Ingatlan Magyarországon

Forgoszel témája a 'Pénzpiac' fórumban , 2006 Január 27.

  1. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Milliókat sújthat az ingatlanadó

    A Pénzügyminisztérium által megszellőztetett 9,5 millió forintos értékhatár elfogadása esetén több milliónyi ingatlan tulajdonosát sújtanák újabb adóteherrel. A külföldi tapasztalatok alapján az ingatlanadó évi több százezer forintra is rúghat.

    Jóllehet egyelőre nincs végleges döntés az úgynevezett általános ingatlanadó részleteiről, egy azonban már biztos: 2008-tól nemcsak a luxuslakások, hanem gyakorlatilag minden, átlagosnál értékesebb ingatlan tulajdonosára adót vet ki az állam. A Pénzügyminisztérium szerint ezaz átlag jelenleg valahol 9,5 millió forint kötül húzódik, ezt alapul véve tehát az adó mindenkit érintene, aki ennél értékesebb lakással, házzal vagy egyéb ingatlannal rendelkezik.

    A részleteken még dolgoznak a pénzügyi tárca szakemberei, a törvénytervezetet jövő év tavaszán tervezik benyújtani a parlamentnek. Pillanatnyilag tehát még sem az értékhatár, sem az adó kulcsa sem ismert, de számolgatni és tervezni már most érdemes lehet a tulajdonosoknak.

    A garzonok is adóznak

    A 9,5 millió forintos értékhatár Budapesten igen könnyen túlléphető. Ha megnézzük a friss piaci áradatokat, akkor azt látjuk, hogy még a főváros olcsóbb – mondjuk 21-23. – kerületeiben is elég egy 54-55 négyzetméteres lakással rendelkeznünk ahhoz, hogy 2008-tól adózzunk utána, mint ahogy egy 4. kerületi, 50 négyzetméteres ingatlan is átlépi a kritikus határt. A 7. kerületben átlagosan a 61, míg a 8. kerületben a 97 négyzetméternél kisebb ingatlanok tulajdonosai úszhatják meg az új adónem fizetését.

    A budai oldalon – például a 11. kerületben – már egy 35 négyzetméteres garzon után is adózni fog a tulajdonosa, nem beszélve a város drágább negyedeiről. Az 1. kerületben – a nem ritkán egymillió forintos négyzetméterákat ismerve – akár már egy 9 négyzetméteres helységgel is adókötelesekké válunk, de ha „csak” az átlagos árakat vesszük alapul, akkor sem kell nagy, csupán egy 16 négyzetméternyi ingatlan az adózáshoz.

    A vidéki nagyobb városokban sem lesz sokkal könnyebb, amint azt spontán internetes böngészésünk eredményeképpen tapasztaltuk. Pécsett, a helyi Rózsadombnak számító Mecsekoldal újépítésű ingatlanjai között például már 23-27, míg a történelmi negyedben lévő ingatlanok esetében 29-31 négyzetméteres lakás után lehet számítani az ingatlanadó fizetésére. Siófokon, Füreden, Almádiban a 19-21, míg Zalaegerszegen a 31-41 négyzetméteres ingatlan tulajdonosának is fel kell készülnie a fizetésre. Szegeden ezen alapterületű lakások után még nem, ám egy 120 négyzetméteres, használt sorházi lakóingatlan, illetve egy újépítésű, 47 négyzetméteres után már nagy valószínűséggel kivetik az ingatlanadót.

    Külföldön 0,1-2,5 százalék

    Nemzetközi viszonylatban egyébként egyáltalán nem ritka ez az adónem, a fejlett nyugati országokban, és térségünkben több helyütt is alkalmazzák. Az ingatlan értékére vetített adó kulcsa jellemzően a 0,1 és 2,5 százalék közötti sávban mozog. A számítás módjára – a külföldi példákat látva – szintén több lehetőség kínálkozik. Van ahol degresszíven, vagyis az alacsonyabb értékű ingatlanokat magasabb kulccsal terhelve adóztatják, és van, ahol ennek éppen az ellenkezőjét vezették be. A kiszivárgott félinformációk alapján Magyarországon valószínűbbnek tűnik a progresszív adóztatás, vagyis a magasabb értékű ingatlanok magasabb adókulccsal adóznának, de a Pénzügyminisztérium egyelőre semmilyen részletet nem hozott hivatalosan nyilvánosságra. Egyelőre az sem biztos – bár logikusnak tűnik -, hogy az új adónem bevezetésével megszűnik a luxusadó és a helyi iparűzési adó is.

    Pro és contra

    Adózni senki sem szeret, a szakemberek mégis számos érvet tudnak felsorakoztatni az úgynevezett általános ingatlanadó bevezetése mellett. Például azt, hogy az ingatlanadó arányosabb közteherviselésre ad módot azáltal, hogy nem minden terhet a munkajövedelmekre hárít. Más indoklás szerint az ingatlanadó jobban tükrözi a jövedelmi viszonyokat, ezért igazságosabb. Az ellenérveket hangoztatók ugyanakkor arra mutatnak rá, hogy az ingatlanok értéke és a jövedelmi viszonyok ma Magyarországon igen gyakran roppant aránytalanok egymáshoz képest (gondoljunk csak például az Andrássy úti lakásokban élő kisnyugdíjasokra), illetve, hogy az ingatlanok reális értékének felmérése is nehézkes (a luxusadó kapcsán kialakított értékövezetek is parázs szakmai vitát váltottak ki). Végső soron pedig sokan azzal érvelnek, hogy az ingatlant már adózott pénzből vásárolták a tulajdonosaik, így dupla adóztatásról lenne szó.
     
  2. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Ingatlanadó 9,5 millió forinttól

    Az átlagosnál értékesebb, jelenleg 9,5 millió forintnál drágább lakóingatlanok után kell majd megfizetni a 2008-tól bevetendő ingatlanadót – jelentette be Katona Tamás, a Pénzügyminisztérium államtitkára csütörtökön. A tárca szakembere ugyanakkor hozzátette, az alsó értékhatárról még nincs végleges döntés.

    A kormány 2008-tól kívánja bevezetni az ingatlanadót az átlagosnál értékesebb, jelenleg 9,5 millió forintnál többet érő lakóingatlanokra – jelentette ki Katona Tamás a Pénzügyminisztérium államtitkára a Munkaadók és Gyáriparosok Országos Szövetsége (MGYOSZ) által szervezett csütörtöki rendezvényen.

    Ingatlanadót jelenleg is kivetnek az önkormányzatok, ez idén 60 milliárd forint bevételt jelent számukra – mondta Katona Tamás. Az államtitkár hozzátette, hogy a kormány a jövő év tavaszán kívánja a parlament elé terjeszteni a bevezetendő ingatlanadó törvénytervezetét, amely szerint a 9,5 millió forintnál értékesebb lakóingatlanok után kellene fizetni 2008-tól.

    „A termelő ingatlanokra kivetett adón, azaz a társaságok tulajdonában lévő ingatlanok megadóztatásán gondolkodunk, de erről többet nem tudok mondani" – jelezte Katona Tamás, aki úgy véli, hogy ezt az adófajtát az iparűzési adó kiváltása érdekében lehetne alkalmazni az önkormányzatok finanszírozására.


    A kormány 2008-tól kívánja bevezetni az ingatlanadót az átlagosnál értékesebb - jelenleg 9,5 millió forintnál többet érő - lakóingatlanokra, de jelenleg még nincs döntés arról, hogy az alsó értékhatárt hol húzzák meg - jelentette ki az államtitkár, hozzátéve, hogy a szakértők húsz variáción dolgoznak.
     
  3. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Buktatók és tippek újlakás-vásárlásnál

    Sokan gondolják úgy, hogy egy új lakás vásárlásával kevesebb a gond: tisztábbak a jogviszonyok, magasabb a minőség, és menet közben az igényeinkhez is igazíthatunk mindent. Problémák, késések, jogi hercehurca vagy minőségi kifogás azért itt is adódhat, ezekre nem árt előre felkészülni.

    Kínálati piacról lévén szó, elvileg a vevők vannak jobb pozícióban, és nem az eladók. Így aztán pláne megteheti mindenki, hogy jól átgondolja a vásárlását, és körültekintően jár el, mielőtt megköti a szerződését. Sokan kerülhetnek ugyanis szorult helyzetbe, ha az áhított lakással problémák adódnak.

    Ügyvéddel, referenciával

    A költözni vágyók egyik leggyakoribb gondja, hogy megkötik a szerződést, befizetik a foglalót, majd az ütemezés szerinti részleteket, és amikor eljön az átadás – szerződésben ígért – időpontja, a ház még messze nincs beköltözhető állapotban. „Ezért szoktuk azt mondani a vevőknek, hogy mindenképpen tegyenek hozzá még néhány hónapot a szerződésben vállalt határidőhöz, ne adják el pont akkorra a régi lakásukat, vagy ne mondják fel az albérletüket, mert könnyen lehet, hogy nem tudnak a remélt időben beköltözni az újba” – tanácsolja Sándor Péter ingatlanszakértő.

    A következő alaptétel a szerződéstervezet alapos tanulmányozása. Az eladó ugyan köteles ügyvédet biztosítani a szerződéskötéskor (általában persze az ő javadalmazását is a vevőre terhelik), mégis javasolt az aláírás előtt más szakemberrel is átnézetni a papírokat. Lehetőség szerint tehát kerítsünk egy ügyvéd ismerőst, javasolja Sándor Péter –, aki különös figyelmet fordít a műszaki leírásra, a határidőkre, illetve a kötbér kérdésére. Az is fontos, hogy megnézzük, milyen referenciái vannak az építtetőnek és az értékesítőnek, ha ugyanis már több sikeres projekt van mögöttük, nagyobb eséllyel jutunk jó minőségű lakáshoz a vállalt időpontban.

    Csúszás, tájékoztatás nélkül

    Önmagában persze a referencia sem garancia: még egy több ütemben megépülő nagy beruházás különböző fázisaiban beköltöző lakók is lehetnek csalódottak. „Az általunk kinézett lakópark már megépült mutatós, hangulatos házait látva úgy gondoltuk, jól választottunk” – meséli a FigyelőNetnek a fővárosi lakóparkok egyikében átélt friss tapasztalatait egy ott lakó. A szerződésben vállaltakhoz képest mégis egy évet késett a lakásunk átadása, és sokáig az is bizonytalan volt, hogy egyáltalán felépül-e a ház – folytatja élményeit a vásárló, akit a csúszáson túlmenően leginkább a korrekt tájékoztatás hiánya háborított fel.

    A beruházó ugyanis nem informálta a leendő lakókat (mint mondja, nem akarta „hergelni” őket), így ők több hónapon keresztül csak kósza híreket hallottak a cég csődjéről, és abban a hitben éltek, hogy elúszott a lakásuk, illetve, hogy az addig befizetett pénzüket sem fogják visszakapni. A kezdeti viszontagságok után a cég képviselői új ötlettel álltak elő: javasolták, hogy a belső válaszfalak tégla helyett készüljenek gipszkartonból az építkezés gyorsabb befejezése érdekében (ekkor már 3-4 hónapos volt a csúszás). A lakók nem fogadták el a módosítást, cserébe kénytelenek voltak beletörődni, hogy az átadás majdnem egy évvel későbbre tolódik.

