solymár és Nagykovácsi már egyértelműen családi házas övezet, lakást keveset találni; ami van, az többnyire újabb építésű, és 270 ezer forintba kerül négyzetméterenként - ecsetelte Bóka Balázs, a solymári Otthon Centrum-iroda munkatársa. Házat 30 milliótól érdemes keresni, ennél olcsóbban csak nagy kompromisszum árán találhatunk, drágábban viszont akár 70 millióért is bőven akad.

Dunakeszin 10 millióért régi, 50 négyzetméteres társasházi lakáshoz, vagy panelban körülbelül 70 négyzetméterhez lehet jutni. Sőt, kis lakópark lakást 9 millióért is árulnak - derül ki a Duna House adatbázisából. Felújítandó, 100 négyzetméteres családi házért 17 millió forintot kérnek, egy új, nagy ikerház azonban már közel 40 milliót forintot kóstál.

Gödön 100 négyzetméter körüli családi házakra 22-25 millió forintot kell áldozni, de igényesek választhatnak dunai panorámást 150 millióért. Utóbbi esetben a négyzetméterár 375 ezer forint, ami, például, a budai zöldövezet 5-700 ezres árszínvonalához képest kimondottan kevés.

Gödöllő ugyan messzebb esik Budapesttől, ám az M3-as autópálya és a hév-vonal kettőse feledteti a távolságot. A városi Otthon Centrum-irodát vezető Gavló Zoltán tájékoztatása szerint használt társasházi lakást 185-220 ezer forintos négyzetméteráron kínálnak, újat 250 ezer körül. A házak közelítenek a 300 ezerhez, jóllehet időnként az új építésűek között is akad olcsó.

A Duna House adatai szerint a Kertvárosban már 12 millió forintért is árulnak régi típusú házat, de a többség a 25-40 millió forintos kategóriában helyezkedik el. A kereslet inkább a felújítandó, 70-es években épült, 30 millió forint alatti kockaházak iránt erős, noha ezekkel bőven van munkája a vevőnek.

Kistarcsán a fiatalabb családi házak 230 ezer, a régebbiek 200 ezer forint körüli négyzetméteráron kelnek el, egy új lakásért azonban már 260 ezret is meg kell fizetni - ismertette Bátori Bernadett, az Otthon Centrum helyi képviseletének vezetője. Elég sokan keresik a kisebb panelokat, de kevés van belőlük, így a fajlagos áruk eléri a 200 ezer forintot is. A kínálati árak függnek a hév közelségétől - a kissé kieső Nagytarcsa pontosan ezért olcsóbb.

Pécelen 200-250 ezer egy normál méretű ikerház négyzetméterenkénti ára - mondta az [origo] érdeklődésére Gál Krisztián (szintén Otthon Centrum). Úgy véli, Pécel nemsokára Budaörs-szerű település lehet, ha megépül a tervezett termálfürdő, bár az esélyeket rontja, hogy autóval a Pesti út az egyetlen közlekedési alternatíva.

Társasház, sorház kevés van a településen, különösen a másfél-kétszobás otthon hiánycikk. A gyér választék miatt az efféle lakások négyzetméterenként 250 ezerért is elmennek, sőt, a panelok is majdnem ennyibe kerülnek.

Gyömrő hasonló okokból szintén elég drága, 270-280 ezret is érhet egy kisebb lakás négyzetmétere. (Az M0-ás közelgő átadása már nem is képes emelni az árakon.) Ehhez képest Ecseren, a Kálvária-dombon az ikerház is csak 240 ezerért megy el, Maglódon pedig 220-230 ezer az ár.

Szigetszentmiklóson a Duna House tapasztalatai szerint élénk a piac, különösen a 20-30 millióért kínált családi házakat keresik, de nagy az igény a hév-vonalhoz közeli, belvárosi kis lakásokra is, jellemzően 15 millió forint alatt. Jó minőségű új építésű lakásra a Lakihegyi lakóparkban 240-260 ezres négyzetméteráron lehet szert tenni, a nagyobbak pedig 200 ezer alatt elérhetők.

A közeli Dunaharasztiban inkább a családi házak után érdeklődnek 20 millió forint környékén, azonban mindkét településen jellemző, hogy az eladók a reálisnál rendre magasabb árat kérnek, ami alaposan megnehezíti az értékesítést.

