Ingatlan Magyarországon

Paloták szenespinceáron

Ügyészségi vizsgálat és bírósági perek övezik a világörökség részének számító Andrássy úti bérpaloták privatizációját. Az önkormányzat a lakók feje fölül adta el az épületeket az ellenzék szerint nevetséges áron – írja legfrissebb számában a Figyelő. Nemrég a fővárosi bíróság jogerősen megsemmisítette az egyik adásvételi szerződést.

A fővárosi bíróság szeptember végén jogerősen megsemmisítette az Andrássy út 47. szám alatti palota 2004-es adásvételi szerződését, amelyben a Terézvárosi Önkormányzat 150 millió forintért eladta az egész bérpalotát – ez volt az első eset, hogy a bíróság azoknak a lakóknak adott igazat, akiknek a feje fölül az önkormányzat eladta az ingatlanokat, ráadásul a kerületi Fideszes képviselők szerint nevetségesen alacsony áron – írja legfrissebb számában a Figyelő.

A Legfőbb Ügyészségen mindenesetre a főváros egyik legfrekventáltabb környéke további kilenc ingatlanának eladásával kapcsolatban folyik vizsgálat: az Andrássy út 3., 8., 19., 21., 23., 52. és 68., a Király utca 36. és a Bajcsy-Zsilinszky út 3. szám alatti épületek adásvételi szerződéseit, valamint a szerződéskötés körülményeit tanulmányozzák a gazdasági nyomozók.

Egy példa

Az Andrássy út 47. szám alatti ház vevője váratlanul kereste meg az önkormányzatot, de az ajánlatuk beérkezését követő napra a vagyongazdálkodásért felelős alpolgármester, a szocialista Fürst György és stábja már el is készítette a szerződéstervezeteket.

Az előterjesztés láttán az ellenzéki képviselők alig hittek a szemüknek. A 47. számú házra az ajánlattevő egy Magyarországon élő belga vállalkozó volt, aki érdekeltségein keresztül már megszerezte a ház nagyjából harmadának bérleti jogát – csakhogy mintegy 6 millió forint bérleti díjtartozást görgetett maga előtt. Ebből 5 milliót ugyan bérlőelődjétől örökölt, de maga is megfejelte egymillióval. Az ő 150 milliós ajánlata feküdt a képviselők előtt.

Közben kiderült: van másik vételi ajánlat is. A ház földszintjén lévő kávézót üzemeltető vállalkozó, Losonczy Pál, amikor hírét vette, hogy az önkormányzat eladja a bérleményét magában foglaló palotát, tájékozódott a lehetőségei felől. Üzlettársa egy drága étteremben találkozott egy bennfentessel, aki állítólag azt közölte: „200 körül lesz a házeladás, de ugyanennyit kell majd szétdobni”. A vendéglátós vállalkozó nem ezt az utat járta: banki hitelminősítéssel vételi ajánlatot adott be az önkormányzathoz, és jelezte, hogy licitben is részt venne. Választ nem kapott.

Az eladásról döntést hozó testületi ülésen Verók István polgármester és Fürst alpolgármester egybehangzóan állította, hogy más vételi szándékról nincs tudomásuk; az ülésen az MSZP és az SZDSZ képviselői egységben szavaztak az előterjesztés mellett, az ellenzék minden javaslatát – amely drágább ellenajánlatot, licitálást is tartalmazott – félresöpörték – írja a Figyelő.

Jogi alapok

Hogyan lehet mégiscsak eladni a lakók feje fölött, megkérdezésük, hozzájárulásuk nélkül egy-egy bérpalotát? Egyszerűen: az önkormányzat testülete dönt a társasházi forma megszüntetéséről. Az új tulajdonos majd lerendezi a lakókat: cserelakást ajánl, vagy a kialkudott négyzetméteráron kifizeti őket. Az eladásról szóló szerződés soha nem tisztázta, milyen feltételekkel kell kielégíteni a bérlőket. Viszont pont a lakókra hivatkozva lettek befutók a mesésen alacsony árajánlatok.

A gyakorlatban ez értékesítés úgy folyt, hogy a vevő árajánlatát Fürst alpolgármester a testület elé vitte és megmagyarázta, azaz felsorolt néhány ellenszolgáltatást - például felújítást és a bérlők kártalanítását -, amelyet a vevő bevállal. A felújítás ígérete volt általában az aduász, mert a műemléképületek esetében a törvény az önkormányzatot kötelezte az állagmegóvásra, és mindig lehetett arra hivatkozni, hogy erre nincs pénz a kasszában. 2004-ig ilyen módszerrel az önkormányzat eladta összes műemlékpalotáját a környéken egy képviselő jegyzőkönyvben rögzített szavaival - „szenespince áron” – olvasható a Figyelő csütörtökön utcára kerülő számában.

(A lap több másik palotaeladás történetét is feleleveníti, beszámol arról is, hogy melyik joghézag teszi lehetővé az önkormányzatok számára, hogy kibújjanak a műemléképületek felújítási kötelezettsége alól, és hogy mit szólt az Állami Számvevőszék a VI. kerület gazdálkodásához. Elolvashatjuk még az egyik képviselőtestületi ülés jegyzőkönyv-részletét, amelyben a polgármester „válaszol” az alacsony árakat firtató ellenzéki kérdésekre.)