    A csúszás természetesen nem egyedi eset. Budapest egy másik, új építésű projektjének vásárlója annak ellenére vár már több mint egy éve a beköltözésre, hogy előtte alaposan körülnézett a piacon. Akkor már szerkezetkész állapotban volt a ház, tavaly júliusra ígérték az átadást, de az építkezés rendkívül lassan halad. „Néha olyan érzése van az embernek, ha befolyna egy lakásnyi pénz, végre tudnának venni két zsák cementet, és kifizetni néhány munkást” – meséli lapunknak az egyik érintett. A vételárat készültségi fokonként kell törleszteni, Zoltán eddig körülbelül az ár negyven százalékát, azaz több mint ötmillió forintot fizetett be a beruházó kasszájába.

    A példaként előcitált esetekben a csúszásokkal szemben tehetetlen vevők legfeljebb mondvacsinált magyarázatot kaptak. Egyik esetben a beruházó a hazai hatóságokra mutogat, (mondván, hogy a különböző szervek megvétózhatják a másik által kiadott építési engedélyeket vagy kivitelezési tervet), más esetben valamilyen műszaki probléma merült föl menet közben. Például újra kellett építeni a kéményt, emiatt nem lehetett időben fűteni, parkettázni, festeni – kapásból minimum három hónapos csúszás. Ha pedig a kivitelező nem a megfelelő tempóban épít, akkor a beruházónak is gondja támad a finanszírozással: nem folynak be az eladott lakások árai, és késik a projekthitel is.

    Tízezrek a semmire

    Nemcsak a lassúság okoz azonban a vevőknek hatalmas bosszúságot, hanem például az, ha a cégjegyzékben egyszercsak az olvasható: a beruházó kft. ellen végrehajtási eljárás folyik. Ilyen esetekben a vásárlók csak reménykedhetnek abban, hogy nem megy csődbe a cég, mert bár elvileg pereskedhetnek az addig befizetett milliókért, a tapasztalatok szerint ennek sincs sok értelme.

    Tovább bonyolíthatja a helyzetet, ha valaki hitelből vásárol lakást, és egyszerre küzd a beruházóval, illetve a bankkal. A legtöbb adásvételi szerződésben meghatározott fizetési ütemterv szerepel, és ha ezt a vevő nem tartja be – például amiatt, mert a bank még nem bírálta el a hitelkérelmét –, akkor a beruházó büntetőkamattal sújtja.

    Ez alól az úgynevezett végfinanszírozású hitel lehet a megoldás, amelynél csak akkor utalja át a hitelt a bank, ha a beruházó teljesen elkészült a lakással. Így – elvileg – a vevő mentesül a beruházónak járó büntetőkamat alól, ám ez esetben a bank állhat elő menet közben fizetési igénnyel. A havi törlesztőrészleteket ugyan nem kell még megfizetni, de egy úgynevezett készretartási jutalékot igen. Ezt a havi néhány ezer forintos tételt azért számítják föl, mert a bank félreteszi az ügyfélnek az adott összeget, nem forgatja, nem használja másra. A kiszolgáltatott lakásvásárló pedig nemigen tehet mást, mint fizeti az albérletet, és reménykedik abban, hogy a kötbér majd valamennyire kompenzálja a kiadásait.

    Kötbér: megegyezés kérdése

    A valóságban azonban a kötbér is másképp fest, mint ahogy azt laikusként elképzeljük. A legtöbb esetben bizonyos türelmi idő (általában három hónap) után fizetnek kötbért a cégek, azaz ennyit „büntetlenül” késhetnek. A FigyelőNetnek nyilatkozó ingatlanszakértő szerint ez a 90 nap reális, így nem érdemes harcolnunk ellene, ám a kötbér konkrét összegére érdemes a szerződésben kitérni. Elvileg akkor számít arányosnak a kötbér, ha a vevő a késés időtartamára ki tud fizetni belőle egy körülbelül akkora méretű (nem feltétlenül ugyanolyan minőségű!) lakást, mint amilyet vásárol.

    Ez elméletben elég jól hangzik, a gyakorlat azonban mást mutat. A lapunk által részletesebben megismert új projektek esetében például nem csak türelmi időt kötöttek ki a szerződésben, de maximalizálták a kötbér lehetséges összegét is. Félmillió forintnál többet tehát akkor sem kaptak a lakást vásárlók, ha évekig hiába vártak a beköltözésre, legfeljebb annyi joguk volt, hogy (persze hosszú hónapok elteltével) elálljanak a szerződéstől „a foglaló jogkövetkezményei nélkül”.

    „Mi már ott tartottunk, hogy hagyjuk az egészet, és megpróbálunk máshol lakást venni”, emlékszik vissza az egyik lakó, „amikor is rögtön más húrokat kezdett pengetni a beruházó cég. Felajánlottak egy ingyen tárolót (ennek ára körülbelül 4-600 ezer forint közötti), és nem kellett kifizetnünk a lakásban történt építészeti, gépészeti módosítások pluszköltségét.” Tipikus eset, hogy a kötbérre jogosult vevőkkel a beruházó egyezkedni próbál. Ennek során általában azzal kezdik, hogy beszámítják a tartozásukat egy tároló vagy garázsbeálló árába. Pár százezer forint levonása azonban még nem jelenti rögtön azt, hogy a vevő meg tudja vásárolni a nagyságrendileg kétmillió forintos beállóhelyet, ám ilyenkor jön a következő érv: vegye meg részletre. A vételár végül sokszor alku kérdése: aki kitartóbb, az a kiírt ár feléért, mondjuk egymillió forintért is parkolóhelyhez juthat.

    Kötbér helyett tartozás

    Megegyezés híján hosszas hercehurca következhet, és a vevőket újabb meglepetés érheti. Például akkor, amikor a beruházó kiszámlázza a kötbért. Ez rendszerint úgy történik, hogy minden lehetséges tétellel csökkenti saját kötelezettségét: mondjuk módosítási díj címén levon pár tízezer forintot (mert mondjuk a vevő nem kért egy belső ajtót, vagyis megspórolta azt a beruházónak, de hát mégiscsak eltért az eredeti tervektől), illetve előkotor még néhány késve fizetett tételt, amire büntetőkamatot számolhat fel.

    „Amikor nyolc hónapos csúszás után kézhez kaptuk a borítékot, meséli egyik informátorunk, akkor a 127 ezer forintos kötbérszámla mellett egy másikat is találtunk. Ez 132 ezer forintról szólt, három elcsúszott befizetés büntetőkamatainak összegéről.” A beruházó tehát összevezette az ügyfél és a saját követeléseit, és véletlenül úgy hozta ki, hogy a vevőnek kelljen még ötezer forintot befizetnie a cég számlájára. A dolog pikantériája egyébként, hogy a vásárló azért késett a fizetésekkel, mert a beruházó nem tudta teljesíteni a kivitelezésben vállalt ütemezést, és emiatt a bank újabb és újabb papírokat kért be a cégtől, lassítva ezzel a vevő hitelének ügyintézését.

    Sok érvet lehetne felsorakoztatni az eljárással szemben, az egyik legnyilvánvalóbb kérdés mégis az, hogy miért nem értesítették levélben a vevőt akkor, amikor elmaradása aktuális lett, illetve miért nem az egyes befizetések után számlázták ki az összegeket, ha egyébként minden apró tételről számlát küldtek.

    Minőség, garancia

    A lakásvásárlók kálváriájáról szinte vég nélkül lehetne beszélni, hiszen a tortúrák a beköltözést követően is folytatódhatnak. Sok helyen a minőséggel vannak gondok (mondjuk beszakad a lakó alatt a zuhanytálca, vagy nyolc hónapon belül három vízóra tönkremegy, és eláztatja az alsóbb szinteket, esetleg leszakad a mennyezeti csillár). Jó esetben az efféle problémák még garanciális időben előjönnek, és – ha menet közben nem ment csődbe a beruházó – akkor meg is oldódnak. Viszonylag tipikus ugynanakkor az is, hogy egy-egy építkezésre külön projektcég alakul, amely az átadást követően néhány hónapon belül megszűnik, így vele szemben már aligha lehet a garanciális igényeket érvényesíteni.

    Mindezek fényében talán érdemes elgondolkozni az ingatlanszakértő tanácsán: ha a legnagyobb biztonságra törekszünk, akkor néhány éve épített lakást válasszunk. Ha viszont újat és a számunkra ideálisat keressük, akkor alaprajz alapján döntsünk – igaz, ebben az esetben szinte biztos, hogy a legjobb helyek bőven az építkezés megkezdése előtt elkelnek. Hogy megéri-e a kockázatot, azt mindenki maga dönti el.

    Nem lettek olcsóbbak

    Az új építésű lakások ára a szakértők szerint a pangó lakáspiac ellenére sem mutat csökkenő tendenciát, sőt az utóbbi egy évben növekedett is a négyzetméterár. Ez leginkább a 2007-es átadású, budapesti lakások árára vonatkozik, itt az eddig átlagos 300 helyett 320 ezer forintot kell fizetnünk egy négyzetméterért. Az árak természetesen igen változóak, a pesti oldalon 260 ezer – 1,5 millió között vásárolhatunk meg egy négyzetmétert, míg Budán az alsó határ 300 ezer forint, a felső pedig a csillagos ég – egy luxuslakás négyzetméterára könnyedén lehet akár 2 millió forint is.
     
  4. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Kevesebb lakás épül a megszorítások miatt

    Az Ecostat Ingatlanbarométer indexe 2006 harmadik negyedévében 42,7 százalék, mintegy 4 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévi értéknél. A felvételi eredmények és a piaci jelzések alapján az ingatlanpiac további gyengülésével kell számolni. A kereslet-kínálati viszonyok romlanak, az ingatlanpiac bővülése néhány tevékenység kivételével a jelen időszakban és a következő egy-két évben nem várható - derül ki az Ecostat felméréséből.

    A felújítás-korszerűsítés, a szállodaépítés és az üzlethálózat-bővítés továbbra is élénk lesz - vetíti előre az Ecostat. Az EU támogatások a remények szerint lehetőséget adnak majd a városi infrastruktúrák, városképek elvárható fejlesztésére, azaz a rekonstrukciókat végző építőipari cégek komoly kihívások, ezzel együtt jelentős fejlődés előtt állhatnak.