Az Otthon Centrum szigetszentmiklósi irodájában azt az információt kaptuk, hogy 240 ezerért új, 180-200 ezerért használt társasházi lakást kaphatunk. Új, általában négyszobás ikerházakat 17-23 millióért hirdetnek - tette hozzá Rajacsics Rita irodavezető. Halásztelek árai meglehetősen borsosak, az önkormányzat ugyanis már nem ad engedélyt társasház építésére.

Az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint valamelyes visszaáramlás is észrevehető a Budapest környéki kisvárosokból, községekből, főként a fővárosba való bejutás, illetve a hazautazás nehézségei miatt - ezért egyre fontosabb szempont a tömegközlekedés.

Mivel az agglomerációból a BKV szállítja befelé a legtöbb utast, érdemes összevetni az ingatlanárakat azzal, hogy a BKV-s busz- vagy hév-kapcsolattal rendelkező településekről mennyi idő alatt lehet eljutni valamelyik nagy forgalmú budapesti csomóponthoz.
Település
Járat
Végállomás
Idő

Budaörs
40
40 piros
40E
140E
Móricz Zs. körtér
Móricz Zs. körtér
Móricz Zs. körtér
Móricz Zs. körtér
13-24 perc
13-21 perc
14-25 perc
28-29 perc

Budakeszi
22
22 piros
Moszkva tér
Moszkva tér
16-23 perc
17-20 perc

Diósd
13
113
Campona
Campona
16-26 perc
22-24 perc

Gödöllő
Gödöllői hév
Örs vezér tere
40-46 perc

Gyál
55
84 piros
89 piros
94
94E
Boráros tér
Határ út
Határ út
Határ út
Határ út
27-33 perc
27-34 perc
26-32 perc
30-32 perc
23-29 perc

Kistarcsa
Gödöllői hév
Örs vezér tere
20-22 perc

Nagykovácsi
63
Hűvösvölgy
9-18 perc

Pécel
69
Rákoskeresztúr
14-22 perc

Pomáz
Szentendrei hév
Batthyány tér
32 perc

Solymár
18
64
164
Szentlélek tér
Hűvösvölgy
Hűvösvölgy
17-23 perc
13-18 perc
19-23 perc

Szigetszentmiklós
Ráckevei hév
Vágóhíd
33 perc

Törökbálint
72
172 piros
Kosztolányi D. tér
Kosztolányi D. tér
13-25 perc
20-21 perc

Budai ingatlanok hegyen, völgyön

Budapesten változatlanul a budai oldalon lévő, panorámás hegyvidéki ingatlanok a legnépszerűbbek. A versenyben kissé lemaradva szerepelnek a völgyek, különösen azok, amelyek zajos főutak mentén fekszenek.

</BEVEZETO>

Vezet a Gellért-hegy

"Panorámájuknak köszönhetően a fővárosban egyértelműen a budai hegyek a legnépszerűbbek" - mondta Gálya Anikó, az At Home Budapest Network Kft. vezetője. "A magasra épített házak forgalma mindig jelentősebb volt és marad a jövőben is, de a hegyek és a völgyek ingatlanpiacán egyaránt a különlegesség, a presztízs, a jó közlekedési adottság emeli a vételárakat, illetve befolyásolja a bérleti díjakat."

A budai hegyekbe költöző bérlők általában a havi 40 és 100 ezer forint közti költségű ingatlanokat részesítik előnyben. Az alacsonyabb összegekért a külső hegyvidéken szerény lakást lehet bérelni, míg a magasabb díjak egy középkategóriás igényes, illetve bútorozott házat takarnak.

A külföldiek bérletigényeit az ingatlanhoz tartozó panoráma mellett presztízsszempontok is alakítják, cserébe havonta félmillió forintot is megadnak. Az extrának tűnő díj azonban nem feltétlenül párosul különleges felszereltséggel.

A még borsosabb árú bérleményekhez már úszómedence, kerthelyiség tartozik - teszi hozzá a szakértő. A külföldi cégek elvárják vezetőiktől, hogy a cég imázsához méltó lakóhelyet béreljenek itt-tartózkodásuk idejére. Ezért reprezentációs megfontolásokból a külföldiek mélyebben nyúlnak a zsebükbe.

A multicégek különösen a hozzánk érkezett ügyvezetőiket jutalmazzák presztízsbérleményekkel. Igényeiket főként a II. és a XII. kerület ingatlanjai elégítik ki. Fekvéstől és felszereltségtől függően nem egyedi a havonként 1 millió forintos bérleti díj egy 120 négyzetméter körüli ingatlan esetében, és ismertek ennél drágábbak is.