Buktatók és tippek újlakás-vásárlásnál

Sokan gondolják úgy, hogy egy új lakás vásárlásával kevesebb a gond: tisztábbak a jogviszonyok, magasabb a minőség, és menet közben az igényeinkhez is igazíthatunk mindent. Problémák, késések, jogi hercehurca vagy minőségi kifogás azért itt is adódhat, ezekre nem árt előre felkészülni.

Kínálati piacról lévén szó, elvileg a vevők vannak jobb pozícióban, és nem az eladók. Így aztán pláne megteheti mindenki, hogy jól átgondolja a vásárlását, és körültekintően jár el, mielőtt megköti a szerződését. Sokan kerülhetnek ugyanis szorult helyzetbe, ha az áhított lakással problémák adódnak.

Ügyvéddel, referenciával

A költözni vágyók egyik leggyakoribb gondja, hogy megkötik a szerződést, befizetik a foglalót, majd az ütemezés szerinti részleteket, és amikor eljön az átadás – szerződésben ígért – időpontja, a ház még messze nincs beköltözhető állapotban. „Ezért szoktuk azt mondani a vevőknek, hogy mindenképpen tegyenek hozzá még néhány hónapot a szerződésben vállalt határidőhöz, ne adják el pont akkorra a régi lakásukat, vagy ne mondják fel az albérletüket, mert könnyen lehet, hogy nem tudnak a remélt időben beköltözni az újba” – tanácsolja Sándor Péter ingatlanszakértő.

A következő alaptétel a szerződéstervezet alapos tanulmányozása. Az eladó ugyan köteles ügyvédet biztosítani a szerződéskötéskor (általában persze az ő javadalmazását is a vevőre terhelik), mégis javasolt az aláírás előtt más szakemberrel is átnézetni a papírokat. Lehetőség szerint tehát kerítsünk egy ügyvéd ismerőst, javasolja Sándor Péter –, aki különös figyelmet fordít a műszaki leírásra, a határidőkre, illetve a kötbér kérdésére. Az is fontos, hogy megnézzük, milyen referenciái vannak az építtetőnek és az értékesítőnek, ha ugyanis már több sikeres projekt van mögöttük, nagyobb eséllyel jutunk jó minőségű lakáshoz a vállalt időpontban.

Csúszás, tájékoztatás nélkül

Önmagában persze a referencia sem garancia: még egy több ütemben megépülő nagy beruházás különböző fázisaiban beköltöző lakók is lehetnek csalódottak. „Az általunk kinézett lakópark már megépült mutatós, hangulatos házait látva úgy gondoltuk, jól választottunk” – meséli a FigyelőNetnek a fővárosi lakóparkok egyikében átélt friss tapasztalatait egy ott lakó. A szerződésben vállaltakhoz képest mégis egy évet késett a lakásunk átadása, és sokáig az is bizonytalan volt, hogy egyáltalán felépül-e a ház – folytatja élményeit a vásárló, akit a csúszáson túlmenően leginkább a korrekt tájékoztatás hiánya háborított fel.

A beruházó ugyanis nem informálta a leendő lakókat (mint mondja, nem akarta „hergelni” őket), így ők több hónapon keresztül csak kósza híreket hallottak a cég csődjéről, és abban a hitben éltek, hogy elúszott a lakásuk, illetve, hogy az addig befizetett pénzüket sem fogják visszakapni. A kezdeti viszontagságok után a cég képviselői új ötlettel álltak elő: javasolták, hogy a belső válaszfalak tégla helyett készüljenek gipszkartonból az építkezés gyorsabb befejezése érdekében (ekkor már 3-4 hónapos volt a csúszás). A lakók nem fogadták el a módosítást, cserébe kénytelenek voltak beletörődni, hogy az átadás majdnem egy évvel későbbre tolódik.

A csúszás természetesen nem egyedi eset. Budapest egy másik, új építésű projektjének vásárlója annak ellenére vár már több mint egy éve a beköltözésre, hogy előtte alaposan körülnézett a piacon. Akkor már szerkezetkész állapotban volt a ház, tavaly júliusra ígérték az átadást, de az építkezés rendkívül lassan halad. „Néha olyan érzése van az embernek, ha befolyna egy lakásnyi pénz, végre tudnának venni két zsák cementet, és kifizetni néhány munkást” – meséli lapunknak az egyik érintett. A vételárat készültségi fokonként kell törleszteni, Zoltán eddig körülbelül az ár negyven százalékát, azaz több mint ötmillió forintot fizetett be a beruházó kasszájába.

A példaként előcitált esetekben a csúszásokkal szemben tehetetlen vevők legfeljebb mondvacsinált magyarázatot kaptak. Egyik esetben a beruházó a hazai hatóságokra mutogat, (mondván, hogy a különböző szervek megvétózhatják a másik által kiadott építési engedélyeket vagy kivitelezési tervet), más esetben valamilyen műszaki probléma merült föl menet közben. Például újra kellett építeni a kéményt, emiatt nem lehetett időben fűteni, parkettázni, festeni – kapásból minimum három hónapos csúszás. Ha pedig a kivitelező nem a megfelelő tempóban épít, akkor a beruházónak is gondja támad a finanszírozással: nem folynak be az eladott lakások árai, és késik a projekthitel is.

Tízezrek a semmire

Nemcsak a lassúság okoz azonban a vevőknek hatalmas bosszúságot, hanem például az, ha a cégjegyzékben egyszercsak az olvasható: a beruházó kft. ellen végrehajtási eljárás folyik. Ilyen esetekben a vásárlók csak reménykedhetnek abban, hogy nem megy csődbe a cég, mert bár elvileg pereskedhetnek az addig befizetett milliókért, a tapasztalatok szerint ennek sincs sok értelme.