    Az Ecostat 2006. harmadik negyedévi ingatlanbarométer felmérésének időpontja az egyensúlyjavító intézkedések kidolgozásának és közzétételének időszakában történt. A felmérés eredményei az ingatlanpiac megtorpanását jelzik. A piaci szereplők már szembesültek a kormányzat konvergenciaprogramjának keresletcsökkentő hatásaival, az ingatlanpiacot közvetlenül is érintő intézkedésekkel, a lakásépítéseket és a vásárlást befolyásoló hitelfelvételek és kamattámogatások változásaival, s nem utolsó sorban a fizetőképes kereslet átmeneti csökkenésével.
    Kétes hitelek

    A kormány egyensúlyjavító intézkedései érzékenyen érintik az ingatlanpiacot. A középső áfakulcs mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások lassítják az ingatlanok építését és forgalmát. A növekvő energiaárak a kevésbé korszerű ingatlantípusoknál jelentősen emelhetik a fenntartási költségeket. Várhatóan romlik a magas közös költségű lakótelepi lakások eladhatósága, módosulnak a lakótelepi lakásokból továbbköltözők tervei, alacsony marad a lakás-mobilitás. A pénzintézetek a lakáshiteleknél növekvő számú kétes, illetve nem teljesített hitelfizetéssel találkoznak, amelyek egyre nagyobb problémát jelentenek a hitelfelvevőknél és a hitelt folyósító pénzintézeteknél.

    2006 első félévében kevesebb új lakásépítési engedélyt kértek, mint az előző időszakokban. A lakásépítés volumene 2006-ban elmarad az elmúlt évi 41 ezres lakásszámtól, ebben az évben előreláthatóan 35-36 ezer lakást vesznek használatba. A teljesítmények csökkenésében szerepet játszik az a körülmény is, hogy a lakóingatlanok piaca, legalábbis egyes szegmenseiben, a fizetőképes kereslethez viszonyítva megközelítette a telítettségi szintet. A jelenlegi hitel- és bérleti kondíciók mellett kevésbé kifizetődő az üzleti jellegű lakásépítés, de feltehetően még most is az átlagos jövedelmezőséget jóval meghaladja.
    Felújítás és korszerűsítés

    A lakások és építmények felújítási piacán a következő években azonban már élénkülés várható. A korábbi évtizedekben elhanyagolt lakások, épületek felújítása és egyidejű korszerűsítése gyors ütemben bővül. A folyamat tartósnak ígérkezik. Az infrastrukturális beruházások élénkülnek, amit a bővülő EU-források is segítenek. A lakásépítés piacáról kivonuló ingatlanfejlesztő cégek szállodák, bevásárlóközpontok és közműberuházások fejlesztésében vesznek részt. A múlt év végi és az ez év első félévi lakásépítés adataiból kitűnik, hogy a használatba vételi engedélyt kapott lakások száma elmarad az előző időszakitól. Középtávon évi 35 ezer új lakás átadásával számolunk.

    Az újonnan épített lakások átlagos területe ez év első félévében 3 négyzetméterrel haladta meg az elmúlt évi 87 négyzetméteres lakásnagyságot. Ez azonban nem jelent lényegi változást a lakások összetételében. Továbbra is jelentős mennyiségű kis lakás épül, csökken viszont a garzonlakások iránti kereslet, és növekszik az egy plusz két félszobás iránti igény. Fokozódik a nagy alapterületű, kiváló minőségű, egyedi kivitelezésű, luxuskomfortot biztosító lakóépítmények iránti igény. A jövedelmekhez hasonlóan az ingatlanpiaci igények is szélesedő skálán mozognak, a mennyiségi növekedést egyre inkább a minőségi lakásépítés váltja fel, fokozódik a minőségi elvárások érvényesítésének igénye.
    Új telkek

    Az üdülők és üdülőtelkek piaca évek óta stagnál, s a jövőbeni kilátások sem kedvezőek. Az üzleti célú üdülők, üdülőtelkek kereslete továbbra is gyenge, újjáéledése több évet igényel, struktúrája fokozatosan átalakul, feltételezhetően a bővülő belföldi turizmus igényeihez fog alkalmazkodni. A forint árfolyamának hullámzása, a lakosság jövedelmének csökkenése, valamint az időjárási viszonyok a belföldi turizmus erősödését segítik, ez napjainkban az üdülők bérlését, kihasználtságát javítja.

    Az előző évek élénk forgalmát követően az építési telkek piaci kereslete az utóbbi egy-másfél évben lanyhult. Az igények volumene alig változott, miközben az önkormányzati új telkek kialakításai gyorsultak. Az Önkormányzatok a közműfejlesztést többségében az új tulajdonosokkal finanszíroztatják. A telekingatlan-kínálatot bővítik a város-rehabilitációk, valamint a termelő szféra rekonstrukciója, az elavult telephelyek felszámolása. A folyamat eredményeként nagyszámú, zömében közművesített telek szabadul fel. A lakosság telekvásárlása várhatóan szinten marad, a bevásárlóközpontok, szállodák építésére alkalmas területek iránt mutatkozik növekvő igény.
    Jönnek a felhőkarcolók

    Az irodapiaci kereslet döntő hányada Budapesten koncentrálódik, a fejlesztések immár egy évtizede magas szinten stabilizálódtak. Vidéken az irodaigények lényegesen kisebbek, az ellátottság megfelelő, új irodaházak létesítésére kis volumenben kerül sor, inkább a meglévő irodaépületek átépítése, korszerűsítése a jellemző. A fővárosban az irodapiac forgalma élénk, jobbára a magas minőségi és műszaki követelményeket kielégítő irodaépületek iránt nő a kereslet. Az irodák kihasználtsága a hazai vagyonkezelők szerint kielégítő, mértéke 80 százalék körüli, nemzetközi összehasonlításban azonban alacsony, az európai nagyvárosokban 90 százalék körüli a telítettség. A hazai irodafejlesztők a tíz százalékpontnyi különbséget nem tartják aggályosnak. A bérleti díjak Közép-Európában, így Budapesten is stabilak, az év végéig érdemi változással nem számolnak az üzemeltetők. Jelentős változás körvonalazódik az újpesti felhőkarcolók építésének lehetséges engedélyezésével.

    A kereskedelmi és szolgáltató üzlethelyiségek piaca tartósan élénk. A bevásárlóközpontok hálózata bővül, az új autópálya-szakaszok mellett sorra épülnek értékesítő központok, üzemanyagtöltő állomások. Továbbra is keresettek a szupermarketek, bevásárlóközpontok létesítésére alkalmas telkek. A kereskedelmi, szolgáltatói, továbbá az ipari építmények körében az építési kedv szolid bővülésével számolnak a befektetők.
    Kevesebben vásárolnának

    Az ingatlanpiac szereplőinek várakozásait a gazdaságban elfoglalt helyük alapvetően meghatározza. A vállalatok valamivel kevesebb termelő hely létesítését tervezik a következő hat hónapra, mint az előző negyedévi teljesítés. A vállalkozói szféra ingatlanfejlesztési indexe csupán 0,5 százalékkal emelkedett, ezzel 33,3 százalékra nőtt, amely továbbra is igen alacsony fejlesztési szándékot tükröz. A vállalkozások, ha kedvezően is ítélik meg üzleti helyzetüket, csak némi késéssel fejlesztik termelési, értékesítési eszközeiket.

    A lakosság ingatlanpiaci konjunktúraindexe 2006 első és második negyedévében kismértékben, 0,4, illetve 0,2 százalékponttal emelkedett. A létesítési, vásárlási szándék az év harmadik negyedévében viszont jelentősen, mintegy 6,8 százalékkal csökkent. A fenti értékekből a lakosság csökkenő mértékű ingatlanpiaci keresletére és fejlesztési szándékaira következtethetünk. Az előző évek előrehozott vásárlásainak és befektetési célú ingatlanépítéseinek forgalommérséklő hatása tovább tart. A továbbgyűrűző hatásokkal 2007-ben is számolnunk kell. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai kismértékben csökkennek, a korábbinál kevesebben kívánnak házat vagy lakást venni. A lakásfelújítási igények - részben a panelfelújítási program kiterjesztésével - 2007-ben élénkülnek.
    Az inflációnál gyorsabban

    Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek építményeik, szolgáltatásaik értékesítésében. A különböző ingatlancsoportokban az árak várhatóan 6,8-9,5 százalékkal emelkednek. A legnagyobb mértékű növekedést az építőanyagáraknál jelezték a piaci szereplők, amelyekre 7,6 százalékos árnövekedést prognosztizáltak.

    Az év harmadik negyedévében az építőanyag-áraknál már 9,2 százalékos és a munkaerő-költségeknél 9,5 százalékos áremelkedést várnak az ingatlanpiac szereplői. Az építési-szerelési tevékenységnél 8,9, a tervezési díjaknál 7,3 százalékos áremelkedést becsülnek. A legfrissebb felmérés szerint legkevésbé a telkek árai nőnek ebben az évben, átlagosan 6,8 százalékkal.
    Begyűrűző energiaárak

    Az előző negyedévben a kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 5-7,5 százalékos árnövekedést prognosztizáltak, az év harmadik negyedévére kicsivel magasabb, 5-9,2 százalékos áremelkedést várnak. Az "A" kategóriás irodák ára várhatóan 9,2 százalékkal, az új és használt logisztikai ingatlanok átlagosan 7,9 százalékkal kerülhetnek többe a következő félévben, mint egy évvel korábban. Az új és használt ipari, valamint az új és használt kereskedelmi építmények árnövekedése is meghaladhatja a 6 százalékot.

    A lakásárak változásának megítélésében már nem olyan mértéktartóak a forgalmazók, mint voltak az év első negyedében. A növekvő költségek egy részét érvényesíteni kívánják az ingatlanok eladási árában is. Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 7 százalékkal emelkedhetnek a következő időszakban. A lakásárak a gyenge kereslet ellenére is feltehetően emelkednek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására, de kérdéses, hogy milyen mértékben hajlandók elviselni eddigi kiugróan magas profitabilitásuk csökkenését a beruházók, a forgalmazók a csökkenő kereslet ellensúlyozására.
     
  5. Melitta

    Melitta Adminisztrátor Fórumvezető

    Kezd mar hasonlitani a kapitalista orszagok ingatlan piacara az ottoni ingatlan kereskedelem.
    Nyilvan az ingatlan ado is termeszetes hisz aki rendelkezik millios nagysagrendu ingatlannal mar nem letminimumbol el.
    A kereslet kinalat befolyasolja az arakat.
    Nem utolso sorban a gyors banki hitel stb aki elad es vesz is egyben 1 honap alatt le tudja bonyolitani az uzletet.
    Remelhetoleg a hasznalt ingatlan is egy kicsit megmozdul a piacon.
     
  6. Anry

    Anry Állandó Tag

    Ez nem ennyire egyértelmű:rolleyes:

    Annak idején, amikor én vettem az ingatlanomat üresen ért kb. 200 000 Ft.-ot ez '78-ban mondjuk, ma a házzal együtt ér 25, 30 millót, ettől még nem lettem milliomos. Külön kell választani azokat, igaz nem lehet, akik ma a menagger fizuból vesznek és építettenk 30-50 vagy többszázmillós ingatlanokat. Szerintem a 9,5 millós határ igen alacsony, 15 alatt nem is kellen, utána meg sávosan megállípítan,és nem 2 sávot,hanem többet :)
     
  7. Melitta

    Melitta Adminisztrátor Fórumvezető

    ha tovabb fuzom a gondolatot,ha eladod es esetleg veszel belole 2db ingatlant akkor mar beindul a pozitivum, penzt tudsz csinalni.
    Milliomos vagy :D ha tetszik ha nem. Ertem en de ha az Eu bevezetodik akkor realisabb nyelvtanilag is a milliomos cimhez elkepzelt hatalmas penz.:D
    HA itt van 1-2 hazad nem valoszinu hogy milliomosnak hivahatnak mert akar 2 haz osszege se adja ki a millios erteket.
    BAr nagyon sok millios erteku ingatlan van,de az mar nem a kozepkategia.;)
     
  8. Anry

    Anry Állandó Tag

    :pMa én vagyok a Te ellenzéked:p

    Csak akkor áll az eladás, ha nem számít, hogy alacsonyabb "nívót" vállasz be lakhatásra, mert ugye benne laksz most ami sokat ér.