A budai oldal hegyvidéki ingatlanjainak toplistáját a Gellért-hegy vezeti. A népszerűségi, illetve a presztízsérték szerinti rangsorban kiemelt helyen szerepel a Svábhegy, az Istenhegy, a Hármashatár-hegy, a János-hegy és a Széchenyi-hegy is.

Gálya Anikó szerint az utóbbi időszakban jelentősen megnőtt az érdeklődés a III. kerületi Csillaghegy és környéke iránt, és a várakozásokhoz képest kevésbé fejlődött Sasad és vidékének kereslete.

A budai völgyekben 30 százalékkal kisebb ingatlanárak mentén alakul a piac, mint odafönt. A számos népszerű környék, így Hűvösvölgy vagy Kelenvölgy népszerűségét leginkább a közlekedés viszontagságai és a belvárostól való távolsága csökkenti.

Kedveltségüket növeli ugyanakkor, hogy itt tágasabb telkeket és lakóövezeteket találni. A kiemelt értékű völgyekben lévő ingatlanok ára 40 milliónál kezdődik. A külföldiek megadnak havi 6-700 ezer forintot, de ennyi pénzért 4-500 négyzetméteres igényes családi ház jár.

"A kivételes adottságok a völgyekben is felfelé alakítják az árakat" - mutat rá a szakértő. "A Budakeszi úton fekvő nemzetközi iskolák környékén, illetve a III. kerületi angol iskola közelében jóval magasabbak a bérleti díjak, mint akár csak néhány utcával távolabb. "

Buda délen húzódó völgyeinek értékét igazából csak az elmúlt két évtizedben fedezték fel, főként a XI. kerületből érkezők, illetve a pesti oldalról ide átköltözők, akik döntésében kevésbé volt meghatározó a térség felkapottsága.

Érdekes, hogy a főváros délnyugati és déli agglomerációjába települt multinacionális cégek vezetői számára nem vonzó lakóhely Újbuda, Budafok és Budatétény, holott a térség ideális környezetet nyújt annak, aki kedveli a csendes, munkahelyéhez közeli, ugyanakkor Budapest központjával szinte egybenőtt városrészeket.

Nyegrutz Györgyi, az Ibiszk Kft. társtulajdonosa szerint Budafok-Tétényben és Újbuda déli területein jelenleg erős a beépíthető telkek iránti kereslet, csakhogy kevés az eladó telek. A mégis eladásra kínált ingatlanok nagysága jellemzően 150-300 négyszögöl.

A térség ingatlanpiacának pezsgésére utal, hogy több kerületrészben - többek közt épp a völgyekben - kisebb-nagyobb kiterjedésű társasházak épülnek. Élénkült az elmúlt évekhez képest a 40 milliós kertes családi házak iránti kereslet is.

Budafok legnépszerűbb kerületrészeinek egyike Rózsavölgy - kedveltsége kimutatható az itteni ingatlanok átlagnál magasabb áraiból, hiszen az ide költözők megadják a félmillió forintot négyzetméterenként.

Nyegrutz Györgyi ugyanakkor rámutat, hogy a hegyekkel-völgyekkel tűzdelt déli kerületeken átvezető főutak menti ingatlanok iránti érdeklődés közel sem számottevő. Az adásvételre felkínált ingatlanok értékesítését jelentősen hátráltatja az autók okozta nagy zaj.

Én is kiköltöztem a családdal Érdre. Így családi házban lakunk és esténként tücsköket, reggelenként madarakat hallgatunk, friss a levegő stb. Persze a füvet nyírni kell Plusz 15 km, kb. húsz perc, de megéri!

Arculatot vált a Bosnyák tér

Várhatóan jövőre indul és 2010-re megvalósul az új zuglói városközpont. A mintegy 40 milliárd Ft-os beruházás eredményeként végre méltó külsőt kap Zugló egyik legfrekventáltabb és legforgalmasabb tere, a Bosnyák tér.

A Mundo nevet viselő, új városközpont építésére vállalkozott lengyel beruházó cég, az Echo Investment három elismert nemzetközi építészirodát bízott meg a központ megvalósíthatósági tanulmányának megalkotásával. Az amerikai Laguarda.Low, az angol Chapman Taylor és a szintén brit Benoy feladata volt, hogy egy multifunkcionális városközpont megvalósíthatósági tanulmányát tegyék le az asztalra.