Tovább bonyolíthatja a helyzetet, ha valaki hitelből vásárol lakást, és egyszerre küzd a beruházóval, illetve a bankkal. A legtöbb adásvételi szerződésben meghatározott fizetési ütemterv szerepel, és ha ezt a vevő nem tartja be – például amiatt, mert a bank még nem bírálta el a hitelkérelmét –, akkor a beruházó büntetőkamattal sújtja.

Ez alól az úgynevezett végfinanszírozású hitel lehet a megoldás, amelynél csak akkor utalja át a hitelt a bank, ha a beruházó teljesen elkészült a lakással. Így – elvileg – a vevő mentesül a beruházónak járó büntetőkamat alól, ám ez esetben a bank állhat elő menet közben fizetési igénnyel. A havi törlesztőrészleteket ugyan nem kell még megfizetni, de egy úgynevezett készretartási jutalékot igen. Ezt a havi néhány ezer forintos tételt azért számítják föl, mert a bank félreteszi az ügyfélnek az adott összeget, nem forgatja, nem használja másra. A kiszolgáltatott lakásvásárló pedig nemigen tehet mást, mint fizeti az albérletet, és reménykedik abban, hogy a kötbér majd valamennyire kompenzálja a kiadásait.

Kötbér: megegyezés kérdése

A valóságban azonban a kötbér is másképp fest, mint ahogy azt laikusként elképzeljük. A legtöbb esetben bizonyos türelmi idő (általában három hónap) után fizetnek kötbért a cégek, azaz ennyit „büntetlenül” késhetnek. A FigyelőNetnek nyilatkozó ingatlanszakértő szerint ez a 90 nap reális, így nem érdemes harcolnunk ellene, ám a kötbér konkrét összegére érdemes a szerződésben kitérni. Elvileg akkor számít arányosnak a kötbér, ha a vevő a késés időtartamára ki tud fizetni belőle egy körülbelül akkora méretű (nem feltétlenül ugyanolyan minőségű!) lakást, mint amilyet vásárol.

Ez elméletben elég jól hangzik, a gyakorlat azonban mást mutat. A lapunk által részletesebben megismert új projektek esetében például nem csak türelmi időt kötöttek ki a szerződésben, de maximalizálták a kötbér lehetséges összegét is. Félmillió forintnál többet tehát akkor sem kaptak a lakást vásárlók, ha évekig hiába vártak a beköltözésre, legfeljebb annyi joguk volt, hogy (persze hosszú hónapok elteltével) elálljanak a szerződéstől „a foglaló jogkövetkezményei nélkül”.

„Mi már ott tartottunk, hogy hagyjuk az egészet, és megpróbálunk máshol lakást venni”, emlékszik vissza az egyik lakó, „amikor is rögtön más húrokat kezdett pengetni a beruházó cég. Felajánlottak egy ingyen tárolót (ennek ára körülbelül 4-600 ezer forint közötti), és nem kellett kifizetnünk a lakásban történt építészeti, gépészeti módosítások pluszköltségét.” Tipikus eset, hogy a kötbérre jogosult vevőkkel a beruházó egyezkedni próbál. Ennek során általában azzal kezdik, hogy beszámítják a tartozásukat egy tároló vagy garázsbeálló árába. Pár százezer forint levonása azonban még nem jelenti rögtön azt, hogy a vevő meg tudja vásárolni a nagyságrendileg kétmillió forintos beállóhelyet, ám ilyenkor jön a következő érv: vegye meg részletre. A vételár végül sokszor alku kérdése: aki kitartóbb, az a kiírt ár feléért, mondjuk egymillió forintért is parkolóhelyhez juthat.

Kötbér helyett tartozás

Megegyezés híján hosszas hercehurca következhet, és a vevőket újabb meglepetés érheti. Például akkor, amikor a beruházó kiszámlázza a kötbért. Ez rendszerint úgy történik, hogy minden lehetséges tétellel csökkenti saját kötelezettségét: mondjuk módosítási díj címén levon pár tízezer forintot (mert mondjuk a vevő nem kért egy belső ajtót, vagyis megspórolta azt a beruházónak, de hát mégiscsak eltért az eredeti tervektől), illetve előkotor még néhány késve fizetett tételt, amire büntetőkamatot számolhat fel.

„Amikor nyolc hónapos csúszás után kézhez kaptuk a borítékot, meséli egyik informátorunk, akkor a 127 ezer forintos kötbérszámla mellett egy másikat is találtunk. Ez 132 ezer forintról szólt, három elcsúszott befizetés büntetőkamatainak összegéről.” A beruházó tehát összevezette az ügyfél és a saját követeléseit, és véletlenül úgy hozta ki, hogy a vevőnek kelljen még ötezer forintot befizetnie a cég számlájára. A dolog pikantériája egyébként, hogy a vásárló azért késett a fizetésekkel, mert a beruházó nem tudta teljesíteni a kivitelezésben vállalt ütemezést, és emiatt a bank újabb és újabb papírokat kért be a cégtől, lassítva ezzel a vevő hitelének ügyintézését.

Sok érvet lehetne felsorakoztatni az eljárással szemben, az egyik legnyilvánvalóbb kérdés mégis az, hogy miért nem értesítették levélben a vevőt akkor, amikor elmaradása aktuális lett, illetve miért nem az egyes befizetések után számlázták ki az összegeket, ha egyébként minden apró tételről számlát küldtek.