    Ha kinn vagyok mondjuk Canadában, akkor az ottani értéken vedd figyelembe, tehát, ha ott van egy nívós helyen kő házad, hogy az mennyit érne most.;)
     
  9. Melitta

    Melitta Adminisztrátor Fórumvezető

    :D
    Itt nagyitoval se nagyon talalsz ko hazat:D legfeljebb egy sor disz tegla vagy ko van korbe ragasztva hogy a ko haz illuziod meglegyen ha erre vagysz.:D
    Jo kis papir es fa amit hasznalnak epitkezesre es az ara semmivel sem olcsobb.:(
     
  10. Anry

    Anry Állandó Tag

    Azok nem voltak:p bár azona környéken ahol Te élsz nem voltam ennyire képben, d az USA-ban a gazdagéknál előfordul a kőház, igaz lakókocsiban is élnek.:rolleyes:
     
  11. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Itthon meg, azért terjed mindinkább a könnyűszerkezetes házépítés - nem a rönkház!!! -, mert jóval olcsóbb, mint a kő, tégla;)
     
  12. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Trendforduló az ingatlanpiacon

    A kormány egyensúlyjavító intézkedései érzékenyen érintik az ingatlanpiacot – véli legfrissebb elemzésében az Ecostat. A kutatóintézet trendfordulóként értékeli a helyzetet, de a csökkenő kereslet dacára továbbra is áremelkedést prognosztizál a lakáspiacon.

    A középső áfakulcs mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások lassítják az ingatlanok létesítését és forgalmát, a növekvő energiaárak pedig a kevésbé korszerű lakások fenntartási költségeit emelhetik jelentősen – mutat rá legfrissebb elemzésében az Ecostat. A kutatóintézet szerint ezzel párhuzamosan várhatóan romlik a magas közös költségű lakótelepi lakások eladhatósága, módosulnak a lakótelepi lakásokból továbbköltözők tervei, és alacsony marad a lakásmobilitás.

    A megszorítások a hitelt törlesztőket is érzékenyen érinthetik: a bankok egyre több kétes, illetve nem teljesített lakáshitelfizetéssel találkoznak, amelyek egyre nagyobb problémát jelentenek a hitelfelvevőknél és a hitelt folyósító pénzintézeteknél is – fest nem kifejezetten bizakodó képet az Ecostat.

    Romlott az index

    A 2006. harmadik negyedévére vonatkozó ingatlanmonitor ennek megfelelően alacsonyabb indexet mutat: 42,7 százalékos értéke mintegy 4 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévinél. A kilátások sem fényesek: a felvételi eredmények és a piaci jelzések alapján az ingatlanpiac további gyengülésével számol a kutatóintézet. A piacon szereplő csoportok magatartását visszafogottság jellemzi.

    A kereslet-kínálati viszonyok romlanak, az ingatlanpiac bővülése – néhány tevékenység kivételével – a jelen időszakban és a következő egy-két évben nem várható. A felújítás-korszerűsítés, a szállodaépítés és az üzlethálózat-bővítés ugyanakkor továbbra is élénk maradhat, és az uniós támogatások lehetőséget adhatnak a városi infrastruktúrák, város-képek jogosan elvárható fejlesztésére.

    „Trendforduló” közeledik

    Az ingatlanpiac szereplőinek várakozásait a gazdaságban elfoglalt helyük alapvetően meghatározza. A vállalatok valamivel kevesebb termelő hely létesítését tervezik a következő hat hónapra, mint az előző negyedévi teljesítés. A vállalkozói szféra ingatlanfejlesztési indexe továbbra is igen alacsony fejlesztési szándékot tükröz. A vállalkozások, ha kedvezően is ítélik meg üzleti helyzetüket, csak némi késéssel fejlesztik termelési, értékesítési eszközeiket.

    A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe a harmadik negyedévben jelentősen visszaesett, amiből az Ecostat a lakosság csökkenő mértékű ingatlanpiaci keresletére és fejlesztési szándékaira következtet. Az előző évek előrehozott vásárlásainak és befektetési célú ingatlanépítéseinek forgalommérséklő hatása tovább tart. A továbbgyűrűző hatásokkal 2007-ben is számolnunk kell. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai kismértékben csökkennek, a korábbinál kevesebben kívánnak házat vagy lakást venni. A lakásfelújítási igények viszont – részben a panelfelújítási program kiterjesztésével – 2007-ben élénkülnek.

    Az ingatlanforgalmazók a következő hat hónapra mérséklődő keresletet és bérlési szándékot, összességében 1,4 százalékpontos forgalom-visszaesést jeleznek. E gazdálkodói csoport – az előző negyedévi alacsony értékekhez képest is – keresletcsökkenést prognosztizál, a visszaesés mértéke azonban nem jelentős, alig haladja meg a másfél százalékpontot.

    Az ingatlanberuházó cégek igen érzékenyek a piaci viszonyok változására: a korábbi stabil, illetve mérsékelten optimista várakozásaikhoz képest a harmadik negyedévben jelentősen visszaesett a csoport bizalmi indexe. Az ingatlanfejlesztők bevételeinek nagy részét a következő félévben a belföldi társaságok megrendelései jelentik, az igények több mint egynegyede a költségvetési szervektől származik. A ház- és lakásépítés arányának csökkenésére számítanak a beruházók, összhangban a lakossági kereslet gyengülésével.

    Infláció fölötti áremelkedés

    Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek építményeik, szolgáltatásaik értékesítésében. A különböző ingatlancsoportokban az árak várhatóan 6,8-9,5 százalékkal emelkednek. A legnagyobb mértékű növekedést az építőanyag-áraknál jelezték a piaci szereplők, amelyekre 7,6 százalékos árnövekedést prognosztizáltak. A legfrissebb felmérés szerint legkevésbé a telkek árai nőnek ebben az évben, átlagosan 6,8 százalékkal.

    Az előző negyedévben a kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 5-7,5 százalékos árnövekedést prognosztizáltak, az év harmadik negyedévére kicsivel magasabb, 5-9,2 százalékos áremelkedést várnak. Az „A” kategóriás irodák ára várhatóan 9,2 százalékkal, az új és használt logisztikai ingatlanok átlagosan 7,9 százalékkal kerülhetnek többe a következő félévben, mint egy évvel korábban. Az új és használt ipari, valamint az új és használt kereskedelmi építmények árnövekedése is meghaladhatja a 6 százalékot.

    A lakásárak változásának megítélésében már nem olyan mértéktartóak a forgalmazók, mint voltak az év első negyedében. A növekvő költségek egy részét érvényesíteni kívánják az ingatlanok eladási árában is. Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 7 százalékkal emelkedhetnek a következő időszakban. A lakásárak a gyenge kereslet ellenére is feltehetően emelkednek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására. Kérdéses viszont az, hogy milyen mértékben hajlandók elviselni eddigi kiugróan magas profitabilitásuk csökkenését a beruházók és a forgalmazók a csökkenő kereslet ellensúlyozására.

    Megszorítások után
    Az Ecostat 2006 harmadik negyedévi ingatlanbarométer felmérésének időpontja az egyensúlyjavító intézkedések kidolgozásának és közzétételének időszakában történt. A felmérés eredményei az ingatlanpiac megtorpanását jelzik. A piaci szereplők már szembesültek a kormányzat konvergencia-programjának keresletcsökkentő hatásaival, az ingatlanpiacot közvetlenül is érintő intézkedésekkel, a lakásépítéseket és a vásárlást befolyásoló hitelfelvételek és kamattámogatások változásaival, s nem utolsó sorban a fizetőképes kereslet átmeneti csökkenésével.
     
  13. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Huszonegy helyszínt javasoltak a kormánynegyedre

    Hamarosan kiválasztják, hogy hol legyen a kormányzati negyed, a pénteki beadási határidőig 21 helyszínt javasoltak az önkormányzatok és a magáncégek. A lehetséges területek között szerepel a Nyugati pályaudvar és a Csepel-sziget is.

    Összesen 27 pályázat és 21 helyszínjavaslat érkezett a pénteki beadási határidőig a kormányzati negyed felépítésére. A Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) azt várta a pályázattól, hogy érdemben hozzájárul az amúgy késésben levő döntés megalapozásához, a kormányhatározat szerint ugyanis ennek határideje augusztus végén lejárt.

    Bár a KVI elsősorban a kerületi önkormányzatoktól várt javaslatokat, az ötletrohamba több magánbefektető is beszállt: 10-10 származik kerületi önkormányzattól vagy magánbefektetőtől, hetet pedig különböző építészirodák nyújtottak be. A lehetséges helyszínek között szerepel a Nyugati pályaudvar mögötti terület, illetve a csepeli szigetcsúcs is.

    A kormány számára egyébként az egyik alapvető szempont, hogy a javasolt terület legalább 10-15 hektáros állami tulajdonú terület legyen. Emellett az sem közömbös, hogy az új létesítmény kocsival és tömegközlekedéssel jól megközelíthető legyen, s ne essen túl távol a belvárostól, a Parlamenttől, illetve a tervek szerint a földművelési tárca épületébe költöző kancelláriától.


    A javaslatok értékelését a KVI által felkért, az állami, fővárosi és a kamarai oldal delegáltjaiból álló bírálóbizottság végzi. Az építési terület kiválasztásáról novemberben dönthet a kormány.

    A kormány számítása szerint egyébként a kormányzati intézményi központ az alacsonyabb működési költségeknek köszönhetően 10 milliárd forintos költségvetési megtakarítást eredményezhet évente. Az eddig használt, hivatali munkavégzésre nem megfelelő, de jelentős építészeti értéket képviselő – például polgári palotának vagy banknak épült – minisztériumi épületek értékesítéséből pedig mintegy százmilliárd forintos bevételre számít a kabinet, amit az államadósság csökkentésére fog fordítani.
     
  14. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Budapest sem menekülhet a felhőkarcolók elől

    Négyből négyen mondták azt a hazai építésztervezők képviselői közül, hogy öt éven belül hazánkban is magasodni fog(nak) az első felhőkarcoló(k). Ugyan a mai szabályozások még nem engedik a hatvanöt méternél magasabb épületek megépítését, de már jó néhányat terveznek. A rajzasztalokon Újpesten, Kelenföldön, Ferencvárosban és Angyalföldön törnek az ég felé a 30-40 emeletes építmények.