Egy olyan új városközpontban gondolkodtak, amely kielégíti a környék lakóinak igényét és szervesen kapcsolódik a körülötte megvalósuló fejlesztésekhez; fővárosi irányítással a központ tőszomszédságában alakítják ki a 4-es metró végállomását és újítják fel a Bosnyák téri Piacot is, a zuglói önkormányzat vezetésével pedig egy új sport és kulturális központot hoznak létre a Rákospatak túloldalán, a volt MTK sporttelep helyén.

A pályázatnyertes Laguarda.Low tanulmányából kiindulva a RAS Építészeti és Tervezőiroda készítette el a projekt kezdeti építészeti koncepcióját. A koncepció alapján az Echo Investmenttel már számos projektben együttműködő lengyel Mofo tervezőiroda és egy, a hetekben kiválasztásra kerülő magyar tervezőiroda készíti majd el a végleges terveket.
Az új városközpont építése a Bosnyák téri piac teljes megújulását is eredményezi a, de hogy pontosan milyen is lesz, az még tárgyalásokat igényel a kerülettel és a beruházóval.

Dudus111 írta:

Én is kiköltöztem a családdal Érdre. Így családi házban lakunk és esténként tücsköket, reggelenként madarakat hallgatunk, friss a levegő stb. Persze a füvet nyírni kell Plusz 15 km, kb. húsz perc, de megéri!

Kattints a kibontásához...

Én nyírnám a füvet ezerrel....a Keleti környékén sajnos kevés van belőle.

yvette írta:

Én nyírnám a füvet ezerrel....a Keleti környékén sajnos kevés van belőle.

Kattints a kibontásához...

Ami azt illeti, én is szivesen nyírnám a füvet.
Csak szenvedek itt a 3. emeleten.
És, a Blahán sincsen túl sok fű

Kedves sorstárs! Megértelek...Irány a zöldbe a hétvégén!

yvette írta:

Kedves sorstárs! Megértelek...Irány a zöldbe a hétvégén!

Kattints a kibontásához...

Mondjuk, azért nem ártana, ha demszki-papát rá lehetne venni arra, hogy betonosítás helyett zöldítsen.

Természetesen, nem zöld betonra gondoltam!

Újpest, az olcsó lakások földje

Szinte paradicsomi állapotokat találnak Újpesten, akik kevés pénzből szeretnének lakást vásárolni: akár 150 ezer forintos négyzetméteráron is lakáshoz lehet jutni. A viszonylag alacsony árak miatt igen népszerűek a panelok - derül ki a Duna House kerületkörképéből.

A fővárosi összehasonlításban meglehetősen alacsony árú, ugyanakkor jó állapotú IV. kerületi panellakások iránt élénk az érdeklődés, különösen a 10 millió forint alatti árkategóriában. Mint más budapesti lakótelepeken, itt is leginkább a kisebb lakásszámú, négyemeletes panelházak lakásait keresik.
A vevők elmondása szerint a viszonylag csendes, zöld környezet, a jó közlekedési lehetőségek (3-as metró) és természetesen az alacsony árak vonzzák őket a IV. kerületbe - jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője.

A forgalmasabb, központi helyen lévő ingatlanok kevésbé keresettek, az érdeklődés főleg a Virág, Nyár és Rózsa utcákra koncentrálódik: a Nyár utcában például egy 53 négyzetméteres lakásért pontosan 10 millió forintot kell fizetni - ez 189 ezer forintos négyzetméterárnak felel meg.

A panellakások négyzetméterára 150 és 190 ezer forint között mozog (a felső értékhez közelítve már bőven lehet válogatni), de egy-egy különlegesen jó állapotú és elhelyezkedésű hajlék ára a 200 ezer forintos határ fölé is kúszhat. Mindenesetre 10,8 millió forintért akár már egy háromszobás lakás tulajdonosa lehet bárki.

A legolcsóbb panelok négyzetméterára alig haladja meg a 150 ezer forintot: a Berda József utcában 11 millió forintért 72 négyzetméteres, felújított ingatlant lehet vásárolni. Ugyanitt található a kerület egyik legolcsóbb lakása: 28 négyzetméterért mindössze 4,9 millió forintot kell fizetni.