Minőség, garancia

A lakásvásárlók kálváriájáról szinte vég nélkül lehetne beszélni, hiszen a tortúrák a beköltözést követően is folytatódhatnak. Sok helyen a minőséggel vannak gondok (mondjuk beszakad a lakó alatt a zuhanytálca, vagy nyolc hónapon belül három vízóra tönkremegy, és eláztatja az alsóbb szinteket, esetleg leszakad a mennyezeti csillár). Jó esetben az efféle problémák még garanciális időben előjönnek, és – ha menet közben nem ment csődbe a beruházó – akkor meg is oldódnak. Viszonylag tipikus ugynanakkor az is, hogy egy-egy építkezésre külön projektcég alakul, amely az átadást követően néhány hónapon belül megszűnik, így vele szemben már aligha lehet a garanciális igényeket érvényesíteni.

Mindezek fényében talán érdemes elgondolkozni az ingatlanszakértő tanácsán: ha a legnagyobb biztonságra törekszünk, akkor néhány éve épített lakást válasszunk. Ha viszont újat és a számunkra ideálisat keressük, akkor alaprajz alapján döntsünk – igaz, ebben az esetben szinte biztos, hogy a legjobb helyek bőven az építkezés megkezdése előtt elkelnek. Hogy megéri-e a kockázatot, azt mindenki maga dönti el.

Friss akciók a lakáshiteleknél

Akciókkal és a hitelezési feltételek lazításával igyekeznek versenyben maradni a hazai bankok a folyamatosan szűkülő lakáshitelezési piacon. Az őszi akciókat látva továbbra is a devizahiteleknél az előny.

A forint árfolyamának ez évi alakulása – amely a történelmi mélypontokat éppúgy nem nélkülözte, mint a meglepően gyors erősödéseket – hidegen hagyta a lakáshitelben gondolkodókat. A svájcifrank-alapú finanszírozás dominanciája töretlen, egyedül az új lakások vásárlásánál, illetve építésénél jelenthet konkurenciát a támogatott forinthitel, ám az utóbbi részarányának csökkenése is jelzi, egyre kisebb mértékben.

Hasonló tendenciával számolnak az elkövetkező időszakban is a bankok, ám kérdés, hogy mindez a lakáshitelek milyen volumenű bővülésével párosulhat. Mérséklődik ugyanis a lakásépítések száma, stagnál a használt lakások piaca, miközben a kormányzati megszorító intézkedések kellemetlen hatásaival, a nettó jövedelmek csökkenésével is számolni kell. Nemrégiben a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) is arra hívta fel a figyelmet, hogy a költségvetési megszigorító intézkedések következtében mérséklődnek a reáljövedelmek, s így a fizetőképesség is.

A hitelintézetek mindenesetre felkészülten várják az esetleges kedvezőtlen változásokat: egyedi megoldásokat, futamidő-módosítást, a törlesztőrészletek fizetésének átütemezését javasolják a bajba került ügyfeleknek.

Lanyhuló hitelfelvételi kedv

Egyelőre csak enyhe visszaesést tapasztaltak a hitelintézetek a lakáshitel-igénylések alakulását illetően. Ezt azonban a lakáspiac szezonalitásával, a nyári és a téli időszakban rendszerint mérséklődő aktivitással magyarázzák.

A jövőt azonban már borúsabban látják. A Raiffeisennél és az MKB Banknál is a növekedési ütem mérséklődésével számolnak 2007-ben, mondván, a megszorító intézkedések hatásai akkor már élesebben lecsapódnak. Ha csökkennek a megtakarítások, várhatóan némi visszaesést lehet tapasztalni a lakásvásárlásoknál, építéseknél is. A K&H Banknál is úgy érzik: pár hónapig mindenképp visszafogottság jellemzi a hitelfelvételi kedvet, miután a magánszemélyek óvatosságból egy ideig kivárnak.

Akciózó bankok

A piac szűkülése, és az éleződő verseny a bankokat is cselekvésre ösztönözte. Egyre gyakoribbak az akciók: van, aki a futamidő első kamatperiódusára kínál alacsonyabb kamatot, vagy elengedi a hitelfelvételkor felmerülő egyéb költségeket, máshol alacsonyobbra tették a megkívánt önerőt, gyorsítottak az elbíráláson, vagy éppen új terméket dobtak a piacra.

Az Erste Bank jelenleg futó akciója keretében például a folyósítási jutalék felét engedi el, ám ennek feltétele, hogy az ügyfél a jövőben a bankhoz utaltassa munkabérét, és legalább két csoportos beszedési megbízást adjon. Az MKB Bank Kamatka Akciója keretében december 31-ig nem kell hiteligénylési díjat fizetniük az ügyfeleknek, sőt, a három hónapos kamatperiódusú svájcifrank-alapú lakáshitelek esetében az első évben alkalmazott kamatláb 0,77 százalék. A hitelintézet egy másik akciója, a „Lakáshitel 2 hét alatt" esetében garanciát vállal arra, hogy a lakáshitel-igénylések után 14 napon belül folyósíthatósági igazolást állít ki. Amennyiben ezt a feltételt nem tudják teljesíteni, úgy a bank átvállalja az ügyféltől a törlesztés első évének kamatterheit.