    Óriási érdeklődés mellett rendezték a Moholy-Nagy Egyetemen az Építészet Hónapjának egyik záróeseményét, Jönnek a felhőkarcolók?! címmel. A nemzetközi konferencián külföldi sztárépítészek és a hazai szakma képviselői tartottak előadást, majd vitatkoztak ugyanarról, a magasházak mai megítéléséről és a hazai lehetőségekről, a szabályozás szükségességéről.

    Asztalon a tervek

    „A mai Budapest épületei jobbára azonos magasságúak, a 45 métert nem haladják meg. A Parlament a legnagyobbak között található, és bár száz éve épült, nem tudjuk, hogy manapság építhetünk-e magasabbat?” – érzékeltette a mai építészeti szabályozás hiányosságát Erick van Egeraat holland építész, akit a hazai közönség elsősorban a Dózsa György úti ING-székház tervezőjeként ismer. Építészirodáiban jelenleg is több toronyházat terveznek Moszkvában, Amszterdamban és budapesti helyszínnel.

    Ugyan az utóbbi megépítése egyelőre még nem lehetséges a hatályos magassági korlátozások és szintmutató arányszámok miatt, a konferencia közönsége már láthatott róla látványterveket. A DunaCity elnevezésű projekt a IX. kerületi Duna-part mentén jönne létre, Budán pedig a volt Skála áruház helyén állnának épülettornyok, amelyek látványképén a közönség is megítélhette, miként „simulnának” a városképbe százméteres magasságukkal.

    A New Yorkból érkezett, indiai származású Hani Rashid is bemutatta Újpestre álmodott tornyait. A világhírű építész, aki Európában legutóbb a Mercedes Múzeum merészségével hívta fel magára a figyelmet, két változatban tervezi az ORCO Group megrendelésére a Bank Tower elnevezésű épületeit. A rajzokon egy hatvan és egy százhét méter magas változatot mutatott be. A magasabb tornyok karcsún nyúltak az ég felé, míg az alacsonyabbak, kicsit tömzsinek, félbeszegettnek mutatták magukat. Ha megépülnek az ikertornyok, akkor absztrakt, elegáns, technológiailag fejlett, élhető épületek jönnek létre a tervező szerint.

    Dubai perverz játszótér

    Rashid elmesélte, miként terveznek jelenleg Dubaiban egy új felhőkarcolót. Felidézte, hogy ebben a városban az elmúlt 10-15 évben sorra épültek az egymást túllicitáló magasságú építmények. Ázsiában egészen másképp viszonyulnak a magasépítészethez, mint Európában. „Dubai perverz játszótere lett az építészeknek.” Itt nincs semmiféle ellenállás a magasság ellen, minél szélsőségesebb egy épület, annál inkább vonzó a helyiek és a turisták számára. „Olyan házat tervezünk Dubai pénzügyi központjába, amelyet majd szeretnek gyűlölni, mint annak idején Eiffel tornyát Párizsban.” Az amerikai építész véleménye szerint nincs oka a régiónak illetve Budapestnek arra, hogy ne építsen toronyházakat hasonló szenvedéllyel, mint más tájain a világnak. Sőt, jó helyzetben van, mert tanulhat a más városok által elkövetett hibákból, a tapasztalatokból.

    Egy magas ház, nem magasház

    A külföldieket Finta József követte, aki elmondása szerint kollégáival négy-öt éve harcol a toronyház-moratórium ellen. Éppen a napokban mutatták be a Raiffeisen Bank számára tervezett épületük tervét, amely szintén elérné a száz métert. A XIII. kerületben, a Váci út és a Róbert Károly körút találkozásába tervezett épület tetején művészeti galéria, kávézó, kilátó és közösségi terek lennének. A neves hazai szakember szerint nem igaz az az állítás, hogy a hazai építészszakma nem képes eleget tenni a toronyházépítés technikai, műszaki követelményeinek. Hosszan sorolta a múlt századi példákat 1920-tól kezdve, amikor korabeli építészek elképzeléseiben magas házak szerepeltek, de mégsem valósultak meg.

    Jelenleg a SOTE Nagyvárad téri épülete nyúlik a legmagasabbra, a maga 83 méterével. 70-72 méter a nyugdíjbiztosító a XIII. kerületben, 60 méter az ettől néhány méterre álló Teve utcai rendőrségi székház. Ám, ha az antennáját is számítjuk, akkor már 93 méter a magassága. (A jelenlegi szabályok Budapesten, a Hungária körúton belül 45 méteres magasságot engedélyeznek, azon kívül 65 méter a maximum, de a telek nagysága és az úgynevezett szintmutatók is meghatározzák az épület engedélyezett magasságát.)

    Finta József szerint egy magas ház, nem magasház. Toronycsoportokat képzelne el a városban, amelyeket nem zónáznak, vagyis nem szabják meg szigorúan, hogy hol épülhetnek meg. Ám ettől függetlenül mégis annak örülne, ha Budapest külső kontúrjában jönnének létre az első tornyok. Abban bízik, hogy az új városvezetésbe olyan szakemberek is bekerültek, akik tehetnek majd az ügy érdekében.

    Ugrásra készen a tőke

    Finta József nagy valószínűséggel Z. Halmágyi Juditra, és Bojár Ivánra is gondolt. Előbbi az EEA építésziroda vezető tervezője, utóbbi az Octogon főszerkesztője, az Építészet hónapjának egyik szervezője. Mindketten részt vettek az előadásokat követő panelbeszélgetésen. Rajtuk kívül Nagy Tamás, a konferencia helyszínét biztosító egyetem építészeti tanszékének vezetője és Skardelli György, a KÖZTI Rt építésze fejtették ki álláspontjukat. Mindannyian tudatában vannak annak, hogy a spekulatív és a nem spekulatív tőke egyaránt ugrásra készen arra vár, hogy a mai építészeti szabályozás korlátait feloldják.

    Skardelli György szerint az építészeti értékeket nem centiméterekben mérik. Ha egyetlen egy ilyen épület sem épülne, akkor sem „csapódna be egyetlen ajtó sem”. Nagy Tamás megítélése szerint ezeket az igényeket a befektetők generálják. Z.Halmágyi Judit sem gondolja, hogy a toronyházak kérdése lenne a legfontosabb probléma a hazai építészetben. Most van olyan helyzet, amikor új szabályozást és ezzel együtt koncepciót, víziót kell alkotni. Ennek része lehet az eddigi tiltások feloldása. A vitavezető utolsó kérdésére, hogy lesznek-e vajon öt éven belül toronyházak Budapesten? – a négy szakemberből négyen igennel válaszoltak. Arra, hogy szeretnék-e? – megosztott igen-nemek hangzottak el.


    <TABLE class=Txt11 cellSpacing=0 cellPadding=0 width=10 align=center border=0 valign="center"><TBODY><TR><TD>[​IMG]</TD></TR><TR><TD vAlign=center align=middle height=22>Duna City látványterv (fotó: o2 Média)

    <TABLE class=Txt11 cellSpacing=0 cellPadding=0 width=10 align=center border=0 valign="center"><TBODY><TR><TD>[​IMG]</TD></TR><TR><TD vAlign=center align=middle height=22>Tornyok Kelenföldön (fotó: o2 Média)</TD></TR></TBODY></TABLE>
    </TD></TR></TBODY></TABLE>
     
  15. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Kevesebb lakás épül

    Az év első kilenc hónapjában a kiadott új lakásépítési engedélyek száma 18,6 százalékkal 31 232-re csökkent, míg a használatba vett lakások száma 18 800 volt, 19,1 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban - jelentette a Központi Statisztikai Hivatal (KSH).

    Tavaly az első háromnegyedévben 23 278 lakás kapott használatbavételi engedélyt és 38 385 új lakásra adtak ki építési engedélyt.

    Akkor szeptember végéig a használatba vett lakások száma 4,3 százalékkal több, az új lakásépítési engedélyeké pedig 9 százalékkal kevesebb volt, mint a megelőző év hasonló időszakában.

    Kevesebb új építés Budapesten


    A KSH jelentése szerint a lakásépítésben a korábbi években tapasztalt évközi ütemezettség 2006-ban megváltozott: a befejezett lakások számának a korábbi években tapasztalt folyamatos növekedése helyett a III. negyedévben stagnált az új építkezések száma, a tavalyi év első háromnegyedévéhez viszonyítva pedig közel 20 százalékkal csökkent mind a befejezett, mind az építési engedélyt kapott lakások száma.

    Az év első kilenc hónapjában a lakásépítés csökkenését erőteljesen befolyásolta a fővárosi építkezések visszaesése: Budapesten 7381 engedélyt adtak ki az idén szeptember végéig, azaz csaknem 35 százalékkal kevesebb új lakás épült, mint 2005 hasonló időszakában. Ennél is nagyobb mértékben, több mint 40 százalékkal csökkent a vállalkozói, illetve értékesítésre épült lakások száma, miközben az országos arányok e két tekintetben közel egynegyedes csökkenést mutatnak.

    Nőtt az átlagos lakásméret

    Az új lakások átlagos nagysága kis mértékben növekedett, ami a vizsgált időszakban 91 négyzetméter. A KSH jelentése szerint eltolódott a kis- és nagylakások aránya a különböző településtípusokban: a fővárosban átlagosan 8 négyzetméterrel nagyobb lakások épültek, mint tavaly, míg a nagyvárosokban 7 négyzetméterrel, a többi városban 2 négyzetméterrel csökkent az átlagos alapterület.

    A használatba vett lakások száma 5 megye kivételével mindenütt csökkent. A növekedést mutató megyék közül csak két – jellemzően kis lakásépítésű – megyében (Fejér és Nógrád) jelentősebb a növekedés. A fővároson kívül Győr-Moson-Sopron, Zala, Somogy, Heves, Hajdú-Bihar, Bács-Kiskun megyékben a legnagyobb (22-27 százalékos) a használatba vett lakások csökkenése. A kiadott új lakásépítési engedélyek számának visszaesése Budapesten kívül elsősorban a nagyvárosi építkezéseket érintette, a kisebb városokban és a községekben lényegesen kisebb mértékben csökkent az építési kedv – állapítja meg a KSH. Az építési engedélyek száma Zala, Jász-Nagykun-Szolnok, Veszprém és Komárom-Esztergom megyékben csökkent a legerősebben.

    Az üdülőépítés jelentősége továbbra is csekély: 435 új üdülőegység építésére adtak engedélyt, és 348 felépült üdülőegység kapott használatbavételi engedélyt az első félév során. Az építési engedélyt kapott üdülőegységek száma 36 százalékkal, a használatba vetteké 44 százalékkal kevesebb, mint az előző év azonos időszakában volt.


    Városrendezési okokból megszűnt

    A KSH-jelentés szerint 2005 első kilenc hónapjához hasonlóan 2481 lakás szűnt meg, összetétele viszont változott. Az első kilenc hónapban magas arányúnak mondható a fővárosban városrendezési okból megszűnt, ezen belül főleg önkormányzati tulajdonú lakások száma. A Budapesten megszűnt lakások közel fele, országos átlagban csaknem egyötöde állami, önkormányzati tulajdonú volt.
     