Káposztásmegyeren, az egyik legfiatalabb, számos, más helyen nem tapasztalt kreatív megoldással épült - nem mellesleg nívódíjas - lakótelepen is bőven lehet válogatni a lakások között. Ezek jellemzően nagyon jó állapotúak, és nem messze tőlük hamarosan egy aquapark is elkészül.
A négyzetméterárak itt valamivel magasabbak (170-200 ezer), a kereslet pedig nagy mind a kisebb, mind a nagyobb, 1 plusz 2 félszobás lakások iránt - utóbbi esetben 65 négyzetmétert 12 millió alatt meg lehet venni. A közeli új lakóparkban 300 és 320 ezer forint közötti négyzetméteráron kínálnak lakásokat, nagyobb részük már a tervezőasztalról elkel.

A kevésbé népszerű téglaépítésű lakások többségéért 200 és 280 ezer forint közötti négyzetméterárat kérnek. A kínálatban a hétköznapi társasházi lakások mellett a vásárlók által kevésbé kedvelt, földszinti, közös udvarból nyíló ingatlanok is szerepelnek - ezekhez azonban összességében elég olcsón lehet hozzájutni.

Kapós a vásárlók körében Újpest kertvárosi része is - a kerületben a családi házak ára 17 millió forintról indul (ennyiért például a budai belső kerületekben csak kis alapterületű társasházi lakást lehet vásárolni), de a jó állapotú ingatlanok inkább a 30 millió forintot közelítik. Ezért a pénzért 104 négyzetméteres, kiváló állapotú, extrákkal bőségesen ellátott házat kínálnak.

Néhány jellemző ár a IV. kerület kínálatából:
<TABLE borderColor=#afd1ea cellSpacing=0 cellPadding=4 width=470 border=1><TBODY><TR><TD width="20%">Utca
</TD><TD width="20%">Ár
</TD><TD width="20%">Alapterület
</TD><TD width="20%">Négyzetméterár
</TD><TD width="20%">Jelleg
</TD></TR><TR><TD width="20%">Károlyi István u.
</TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD></TR><TR><TD width="20%">Vécsey Károly u.
</TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD></TR><TR><TD width="20%">Munkásotthon u.
</TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD></TR><TR><TD width="20%">Szíjgyártó u.
</TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD></TR><TR><TD width="20%">Szilaspatak sor
</TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD></TR><TR><TD width="20%">Tél u.
</TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD><TD width="20%"></TD></TR></TBODY></TABLE>

Hogyan adja el jól a lakását?

Ahhoz, hogy jó áron adjuk el a lakásunkat, nem elég türelmesnek lenni. Tudni kell, mennyit ér a lakás, kik a potenciális vevők, mennyit érdemes engedni az árból. De még az is fontos, hogy milyen megvilágításban, mely napszakban és milyen illatok mellett mutatjuk meg az eladni szánt otthont.

Amikor az ingatlanunk eladása szóba kerül, mindenekelőtt tudni kell, hol fogunk ezután lakni, és a váltás – beleértve akár az ideiglenes megoldást is – milyen anyagi vonzattal jár. Legalább ilyen fontos, hogy elkerüljük a tulajdonosok leggyakoribb csapdáját, azaz lakásunk túlárazását: tisztában kell lennünk az ingatlan valós piaci értékével. Faluhelyi György, a Célpiac/Ingatlanmax szakértője szerint ehhez ajánlatos egy ingatlanközvetítő szolgáltatását igénybe venni.

Legjobb, ha az ingatlan helye szerinti körzetben dolgozó irodával vesszük fel a kapcsolatot, hiszen jó eséllyel a majdani vevő is a kinézett környéken működő ingatlanosnál keres majd. Azt is jó tudni, hogy a legtöbb ingatlanközvetítő egy szervezett csapathoz tartozik, amelynek saját weboldala is van. Ebből eredően, ha ilyen közvetítőt bízunk meg, akkor a megbízási szerződés aláírását követően, akár több száz irodához is eljuthat az ingatlan.

Kockázatos a csináld magad

Biztonsági szempontból is érdemes közvetítőhöz fordulni, a "csináld magad" módszer ugyanis kockázatos lehet. Könnyen lehet, hogy a tulajdonos a kiérkező érdeklődőnek – akiről valójában nem is tud semmit – mindent igyekszik megmutatni.

Vannak, akik az ingatlanos szolgáltatásának igénybevétele után úgy hiszik, hogy a közvetítői jutalék fizetését el lehet hagyni. Faluhelyi György az ilyen esetek kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy a hazai bírói gyakorlat a bizonyítékok alapján az ügyek 95 százalékában már a közvetítők javára dönt.