A magánszemélyek terheinek csökkentését célozták meg az OTP Banknál is: november 17-ig minden svájcifrank-alapú devizahitelnél elengedik a közjegyző és a hitelbiztosítéki érték megállapításának díját. (Ez a kedvezmény 5 millió forintos és 20 éves futamidejű hitelnél elérheti a 75 ezer forintot is.) November 1-jével pedig bevezették az OTP gyors lakáshitelt: a hitelkérelmet egyszerűsített eljárással, értékmegállapítási díj nélkül akár 3 nap alatt elbírálják, s közjegyzői eljárás nélkül kötik meg a szerződést. Az OTP egyébként új terméket is „bevetett”: nemrég vezette be a svájcifrank-alapú lakáshiteltermék-csomagját, amely lakás-takarékpénztári megtakarítással kombináltan olcsóbb a hagyományos lakáshitelnél. (A havi törlesztőrészlete 49 hónapig a „normál” hitel mintegy 80 százaléka; a kölcsön kamata az első ügyleti évben évi 3,95 százalék, és kezelési költséget sem számít fel a bank.)

A Raiffeisen Bank őszi lakáshitel-akciója keretében az ügyfelek egyszerre több kedvezményt is igénybe tudnak venni, így például devizaalapú kölcsönt kedvezményes induló kamatok mellett igényelhetnek, avagy minden folyósított egymillió forintnyi lakáshitel után 10 ezer forintot (maximum 100 ezer forintot) utólagosan jóváír a bank. Kedvező THM-mel próbálja magához vonzani az ügyfeleket a CIB Bank, illetve az induló költségek minimalizálására törekedve nem számít fel semmilyen összeget a kérelmező számára a folyósítást megelőzően (nincs szerződéskötési díj, hitelbírálati díj, sőt visszatérítik az értékbecslési díjat).

A HVB Bank Lakásvásárlási hitelénél elengedik a hitelbiztosítéki érték megállapítás díját, illetve a hitel futamidejének első 6 hónapjában akciós kamatlábbal számolhat az ügyfél. A Budapest Bank a svájcifrank-alapú kölcsönökre nyújt kamatkedvezményeket 2007. április 9-ig, amennyiben ez év végéig benyújtásra kerül az igénylés, és ezeknél a kölcsönöknél elengedik a hitelfolyósítás díját is.


<TABLE borderColor=#ffffff cellSpacing=0 cellPadding=0 align=center bgColor=#ffffff border=3><TBODY><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD class=kepala align=middle></TD></TR></TBODY></TABLE>
(Korrekció: a fenti táblázatban az OTP CHF-alapú hitele tévesen lett feltüntetve: a helyes THM-érték: 4,36-6,72 százalék, illetve a november 17-éig élő akció keretében 4,3 százalék.)

Hódít a devizahitel

A lakáshitel-állomány éves növekedési üteme 2004. óta nagyjából 20 százalékos, de a növekedés a devizahitelek számlájára írható. A következő hónapokban-években a lakáshitelek felvételét – Csillik Péter, a Bankszövetség vezető közgazdásza szerint egyrészt az befolyásolhatja, milyen jövedelemdinamikával számolnak a háztartások, illetve hogy milyen várakozásaik vannak a forint árfolyamával kapcsolatban.

A háztartások jelentős része a reáljövedelmének csökkenésére számít, ami várhatóan inkább megtakarításaik növelésére és nem hitelek felvételére ösztönöz. Mivel azonban a jövőben sem szűnik meg teljesen a mozgás az ingatlanpiacon, így nem valószínű, hogy a nominális GDP növekedési üteme (10 százalék körüli szint) alá menjen a lakáshitel-állomány növekedési üteme 2007-ben.

S mivel a devizahitelek kamatlába továbbra is alacsony szinten várható, a forint drámai gyengülésére pedig nem igazán kell számítani, ezért feltehetően továbbra is a devizahiteleket keresik a háztartások.

2006 első háromnegyedévében a lakáscélú hitelek iránti igény továbbra is nőtt, a 427,9 milliárd forintos adat mind a 2004., mind a 2005. év hasonló időszakának adatát több mint 20 százalékkal múlta felül. A növekedés a devizaalapú hitelek számlájára írható – mutat rá a DEM legfrissebb, 2006 január-szeptemberére vonatkozó Lakáshitel Monitor kiadványában.

A deviza hitelek térnyerését mutatja, hogy 2006 első kilenc hónapjában 60,3 ezer szerződést kötöttek, 308,3 milliárd forint értékben, ami 28, illetve mintegy 50 százalékkal haladja meg az előző év hasonló időszakának adatát. A hitelek átlagos nagysága pedig átlépte az ötmilliós határt.
<!-- forum --><!-- forum end -->

Forgoszel írta:

Jelenleg, kb. 70%-os itthon az adó. Szóval, megpróbálhatsz a maradék 30%-ból kijönni. Rezsi, ruha, kaja, suli, óvoda, tankönyvek stb. Minden esetre, eléggé érdekes a szituáció .... És persze, old meg a lakásvásárlást is vagy az albérletet ....

Kattints a kibontásához...

Ezt nem ertem... hogy-hogy 70 %-os az ado MO-n? ez hogy jott ki?

GIGI írta:

Ezt nem ertem... hogy-hogy 70 %-os az ado MO-n? ez hogy jott ki?

Kattints a kibontásához...

Kedves Gigi, úgy, hogy Mo-on kettős adóztatás van.