  16. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Sok lakás túlértékelt a II. kerületben

    Még mindig presztízsértékű a II. kerületben lakni, noha vannak területei, amelyek mérsékelten népszerűek. A kereslet két részre szakadt: a vevők leginkább a 20 millió forint alatti és az 50 millió forint feletti kategóriában aktívak, a kettő között alig van érdeklődés.

    Nem jönnek a külföldiek

    A II. kerületi ingatlanpiac a városrész nagysága és sokfélesége miatt meglehetősen összetett: a kerületben egyaránt megtalálhatóak a forgalmas, már-már "belvárosi", főleg régi építésű bérházakból álló részek, a csendesebb, de még központhoz közeli, kisebb lakásszámú társasházakkal övezett utcák, az elegánsabb, hegyvidéki, családi házas területek, valamint a jól ismert Rózsadomb. Ennek megfelelően a kínálat is igen széleskörű, noha panellakások ezen a területen nem jellemzőek.

    A Duna House értékesítőinek tapasztalatai szerint elsősorban hazai vásárlók keresnek lakásokat megvételre a kerületben, a külföldieket inkább csak a kiadó ingatlanok érdeklik. A használt lakások tekintetében az árak meglehetősen széles körben szóródnak: a kerület forgalmasabb, belső részein már 270-280 ezer forintos négyzetméteráron is lehet lakást vásárolni (például a Bem tér környékén).

    A hegyeken felfelé haladva az árak gyorsan elérhetik az 5-800 ezer forintot is, utóbbi esetben már sokkal válogatósabbá válnak a vásárlók - jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője.

    A lakások árát nagymértékben befolyásolja azok elhelyezkedése: a Margit körúti bérházak négyzetméterára jóval alacsonyabb (230-250 ezer forint), mint mondjuk a még nem is annyira felkapott, Szilágyi Erzsébet fasoré (340-360 ezer). A hegyvidéki területek felé haladva az árak folyamatosan emelkednek, a Rózsadombon és Zöldmáli út környékén már szokványosnak nevezhető a 400-500 ezer forintos, sőt az épület állapotától függően, akár még magasabbra is szökő négyzetméterár.

    Kevés vevő jön tűzbe a Margit körúti lakásoktól, a nagy forgalom miatt talán ez a szakasz nevezhető a legkevésbé keresettnek - budai viszonylatban kimondottan alacsony áron, akár 240 ezer forintos négyzetméterárért lehet itt vásárolni. Ugyanakkor a körútra merőleges keresztutcák már jóval kedveltebbnek számítanak. Ezen a környéken, illetve a bel-budai területeken az érdeklődés jellemzően a 20 millió forint környékén kínált lakásokra koncentrálódik.

    Megfigyelhető, hogy a közlekedési viszonyok egyre jobban számítanak: a vásárlók többsége maximum a Hűvösvölgyi útig menne el. Sokakkal előfordul, hogy végül inkább egy jobb adottságokkal rendelkező (tehát a centrumhoz közelebbi) lakást vásárolnak az eredetileg tervezett ház helyett. Kedveltek a zöld parkkal, kerttel rendelkező társasházi lakások, ám a földszint jelentősen rontja az eladhatóság esélyeit.

    Néhány jellemző ár

    A Rózsadomb iránt töretlen az érdeklődés, várhatóan hosszú ideig megőrzi még jó hírét. Szívesen keresnek lakásokat akár a forgalmasnak nevezhető Bimbó út környékén is, szintén a fent említett 20 millió forintos árkategóriában, de reális áron, a Rózsadombon található, úgynevezett "szocreál kockaházakban" is jó eséllyel lehet értékesíteni lakásokat.

    A tapasztalatok szerint azonban sok ilyen típusú ingatlan esetében a helyet és a tulajdonos érzelmi kötődését próbálják megfizettetni: nem egy ilyen lakást túl magas (400-450 ezer forintos) négyzetméteráron kínálnak, miközben valós értéke ennél alacsonyabb.

    Érdekes színfoltjai a Rózsadombnak a hajdani "elit" számára épült, soklakásos, csúszózsalus technológiával kivitelezett háztömbök: ezekben sem lehetetlen az értékesítés, de a helyzet hasonló a fentebb vázolthoz: sokan túlárazva próbálnak megszabadulni ezektől.

    A luxuslakást keresők elsősorban 50 millió forint felett nézelődnek, és leginkább a tényleg exkluzív, panorámával vagy valamilyen más extrával bíró ingatlanokat után érdeklődnek. A gyengébb minőségű, "kvázi-luxus" ingatlanokat - hacsak nem egyedülálló azok elhelyezkedése - nemigen hajlandók megfizetni.

    Új építésű lakásból nincs túl sok, és a meglévők is szerfölött drágák. A jellemző négyzetméterár 400-450 forintnál kezdődik, hanem a Rózsadomb egyik új lakóparkjában a 700 ezret is meghaladja - és nem minden esetben állnak rendelkezésre az ilyen árhoz általában járó, extra szolgáltatások.
    Néhány jellemző ár a II. kerület kínálatából:

    <TABLE borderColor=#afd1ea cellSpacing=0 cellPadding=4 width=480 align=left border=1><TBODY><TR><TD width="19%">
    Hely​
    </TD><TD width="20%">
    Ár (Ft)​
    </TD><TD width="14%">
    Alapterület​
    </TD><TD width="18%">
    Négyzetméterár​
    </TD><TD width="29%">
    Jelleg​
    </TD></TR><TR><TD width="19%">Keleti Károly
    utca
    </TD><TD width="20%">14 900 000
    </TD><TD width="14%">48 m2
    </TD><TD width="18%">310 000
    </TD><TD width="29%">2 szoba,
    magasföldszint
    </TD></TR><TR><TD width="19%">Frankel Leó
    út
    </TD><TD width="20%">17 000 000
    </TD><TD width="14%">67 m2
    </TD><TD width="18%">254 000
    </TD><TD width="29%">2 szoba, 3. emelet
    </TD></TR><TR><TD width="19%">Alsó-Zöldmáli út
    </TD><TD width="20%">22 500 000
    </TD><TD width="14%">52 m2
    </TD><TD width="18%">433 000
    </TD><TD width="29%">2 szoba, földszint
    </TD></TR><TR><TD width="19%">Fillér utca
    </TD><TD width="20%">34 000 000
    </TD><TD width="14%">85 m2
    </TD><TD width="18%">400 000
    </TD><TD width="29%">4 szoba, 5. emelet
    </TD></TR><TR><TD width="19%">Verecke lépcső
    </TD><TD width="20%">62 000 000
    </TD><TD width="14%">183 m2
    </TD><TD width="18%">339 000
    </TD><TD width="29%">5 szoba, sorház
    </TD></TR><TR><TD width="19%">Hárshegyi út
    </TD><TD width="20%">65 000 000
    </TD><TD width="14%">100 m2
    </TD><TD width="18%">650 000
    </TD><TD width="29%">3 szoba, 3. emelet
    </TD></TR><TR><TD width="19%">Patakhegyi utca
    </TD><TD width="20%">250 000 000
    </TD><TD width="14%">430 m2
    </TD><TD width="18%">582 000
    </TD><TD width="29%">5 szoba, családi ház
    </TD></TR></TBODY></TABLE>









    Forrás: Duna House
    </BEVEZETO>
     
  17. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Stagnálnak a használt lakások árai

    Idén leginkább a megszorító intézkedések bevezetése, a luxusadó, valamint a kamatadó gyakorolt hatást az ingatlanpiacra. Noha több kategóriában is jelentős a túlkínálat, az új építésű beruházások esetében az árak nem csökkentek. A közeljövőben komolyabb áremelkedés nem valószínű, a beruházók is óvatosabbá váltak - áll a Duna House legfrissebb piaci elemzésében.

    Eladás előtt nem éri meg felújítani

    Miközben az új lakások esetében az év elején több helyen áremelésre is volt példa, a használt lakások piacán folytatódott az árak stagnálása, nem egy esetben csökkenése. A vásárlók válogatósak, panelt például meglehetősen kevesen keresnek.

    Noha vannak lakások (elsősorban a Belváros közelében lévő, jobb állapotúak), amelyeket akár néhány nap alatt el lehet adni, az a jellemző, hogy egy-egy lakás értékesítése átlagosan 2-3 hónapig tart, elhelyezkedéstől és ártól függően. Az alaptétel azonban nem változott: megfelelő áron kínálva szinte minden elkel.

    Jó tudni, hogy az eladni kívánt lakás felújítására fordított pénz a későbbi eladáskor rendszerint nem térül meg, hacsak nem tényleg minőségi anyagokból és látványosan magas színvonalon történik a kivitelezés.
    Egy utólagosan beszerelt klímaberendezés vagy a nyílászárók cseréje ugyan vonzóbbá teszi az ingatlant, de - éppen a nagy kínálat miatt - az árban ezek költségét nem minden esetben lehet érvényesíteni.

    Továbbra is széles a kínálat új lakásból

    Továbbra is jelentős az újlakás-kínálat a fővárosban, változás inkább a helyszínekben és a lakástípusokban mutatható ki: előtérbe került a kivitelezési minőség, egyre inkább dominálnak a több életteres (másfél, egy plusz két fél, illetve kétszobás) lakások. A garzonok iránt jóval alacsonyabb a kereslet, mint korábban, ezeket diákoknak vagy kiadási célra vásárolják.
    Noha a háztartások jövedelme a megszorítások miatt csökkent, a lakhatás örök igény marad, sokan keresik a kedvező hitel- vagy lízingkonstrukciókat.

    Természetesen az értékesítők sem tétlenek, sok az akció: ingyen konyhabútor, parkolóhely (akár csak fél évre is) és természetesen kedvező fizetési konstrukciók (10-90%-os ütemezés) szerepelnek leggyakrabban az ajánlatok között.

    Van, akinek olcsó hitel kell, van, akinek sok

    A tavalyi évhez képest tovább erősödött a lakáshitelt nyújtó pénzintézetek közötti verseny: a bankok és a lízingcégek folyamatos kedvezményekkel, akciókkal próbálják magukhoz vonzani az ügyfeleket, ma már a 30-35 évre történő hitelfelvétel és az önerő nélküli vásárlás sem elképzelhetetlen, sőt egyes bankok bizonyos feltételekkel már minimálbér mellett is biztosítja a finanszírozást.

    Erősödött a lakáslízing szerepe is, ami szintén kedvező lehet a minimális önerővel rendelkezőknek, illetve megjelentek a piacon a biztosítással kombinált hiteltermékek is. A Duna House Hitel Centrum tapasztalatai szerint az ügyfelek átlagosan 7-10 millió forint közötti hitelt vesznek fel, jellemzően 20-25 év futamidőre.

    A hitelek felvételekor két markánsabb irányzat különböztethető meg: alacsonyabb értékű (kb. 15 millió forintig) lakások vásárlásakor a legfontosabb, hogy a finanszírozási arány minél magasabb legyen - az ilyen konstrukciókban nem feltétlenül a legolcsóbb bankok kapnak szerepet, de az ügyfelek megfizetik ezt a különbséget. Nagyobb értékű ingatlanok esetében pedig a fő szempont, hogy a hitel minél olcsóbb legyen.