Hagyjunk teret az alkunak

Az ingatlan reális árának megállapításakor figyelembe kell venni, hogy az egy háztömbben, egymás mellett lévő, azonos méretű lakások között is lehet jelentős árkülönbség, másrészt a hirdetésekben szereplő árak csak irányárak, nem a megkötött adásvételi szerződésekben kialkudott szintet tükrözik. Mindemellett célszerű az eladási árat úgy kialakítani, hogy a vevő a vásárlás után úgy érezhesse, milyen jól tudott alkudni.

Mindenképpen ajánlatos az ingatlan tulajdoni lapját kiváltani az eladási szándék eldöntése után, hiszen ezt kéri a közvetítő, de a komoly érdeklődő is. Ezzel egyrészt azt tudjuk bizonyítani, hogy a tulajdonunkat áruljuk, másrészt azt, van-e teher at ingatlanon, ráadásul a vevő a számára esetéeg szükséges bankhitelhez is e dokumentumról nyerhet adatokat. Az adásvételi szerződéshez az ügyvéd vagy a közjegyző fogja kiváltani az utolsó napon érvényeset.

És ha hitelre vásárolna?

Az eladóknak a korábban említetteken túl egy fontos alapszabályra hívja fel a figyelmet. Ha a vevő kiválasztotta a szerződő ügyvédet, az eladó ebben az esetben is ragaszkodjon ahhoz, hogy saját ügyvéddel véleményeztethesse a szerződés tervezetét. Ez egyébként megtörténhet akár egyetlen e-mail váltásával is.

A jogi szakértők szerint aktuális probléma, hogy néhány bank kéri, ha a vevő az utolsó vételárrészt bankhitelből kívánja finanszírozni, abban az esetben eladó még a hitel kifizetése – azaz a teljes vételár kifizetése – előtt írja alá a tulajdonjogról lemondó nyilatkozatot. Fontos, hogy ilyen esetben az eladó csak a bank által kiállított, cégszerűen aláírt és lepecsételt kötelezettségvállaló nyilatkozat ellenében írja alá és adja át vevőnek a nyilatkozatot.

Villanyt fel!

Legyen világos és megnyerő, amit el akarunk adni, így lehetőleg akkor fogadjunk vevőjelöltet, ha besüt a nap. A délutáni és esti időszakban nem mindig ad előnyös benyomást egy épületbelső, ilyenkor az udvari lámpát és a lakás belső világítását is célszerű felkapcsolni. A 40 wattos izzókat se sajnáljuk nagyobbra cserélni.

Az ingatlannak belülről és kívülről – beleértve a kertet is – jól ápoltnak kell lennie. Az eladás előtt nem érdemes teljes körű felújítást végezni, hiszen egyrészt ennek költsége nem érvényesíthető az árban (részben azért, mert nem biztos, hogy az általunk kiválasztott tapéta vagy padlóburkolat a majdani vevőnek is tetszeni fog), másrészt elképzelhető, hogy az új lakó teljesen átalakítaná az ingatlant.

Célszerű viszont minden olyan apróságot javítani, szépíteni, amellyel a jobb benyomást tudjuk fokozni. Ilyen lehet például a lakás bejáratának, akár a lépcsőház lakáshoz közeli részének rendbetétele, illetve a kapualjban szétdobált szórólapok összeszedése. Ugyanide tartozik, hogy az előszobából tüntessük el a cipőhegyeket, a fogason pedig legyen elegendő hely. A csöpögő csapok melletti rozsda- és vízkőnyomokat tüntessük el, ha már a szokásos takarítás során nem tettük meg.

A család kedvenc kutyáját talán erre az időre ki lehet adni albérletbe, hiszen sokan nem szeretik az állatokat a lakásban, na meg félnek is az ebektől. Többe kerül, de behozhatja az árát, ha a lakást, de legalább a kisebb, lekoszolódott konyhát, étkezőt, fürdőszobát sima, világos pasztellre, esetleg fehérre festjük – véli Faluhelyi György.

Pacal vagy illatgyertya?

Egy másik ingatlanos ennél sarkosabban fogalmazott. Tapasztalatai szerint siralmas a magyar lakáskultúra, sokszor az ingatlan fotózása előtt neki kell leszedni, odébbhúzni a száradó ruhákat, mosatlant, vödröt. Ha meghalt a lakás előző tulajdonosa, az örökösöknek nem ártana már az eladás előtt legalább elkezdeni a lakás kiürítését, mert néha az az érdeklődő érzése, hogy ezt is mind rá akarják sózni.