1x elvonják a fizetésed 50%-át, majd bemész a boldba, és a termékek többségére 20%-os ÁFA-t (áruforgalmi adó) fizetsz. Ez, összesen 70%.

Mondjuk, ami azt illeti, régen is így volt. Minden megkeresett 100 forintod után, 80-at az államnak kell adni, neked marad 20 forint

Most, talán még annyi sem, hogy bevezették a kamatadót. Még az 1 forint kamat után is 20% adót kell befizetned

Buktatók és tippek újlakás-vásárlásnál

Sokan gondolják úgy, hogy egy új lakás vásárlásával kevesebb a gond: tisztábbak a jogviszonyok, magasabb a minőség, és menet közben az igényeinkhez is igazíthatunk mindent. Problémák, késések, jogi hercehurca vagy minőségi kifogás azért itt is adódhat, ezekre nem árt előre felkészülni.

Kínálati piacról lévén szó, elvileg a vevők vannak jobb pozícióban, és nem az eladók. Így aztán pláne megteheti mindenki, hogy jól átgondolja a vásárlását, és körültekintően jár el, mielőtt megköti a szerződését. Sokan kerülhetnek ugyanis szorult helyzetbe, ha az áhított lakással problémák adódnak.

Kormánynegyed: a Nyugati lett a befutó

A budapesti önkormányzat javaslatát is mérlegelve a Nyugati pályaudvar mögötti terület mellett döntött a kormány. Ezt Szilvásy György kancelláriaminiszter jelentette be a kabinet balatonőszödi ülését követően.

<TABLE class=Txt11 cellSpacing=0 cellPadding=0 width=10 align=center border=0 valign="center"><TBODY><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD vAlign=center align=middle height=22>A Nyugati pályaudvar környékére tervezett kormánynegyed látványterve

<TABLE class=Txt11 cellSpacing=0 cellPadding=0 width=10 align=center border=0 valign="center"><TBODY><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD vAlign=center align=middle height=22>A Nyugati pályaudvar környéke 2006 őszén</TD></TR></TBODY></TABLE>

<TABLE class=Txt11 cellSpacing=0 cellPadding=0 width=10 align=center border=0 valign="center"><TBODY><TR><TD>

</TD></TR><TR><TD vAlign=center align=middle height=22>A Nyugati Pályaudvar és környéke felülnézetből</TD></TR></TBODY></TABLE>

</TD></TR></TBODY></TABLE>
Jóllehet sokan vitatták a kormányzati negyedre javasolt helyszíneket (sem szakmai, sem politikai konszenzus nem mutatkozott a kérdésben), többen - köztük a Fővárosi Önkormányzat szocialista és SZDSZ-es képviselői is a végül befutónak nyilvánított Nyugati pályaudvarra és környékére voksoltak. A győztes pályázat így húsz másikat - többek között a sokáig hasonlóan esélyes Déli pályaudvari, illetve a Lágymányosi híd pesti hídfőjéhez elképzelt terveket - utasította maga mögé.
Szilvásy György elmondta: az előzetes tervek szerint a beruházás összes költsége mintegy 50 milliárd forint lesz, a tervezés bő egy évet vesz igénybe, az átadás 2009-re várható. Demszky Gábor, Budapest főpolgármestere hangsúlyozta: a 28 hektáros beruházással új városközpont épül, aminek meghatározó eleme lesz a kormányzati negyed.

"Élhető" negyedet terveznek

A Nyugati pályaudvar mögötti terület beépítésére vonatkozó pályázat összefoglaló megjegyzései szerint a kormánynegyedben összesen 6200-an dolgoznának minimum 120 ezer négyzetméternyi területen. A tervek szerint a kormányhivatalok mellett egyéb kiszolgáló egységek is épülnek, vendéglátó-ipari egységek, üzletek, szórakoztató funkciójú épületek.

A kiegészítő területek és a kormányzati negyed területén valamennyi funkció gyalogosan elérhető lesz: a beruházó a Westend City Center, a Nagykörút vagy a Nyugati pályaudvar utascsarnokából kialakítható fedett és a csatlakozó tereken kialakítható nyitott „városi agorákat” képzel el.

Maguk az irodák – a minisztériumok és háttérintézmények irodái – megfelelnek majd a korszerű irodaépületekkel szemben támasztott igényeknek. Átlagosan nettó 8-12 négyzetméternyi terület jut egy dolgozóra (kiszolgáló egységekkel és közlekedőkkel együtt számítva bruttó 14-20 négyzetméter), a szükséges parkolóhelyek (durván 2500-3750) többsége az épületek alatti mélygarázsokban lesz majd, de a tervek szerint lehetőség lesz a szeparált elhelyezésre is (hogy például a kormányzati használatú járművek számára elkülöníthessék a parkolóhelyek 10 százalékát).

Jól megközelíthető

A döntésben szerepet játszhatott a Nyugati pályaudvar elhelyezkedése és jó megközelíthetősége. A Belvároshoz csatlakozó terület például közvetlen és kiépített kapcsolattal rendelkezik ma is a Parlament épületével és a képviselői irodaházzal. A környék pedig most is könnyen elérhető Budapest bármely irányából (a terület határán vezetett főutak biztosítják a negyed működését), de a távlati tervek között szereplő 5. metró, a Nyugati pályaudvar tervezett vasúti mélyállomása, valamint a ferihegyi gyorsvasút megépülése után méginkább központi elhelyezkedésűvé válik.