    Nem nevezhető igazából átütőnek a nagy értékű ingatlanokra kivetett luxusadó, több módszer is napvilágot látott az adónem kikerülésére. Ebben a kategóriában a magas árak és az összetett vevői igények miatt továbbra is a tömegpiacnál jóval lassabban zajlik az ingatlanok értékesítése.

    Sok "kvázi" luxuslakás van a piacon, amelyek nem a mai kor igényeinek megfelelő anyagokból és minőségben épültek, legfeljebb az elhelyezkedésük előnyös - négyzetméteráruk azonban gyakran eléri az 5-600 ezer forintot. Valódi kereslet a ténylegesen igényes, panorámás luxuslakások iránt mérhető. A kamatadó bevezetése előtt érezhetően megnőtt a készpénzes lakásvásárlók száma.

    Egyre népszerűbb a Belváros és környéke

    A vásárlók körében népszerű területeket tekintve kevés a változás: továbbra is a XIII. és a XIV. kerület (utóbbinak főleg a kertvárosi része) a legkedveltebb, a budai oldalon pedig a XI. és a III. kerületbe költöznének a legszívesebben a potenciális vásárlók.

    Míg korábban az ár és a lakás elhelyezkedése volt irányadó, idén sokkal erősebb igény mutatkozott a jó közlekedési lehetőségek, illetve a zöld, parkos környezet meglétére - ennek megfelelően ismét egyre többen gondolkodnak belvárosi (VI-VII. kerületi) ingatlanok vásárlásában, a külvárosokban, tömegközlekedéstől távol felépült lakásokat nehezebb eladni.

    Egyre érezhető a korábban messziről került VIII. kerület újjáéledése is: a Corvin-Szigony projekt közelében épülő lakásokat szinte elkapkodták. A tömegpiacon azok a belvárosi (vagy ahhoz közeli) beruházások a legkeresettebbek, amelyek egyszerre biztosítják a jó közlekedést és a kellemes környezetet.
    </BEVEZETO>
     
  18. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Minőség és egyediség kell a lakásvásárlóknak

    Lecsengeni látszik az elmúlt fél évtizedet jellemző tömegpiaci lendület a fővárosi lakáspiacon. Ezzel párhuzamosan látványosan növekszik az igény a minőségi életet biztosító új fejlesztésekre.

    Tisztulni fog a piac

    A Biggeorge's Nv adatai szerint 1500 eladásra váró, az elmúlt 2-3 évben átadott, költözhető újépítésű lakás található ma a fővárosban. A csökkenő tendenciát mutató szám az éves új kínálat még mindig nagyjából 12 százalékát adja, ennek ellenére mégsem lehet kijelenteni, hogy kedvezőtlen irányba mozog Budapest fejlesztői piaca.

    - Az általános pesszimizmussal szemben sokkal inkább a piac polarizálódása és tisztulása figyelhető meg. A kereslet szerkezete és a kínálati oldal összetétele is elmozdult az előző évekhez viszonyítva - fogalmazott Hajnal István a Biggeorge's Nv vezérigazgatója.

    A piac meghatározó szereplőjévé egyre inkább a minőségi építészeti koncepciót, kivitelezést, anyaghasználatot és környezetbe illeszkedést figyelembe vevő vásárló vált. A homogén, tisztán négyzetméterár-fókuszú projektek ideje lejárt.

    Az értékesíthetőséget ma már döntő mértékben meghatározza a lakások alaprajza, a belmagassága, fekvése, a felhasznált anyagok minősége. A földrajzi elhelyezkedésen és az áron túllépve a vevők keresik a minőségi építészeti megoldásokat, a lakás és a környezet összhangját, a hosszú távon élhető környezet alapfeltételeit.

    Ugyanazon az árszinten siker, illetve kudarc lehet egy-egy beruházás akár 2-3 utca távolságnyira is egymástól, csupán abból adódóan, hogy az előbb említett szempontokat a fejlesztő mennyire veszi figyelembe. Tekintettel arra, hogy a piac kínálati oldalon vált erősebbé, a versenyelőnyt elérni kívánó beruházók szívesen megismertetik a potenciális vásárlóval a lakáskiválasztás kvalitatív szempontrendszerét, az azonos árszint mellett jelentkező minőségi különbségeket.

    A minőségi élet igénye magával hozhatja a klasszikus értelemben vett lakóparkok újjáéledését, s ezzel a városközponthoz viszonylag közel eső zöldövezetek, kertvárosok felértékelődését. A trendet jól alátámasztja, hogy a közelmúltban közel féltucatnyi, kis társasházakból álló fejlesztés indult meg a budai oldalon, a XI. és III. kerületben.

    Az Újbuda sasadi és madárhegyi részén értékesítés alatt álló projektek hatalmas sikere (az átlagosnál öt-hatszor több lakás eladása havonta) mutatja, hogy az elmúlt években látható tömegben kitermelődött egy olyan vevőkből álló keresleti réteg, akik nem elégszenek meg a tömegtermékekkel, de nem is a luxuskategóriát célozzák meg, hanem a 400 ezer forint körüli négyzetméterár körül keresnek vonzó lakóhelyet.

    A legjellemzőbb igények

    Lássunk néhány olyan tervezési-építészeti tényezőt az említett területen megvalósuló projektek alapján, amely feltétele lehet egy klasszikus lakópark piaci sikerének ebben a változó környezetben.

    A magas zöldterületi arány jogos vásárlói igény. A lehetőségekhez képest a legnagyobb arányú beépítés - bár jellemző fejlesztői magatartás - a vonzó termék kialakítása ellen hat. Ezzel összhangban fontos a környezeti adottságok maximális kihasználása és az azkohoz való igazodás. (Például a lejtős terepen a teraszos építkezés.)

    Felértékelődnek a sportolást és az egészséges életmód gyakorlását biztosító közös használatú szolgáltatások, ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy ezek ne növeljék jelentősen a közös költséget. A napi ellátást biztosító üzletek és szolgáltatóegységek - nyitvatartási időben igazodva a lakók életritmusához - több szabadidőt engednek az ott lakóknak.

    A biztonság és a nyugalom fontos preferenciákká léptek elő a lakásválasztáskor, ezétr a zárt, kerítéssel körülhatárolt lakóterület, illetve az átmenő forgalom korlátozása egyre gyakoribb igény. Ugyanakkor a játszóterek nem feltétlenül a házak között kapnak helyet, hanem inkább a telek szélén. Fontos a szomszédos épületek minél nagyobb szabad kilátást biztosító elrendezése és az ideális tájolása.

    Egyedi, sokszínű, változatos formavilág és lakáskínálat teremti meg a vásárlók számára az egyediség, testre szabottság érzését. Az első ütemében 214 lakást tartalmazó Sasad Liget 3-4 szintes épületei között nem lesz két egyforma, s 170-féle lakástípust alakítanak ki. Még az egymás felett lévő lakások alaprajza is lehet eltérő.

    A lakások egyedisége, a vevői igények figyelembevétele tovább fokozható, ha azok többféle kialakítási és felszereltségi színvonallal kérhetők, ami természetesen az árban is megjelenik. A konyha és a nappali egybeépítése - amely ma a "méretgazdaságos" projektek esetében szinte kizárólagos - a kisebb lakásoknál lehet csak indokolt.

    Terasz építése a lehető legtöbb lakáshoz ma már alapkövetelmény. Építészeti előírások miatt azonban ezek szélessége jellemzően legfeljebb másfél méter, hiszen így nem számít be a maximálisan beépíthető alapterületbe. Funkcionálisan hasznos, jól kihasználható erkélyekhez ennél nagyobb méret szükséges.

    Emellett, ha a teraszok nem csupán kifelé, hanem befelé is terjeszkednek, lehetővé válik, hogy a lakásnak ne kizárólag egyetlen fala lehessen üvegből, hanem akár a két oldalsó is. A homlokzatok tagolásával pedig nő a több oldalra néző lakások aránya.

    Végezetül nem elhanyagolható, hogy a tömegpiacon jellemző belmagasságnál nagyobb (3-3,3 méter) kialakítása növeli a térérzetet. Hasonlóan a természetes megvilágítás és szellőzés a konyhákban, és lehetőség szerint a fürdőkben is.

    A gyakorlat azt mutatja, hogy a fenti szempontok közül még csak néhány épült be a minőségi kínálat irányelvei közé. Ám a hosszabb távon tervező, nem feltétlenül csak a profit rövid távú maximalizálását szem előtt tartó attitűd szerencsére már megjelent a fejlesztők körében, az igényes vásárlókat megcélzó verseny vélhetően pozitív hatással lesz a piacra.
     
  19. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Ismét park lehet a lakópark

    Kedvező tendenciák érhetők tetten a lakóparkok piacán. Az utóbbi időben egyre fontosabbá vált a minőség, így az elkövetkező években ez a fogalom talán visszaszerezheti a renoméját. A kereslet élénk, az árak tartják magukat.

    Tudatosabb vevők

    A kilencvenes évek elején épült néhány luxuslakópark presztízsét irigyelték és orozták el azok a fejlesztők, akik - a potenciális vásárlók naivitását kihasználva - ugyanígy kezdték hívni a lakóparkra valójában a legkevésbé sem hasonlító beruházásukat.

    Holott a kifejezés jelentése elvileg világos: olyan körülkerített, beléptetőrendszerrel ellátott területet takar, amelyen egy-három szintes társasházak vagy különálló házak sorakoznak. Általában biztonsági, illetve portaszolgálat, valamint különféle közös sport- és vendéglátó-létesítmények szolgálják a lakók kényelmét, egészen a saját borospincéig.
    Az extra szolgáltatások árazására több módszer is kialakult: egyes helyeken a vételárban már szerepelnek, másutt csak a közös költségben jelentkeznek, amely így 300-400 forint is lehet négyzetméterenként.

    Előfordul, hogy külső vendégek becsábításával próbálják fenntartani ezeket a létesítményeket.

    Nos, ehhez képest Magyarországon marketingokok miatt gyakran lakóparkként népszerűsítenek bármely több lépcsőházból álló, minimális zöldterülettel bíró beruházást - de arra is van példa, hogy egy egyszerű társasházat neveznek így.

    Ettől függetlenül továbbra is nagy a vásárlói érdeklődés. A Duna House ingatlanközvetítő hálózat adatai szerint a vevők nagyjából fele kimondottan ilyen megoldásban gondolkodik, és többségük sokkal tudatosabb és tájékozottabb, mint akár néhány éve - mondta az [origo] érdeklődésére Murányi Ákos, a DH elemzési vezetője.

    Amint az egész lakáspiacon, úgy ebben a szegmensben is némi túlkínálat alakult ki mostanra, a lakóparkok árai mégis jól tartják magukat. A főváros határain kívül azonban kellemes meglepetések érhetik az érdeklődőt, Szigetszentmiklóson például 240 ezer forintos négyzetméterár formájában - ennyiért új építésű lakást a városon belül alig-alig találni.