Állami tulajdonú terület

A döntést segíthette az is, hogy a Nyugati pályaudvar és környékének nagy része közvetlen vagy közvetett állami tulajdonban áll, ami a kivitelezés ütemezését nagy mértékben elősegítheti. A Kincstári Vagyoni Igazgatósághoz benyújtott pályázat szerint a közvetlen állami tulajdonban lévő terület nagysága 127 871 négyzetméter, a – MÁV-on keresztül – közvetett állami tulajdonban lévő területé pedig további 166 370 négyzetméter, ami együttesen már bőven lefedi a kormánynegyedhez szükséges területi igényeket. Ezen kívül a kijelölt területen belül önkormányzati tulajdonú területek is vannak (6823 négyzetméteren), amelyeket a kapcsolódó városfejlesztések során terveznek bevonni a fejlesztésekbe.

A tervezett kormánynegyed megvalósítására kijelölt területen belül a tulajdoni lapok alapján nincs magántulajdonú terület, legfeljebb azokban a csatlakozó utcákban, amelyeket bizonyos kiegészítő fejlesztésekre (kiegészítő irodákra, hotelekre, konferenciateremre,
kereskedelmi és szolgáltató létesítményekre, vendéglátóipari egységekre, kiállítóterekre és kulturális funkciókra) vonnának be a beruházásba. Ezek összterülete közel 140 ezer négyzetmétert foglal el.

Négy ütemben

A nyertes pályázati anyag szerint a beruházás négy ütemben valósulna meg. Az első ütemben a tervezési terület „kapuja” épülne meg, vagyis a Podmaniczky utca mentén a Nagykörúttól a Ferdinánd híd északi lejáratáig (a Szinyei Merse Pál utcáig) terjedő szakasz, kiegészülve a Posta mögötti épületegyüttessel és az Eiffel-tér építészeti és kertészeti kialakításával.

A második ütemben megvalósulhat a MÁV vasúti területek űrszelvény feletti légterének beépítése, az úgynevezett „felülépítés”, amely olyan hidakat jelent, melyek utcaként ívelnek át a vasúti üzemi területek felett. Történeti mintaként, előképként például a firenzei Ponte Vecchio, az aranyművesek hídja említhető, melyen a közlekedés mellett, arra szervezetten üzletek és műhelyek sora épült. A pályaudvar műemléképülete és a két oldalán megvalósítható közterületek együttesen nyitott és fedett városi agoraként működhetnek – olvasható a KVI-hez benyújtott győztes pályázatban.

A harmadik ütemben valósulna meg a Podmaniczky utca északi szakaszának beépítése, ahol – többek között – a kormányzati negyedhez csatlakozó állami hivatalok, cégek is helyet kaphatnak. A kormányzati negyed ebben az ütemben kiegészülhet a Szinyei Merse Pál utca tengelyében kialakítható jelértékű épülettel és közvetlen kapcsolat alakulhat ki a Ferdinánd híd – Lehel utca – Bulcsú utca – MÁV terület által határolt fejlesztési területtel, ahol olyan funkciók is megvalósulhatnak, melyek kiegészít(het)ik a kormányzati negyed funkcióit.

Az utolsó – negyedik ütemben – létrejönne a Vágány utca, és beépülhet a Ferdinánd hídtól északra fekvő terület. A Vágány utca megnyitására már ettől függetlenül, bármelyik korábbi ütem során sor kerülhet – emeli ki a pályázati anyag.

Felértékelődik a környék

A fejlesztés nyomán átalakul a nyugati pályaudvari „barnamező” vagy „rozsdamező”, és felértékelődnek a környező területek, amelyek ma a vasút miatt a város perifériájára szorultak. Pontos hatástanulmányok erről egyelőre nem ismertek, de az biztos, hogy egy-egy nagy volumenű infrastrukturális beruházás többszörösére emeli a környékbeli ingatlanok értékét. (Csak emlékeztetőül: a négyes metró kapcsán készített korábbi tanulmány például helyenként több száz százalékos értéknövekedést vetített előre.)

De a beruházás hatásaként azt is várják a szakemberek, hogy a Lehel utca és a Vágány utca közötti terület már elindult fejlesztése felgyorsuljon, illetve, hogy tovább vezessék a város(rész) egésze szempontjából fontos Vágány utcát a Dózsa György út és a Lehel tér között, tehermentesítve ezzel a Podmaniczky utcát és a Lehel utcát, illetve a Váci utat.

Felveri az árakat a kormánynegyed?

Miután a Nyugati pályaudvar mögötti területet választotta ki a kabinet a leendő kormányzati negyed helyszínéül, a XIII. kerületi ingatlanfejlesztők és lakástulajdonosok már dörzsölik a tenyerüket. Egy éven belül akár 30 százalékos áremelkedésben bíznak.

A kormányzati negyed kialakítása jótékony hatással lehet a XIII. kerület lakásáraira, vélik ingatlanpiaci szakemberek. Egy ilyen volumenű beruházás viszonylag nagy hatósugárban megdobja a környék ingatlanárait, de becslések szerint a lakások bérleti díja is megugorhat – egy éven belül akár 30 százalékkal is.

Ezt hasonló okokra alapozzák, mint amilyenek miatt a Parlament, illetve a Képviselői Irodaház környékén is lezajlott egy áremelkedés. Ezeken a területeken ugyanis a honatyák állítólag gyakran bérelnek maguknak lakást, hogy közel legyenek a munkahelyükhöz. A kormányzati negyed környékén elsősorban a közeli, régi építésű nagypolgári, illetve az új építésű, magasabb minőséget képviselő lakások bérleti díja lódulhat meg ilyen okokból.

Legalábbis erre apellálnak a kerületi ingatlanfejlesztők, illetve a környéken már bevásárló külföldi tulajdonosok. A Duna Plaza mögötti, tízmilliárd forint beruházással épülő Prestige Towers luxuslakópark – nagy számban külföldi lakásvásárlói például kifejezetten bérbeadási célból vettek ingatlant Budapesten, és az őket képviselő ügynökségek a következő napokban alakítják ki stratégiájukat, milyen áron is kínálják majd lakásaikat a magyar politikusoknak.

Nah,én itt lakom a Lehel utcában...de van egy olyan sanda gyanúm, hogy itt az épületek nagyrészét maximum csak a gravitáció fogja kezelésbe venni....sajnos.
Nem beszélve a kórházakról és egyébb állami tulajdonban lévő épületekről
Szóval, álom, álom...és forgalomnövekedés várható

Puszedliufo írta:

Nah,én itt lakom a Lehel utcában...de van egy olyan sanda gyanúm, hogy itt az épületek nagyrészét maximum csak a gravitáció fogja kezelésbe venni....sajnos.
Nem beszélve a kórházakról és egyébb állami tulajdonban lévő épületekről
Szóval, álom, álom...és forgalomnövekedés várható

Kattints a kibontásához...

Talán, a sok fegyveres őr okán, esetleg a közbiztonság javulni fog Ha már más pozitívum nem lesz

Vagy engem lőnek le,amikor épp futok a villamosra, mert azt hiszik, öngyilkos merénylő vagyok

Forgószél, te nagyon szíveden viseled ezt az ingatlanügyet, de azért ez a 70 %-os adózás azért túlzás.

lampard írta:

Forgószél, te nagyon szíveden viseled ezt az ingatlanügyet, de azért ez a 70 %-os adózás azért túlzás.

Kattints a kibontásához...

tulzas persze,de az allamibacsiknak is megkell elni valahogy.Szegenyek.

Tök mindegy mennyi az adó...az átlagember a 25 éves futamidő alatt is alig tudja kifizetni az új lakást...főleg pesten. Arról nem is beszélve, hogy pl: 10 millió helyett 18 milliót kell visszafizetni Nevetséges

Puszedliufo írta:

Tök mindegy mennyi az adó...az átlagember a 25 éves futamidő alatt is alig tudja kifizetni az új lakást...főleg pesten. Arról nem is beszélve, hogy pl: 10 millió helyett 18 milliót kell visszafizetni Nevetséges

Kattints a kibontásához...

Igazad van,bar ez mindenhol igy mukodik a vilagon.A bank adja a penzt es keresni akar Rajtad.Ami ugye sikerul is Neki.Sot ha egy ido utan nemtudod fizetni,meg vigyorogva el is veszi Toled a felig kifizetett hazikodat.

Nekem még nincs ilyen problémám És egyébként is...majd jól megyek férjhez Mindenkinek csak ezt tudom tanácsolni,aki lakást akar
Hehe

Puszedliufo írta:

Tök mindegy mennyi az adó...az átlagember a 25 éves futamidő alatt is alig tudja kifizetni az új lakást...főleg pesten. Arról nem is beszélve, hogy pl: 10 millió helyett 18 milliót kell visszafizetni Nevetséges

Kattints a kibontásához...

Hogy mi ebben ami nem tetszik nem is tudni.
HA Te gazdag vagy es finanszirozol egy hazat valakinek nem kernel erte kamatot?
Meg 10% alatt van a kolcson addig normalisnak mondhato a hitel.
HA ugy kalkulalsz hogy ha kiveszel berbe egy lakast vagy hazat valoszinu hasonlo osszeget kell fizetned mint ha a sajatodat torleszted.
Ami itt meg megterheli az vasarlot az az ingatlan ado ,es ez fugg a haz vagy lakas meretetol a kornyektol stb.
Nekem eleg "rossz" kornyeken volt haz es csak evi $1800 volt az adoja, a lanyom hazara $4500 az evi ado.
Szepek az uj lakasok es hazak otthon de lehet szerenyebb hasznalt lakast is vasarolni ha draga az ujnak a torleszto reszlete.

Melitta, az a baj, hogy ha nincs pénzed, akkor csak újat tudsz venni, mert arra vehetsz fel maximum 15 millió hitelt, Budapesten. Használtra ugyanez a keret max 10 milli (vagy 12), de maximum a lakás értékének a 60%-át adják a banok hitelként.
Szóval, elindulni csak új lakással lehet...sajnos. Pedig a használtakkal én személy szerint is jobban szimpatizálok

Puszedliufo írta:

Nekem még nincs ilyen problémám És egyébként is...majd jól megyek férjhez Mindenkinek csak ezt tudom tanácsolni,aki lakást akar
Hehe

Kattints a kibontásához...

Sok sikert a ferjhez meneshez, Mo. meg lehet hogy ferj jeloltek nem olyan anyagiasok,de itt ha haza es mindene meg van akkor kotnek egy hazassagi szerzodest arra a vagyonra ami volt,es valasnal marad is az eredeti tulajdonosnal. A kozosen szerzett vagyon felezodik.

A férjhezmenés résznél csak vicceltem
Egyébként már itthon is nagyon dívik a házassági szerződésesdi