    Murányi Ákos megjegyezte, egy kedvező árú lakásokat kínáló lakópark nem okvetlenül lesz sikeres. Kétségkívül úgy tűnik, folytatódik a lakópark-építési "boom", mivel - a megszorítások ellenére - van kereslet, ha kissé mérsékeltebb is. Ma már azonban egyre nehezebben eladható az a projekt, amely nem nyújt valamiféle pluszt - és ezen nem feltétlenül a luxuslakóparkok hotelszerű szolgáltatásait kell érteni.

    Az egyik legfontosabb szempont a jó elhelyezkedés és infrastruktúra. A főváros környékén lévő parkok egyik lehetséges hátrányát éppen a közlekedési viszonyok jelentik, bár akik csendre és nyugalomra vágynak, mindenképpen az agglomerációban keresgélnek. Budapesttől távolabb pedig leginkább a panelből vagy a rossz állapotú társasházból szabadulni akarókat célozzák meg a fejlesztők.

    Igényesebb fejlesztők

    Egyértelműen kitapintható a tendenciák változása a lakóparkok piacán. Mintha lassan visszakanyarodnánk a kilencvenes évek gyakorlatához - osztotta meg észrevételét az [origo]-val Valkó Dávid, az Otthon Centrum ingatlanértékesítési hálózat vezető elemzője.

    Az elmúlt években ugyanis a tömegtermékek domináltak: gyakorta foghíjtelkeken, zsúfolt városi környezetben húztak fel lakóparknak már csak emiatt is bajosan nevezhető, ráadásul szegényes szolgáltatásokat felvonultató, mégis efféleképp reklámozott épületeket.

    Manapság azonban - így Valkó Dávid - egyre nagyobb tömegben jelenik meg az a vásárló, aki már nem elégszik meg a szómágiával. A fényűzést nem tudja vagy nem akarja megfizetni, de valóban minőségi otthont szeretne magának - neki készülnek egyebek között a 400 ezer forintos négyzetméteráron hirdetett lakóparki lakások.

    Hogy e réteg valóban tekintélyes, fényesen bizonyítja a fejlesztői aktivitás, például a XI. kerület sasadi és madárhegyi részén, valamint az értékesítési statisztika az ottani Sasad Liget és Sasad Resort esetében. Az OC tapasztalatai szerint a színvonalas projektek lakásai közül egységnyi idő alatt akár öt-hatszor annyit lehet eladni, mint amennyi egy átlagos ház esetében megszokott.

    Mindez természetesen annak a számlájára is írható, hogy az idei év második felében a lassuló piacot valamelyest felpörgette a kamatadó bevezetése, illetve a jövő évi jelentős áremelkedéstől való félelem. (E várakozás egyébként jogos, hiszen a beruházási költségek biztosra vehető növekedését a cégek nyilván továbbhárítják majd az ügyfelekre.)

    A szakértők szerint addig nem kell tartani nagy visszaeséstől, amíg az említett réteg vásárlási kedve el nem enyészik. Valószínű ugyanakkor, hogy a piac tovább fog "tisztulni", egyfelől azáltal, hogy a minőség mind fontosabb lesz, másrészt pedig a bizonytalan lábakon álló vállalkozások eltűnése révén.

    A jövőről szólva Valkó Dávid elmondta, vélhetően továbbra is a főváros budai oldalához kötődik majd a klasszikus lakópark mint fogalom. Azon belül nagy fejlődés előtt állhat a III. kerület, ahol számos alkalmas terület vár beépítésre. Ugyancsak nagy a területi potenciál a XXII. kerületben, ám a központtól való jelentős távolság és gyakran nehézkes megközelíthetőség miatt ez a városrész egyelőre kevésbé vonzó.

    A jó adottságú helyszínek előbb-utóbb felértékelődnek, mert általánosságban megállapítható: Budapesten rohamosan fogynak az ilyen területek. Némelyik, eddig fővárosiként elkönyvelt fejlesztő már a vidék felé kacsingat, ott is megjelentek a nagy volumenű, ezért viszonylag olcsó projektek - jellemzően egyre inkább a központhoz közel, mintsem a külvárosban.

    Néhány jellemző ár

    Az [origo] találomra kiválasztott öt budapesti és egy agglomerációbeli lakóparkot, ezek kétfajta - a piacon gyakori méretű - lakásának adatai szerepelnek az alábbi táblázatban. Az árak természetesen csak tájákoztató jellegűek, összehasonlítani őket nem érdemes, hiszen az elhelyezkedéstől a kertkapcsolaton át a különféle szolgáltatásokig számos, itt nem szereplő körülmény befolyásolja őket.

    <TABLE borderColor=#afd1ea cellSpacing=0 cellPadding=4 width=460 border=1><TBODY><TR><TD width="33%">lakópark\lakástípus
    </TD><TD width="33%">60-62 négyzetméter
    </TD><TD width="33%">76-79 négyzetméter
    </TD></TR><TR><TD width="33%">Akadémia lakópark,
    XVII. kerület

    </TD><TD width="33%">19 millió forint
    (1+2 félszoba, 60 nm)

    </TD><TD width="33%">25,5 millió forint
    (3 szoba, 79 nm)

    </TD></TR><TR><TD width="33%">Árpádföld lakókert,
    XVI. kerület

    </TD><TD width="33%">20,8 millió forint
    (1+2 félszoba, 60 nm)

    </TD><TD width="33%">23,1 millió forint
    (2+1 félszoba, 76 nm)

    </TD></TR><TR><TD width="33%">Európa Lakókert,
    XVI. kerület

    </TD><TD width="33%">18 millió forint
    (2 szoba, 61 nm)

    </TD><TD width="33%">22 millió forint
    (3 szoba, 77 nm)

    </TD></TR><TR><TD width="33%">Laurus Lakópark,
    XXII. kerület

    </TD><TD width="33%">22,7 millió forint
    (1+2 félszoba, 60 nm)

    </TD><TD width="33%">29 millió forint
    (1+3 félszoba, 78 nm)

    </TD></TR><TR><TD width="33%">Mediterrán 2 lakópark,
    XX. kerület

    </TD><TD width="33%">18,4 millió forint
    (2+1 félszoba, 60 nm)

    </TD><TD width="33%">22,7 millió forint
    (3 szoba, 79 nm)

    </TD></TR><TR><TD width="33%">Zöld Sziget lakópark,
    Biatorbágy

    </TD><TD width="33%">18 millió forint
    (1-2 félszoba, 61 nm)

    </TD><TD width="33%">23,3 millió forint
    (3+1 félszoba, 78 nm)

    </TD></TR></TBODY></TABLE>
    Forrás: a beruházások honlapjai

    </BEVEZETO>
     
  20. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Budapesten nő, vidéken csökken a lakásnagyság

    Egy ideje egyértelmű a tendencia: kevesebb lakás épül, ezen belül is jelentősen csökken a vállalkozói építés aránya. A kereslet viszont továbbra is élénk, így még a használtárak esésére sem lehet számítani.

    Ingatlanadó: logikus és reális

    Folyamatosan csökken a már átadott, de eladatlan budapesti lakások száma, jelenleg mintegy 1500 lehet a piacon - hangzott el az Otthon Centrum ingatlanközvetítő félévenként megjelenő, Lakáspiaci Monitor című elemzését bemutató sajtótájékoztatón.

    Valkó Dávid, a cég vezető elemzője elmondta, a jelenség egyfelől a mérséklődő fejlesztői aktivitásra vezethető vissza (a KSH idei adatai mínusz 15-20 százalékos változást mutatnak az egy évvel korábbiakhoz képest), másrészt arra, hogy a piac a várakozásokkal ellentétben nyáron sem "ült le" - vélhetően a kamatadó bevezetésének hatására.

    Erre utal, hogy az év első nyolc hónapjában a banki versenynek köszönhetően 20 százalékkal nőtt a lakáshitelek összege, különösen az ingatlanlízing-szektor bővült dinamikusan. A későbbi kilátások azonban borúsabbak, mindenekelőtt a 2008-ban várható ingatlanadó miatt.
    Valkó Dávid hangsúlyozta, eme adófajtának van létjogosultsága, de csak a lakóingatlanokra vonatkoztatva: a fejlesztési célú telek- és a befektetési célú kereskedelmi ingatlanokra kivetése valószínűleg kedvezőtlenül hatna a gazdaságra.

    Megjegyezte, noha a végül sikertelennek bizonyuló luxusadót sok jogos bírálat érte az övezeti besorolás miatt, az ingatlanadót mértékét sem lehetne másképp meghatározni, elvégre a 4 millió magyarországi ingatlan 1-2 évenkénti felbecsültetése szinte kivitelezhetetlennek tűnik. A beszedésben mindenesetre érdekeltté kellene tenni az önkormányzatokat.

    Az OC a tavalyi 12 300-zal szemben idén 11 ezer lakás átadását várja, de Valkó Dávid megjegyezte, nagyobb arányú visszaesés is elképzelhető, azáltal, hogy a beruházók egyes projektek befejezését esetleg a jövő év elejére csúsztatják.

    Visszaszorulóban a használt lakások

    A fejlesztők visszafogottsága nemcsak a lakásszámra van hatással, hanem az új otthonok alapterületének változására is. A lakossági építkezések aránya nő, ezért a fővárosban az átlagos alapterület is gyarapodott (62-ről 69 négyzetméterre). Figyelemre méltó, hogy mivel a vidéki folyamatok lassabban követik a budapestieket, ott egyelőre ellentétes tendencia érzékelhető.

    A jól pozicionált és színvonalas új építésű lakások továbbra is valószínű áremelkedése kapcsán Valkó Dávid érdekességként említette, hogy a befektetők akár 100 százalékos hozamot is elérhetnek: az egyre gyakoribb 10-90 százalékos finanszírozási konstrukció és az egy év alatt nemritkán 10 százalékot emelkedő árszint teszi ezt elméletben lehetővé. A szinte biztosra vehető általános drágulás alighanem magával húzza majd a használt lakások árát is.

    Az elemzés kitér arra a jelenségre, hogy a piac önszabályozása révén a budapesti kerületek "közelednek" egymáshoz: a slágerkerületekben (XIII., IX., XIV., XI.) gyorsan csökken az átadott otthonok száma, míg az eddig kevésbé népszerű VII., VIII., IV., XVII. és XIX. kerület feljövőben van.

    Ide tartozik, hogy a győri, pécsi és veszprémi átlagárak lassan felzárkóznak a budapesti tömegpiaci árszínvonalhoz, és a jelentős Balaton környéki aktivitás is hasonló folyamatok megindulására enged következtetni. Siófokon, Balatonfüreden előfordulnak 500 ezer forintos négyzetméterárú luxusprojektek, 300 ezer közelébe tornászva az átlagárakat.

    Az OC felmérése alapján a vásárlási hajlandóságot tekintve a használt lakások - noha részarányuk természetesen még mindig jóval nagyobb az új építésűekénél - egyre inkább háttérbe szorulnak. Míg az elmúlt évben Budapesten a lakást vásárlók 29 százaléka vett új építésű ingatlant, a következő egy évben venni szándékozók között az arány 37 százalékos.</BEVEZETO>
     

Megosztás