Ingatlan Magyarországon

Forgoszel témája a 'Pénzpiac' fórumban , 2006 Január 27.

  1. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Azt hiszem, vannak bizonyos környékek, zónák, ahol más piaci trendek vannak érvényben.

    Általában a jó közlekedés mellett, főiskola, egyetem közelében lévő lakások, mégha azok panellakások is felértékelődnek és sokkal magasabb árakon adhatók ki bérbe, illetve adhatók el, mint más lakások.
     
  2. tothek

    tothek Állandó Tag

    Ezzel egyetértek, de korábban általánosságokról volt szó, ilyen kivételek pedig mindenféle piaci viszonyok között lesznek.
     
  3. sztzs

    sztzs Állandó Tag

    nos engem az önerő néküli vásárlás érdekel...a debreceni és környéki árakkal tisztába vagyok, viszont olcsóbb a törlesztés, mint az albérlet!
     
  4. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Olcsóbbak a használt lakások

    London már drágább, mint New York, a nyugati fejlesztők térségünkben próbálkoznak. Magyarországon nem lehet túlfűtöttségről beszélni, most már jellemzően csak a kiemelt területeken, illetve a luxuskategóriában növekedtek nyolc-tíz százalékkal az árak.

    Túlfűtött a lakáspiac Európa több országában, és ha nem cselekednek az érintettek, hosszú távra súlyos válságba kerülnek egyes nemzetgazdaságok - hangzott Jean-Claude Trichet, az Európai Központi Bank (EKB) elnökének minapi segélykiáltása. Elemzők szerint Spanyol-, Francia- és Olaszország lakáspiaca és különösen Nagy-Britanniáé veszélyeztetett. Egyik országban sem segítettek a sorozatos központi kamatemelések, s ugyan mindegyikben mérséklődött a lakások drágulásának üteme, a helyi piac nem került közelebb az egyensúlyhoz és végképp nem jutott nyugvópontra - számol be a Világgazdaság.

    London eközben még jobban elhúzott európai "versenytársaitól", ráadásul az abszolút elsőséget is megszerezte az idei második negyedév végén. A brit fővárosban - az átlagárakat tekintve - ma már drágábban lehet luxusingatlant venni, mint New Yorkban - derül ki a CB Richard Ellis globális ingatlanügynökség felméréséből. A lakáspiac legfelsőbb részét árgus szemekkel figyelik a befektetők, az ugyanis mind közül a legérzékenyebb, és az egész ágazatban fontos folyamatokat indíthatnak el az ottani változások.

    A lassulóban lévő, telített nyugat-európai lakáspiac néhány nagyobb fejlesztőt a közép- és kelet-európai térség felé hajt. Ilyen a Magyarországon a kereskedelmi ingatlanfejlesztésben már régóta jelen lévő Immoeast Immobilien Anlagen, az osztrák Immofinanz csoport tőzsdén jegyzett ingatlanbefektető társasága. Ez a cég a napokban közölte, hogy nagy projektet indít a lengyel, a szlovák, a bolgár és a román piacon: 2000 lakást épít fel mintegy 180 millió eurós összértékben.

    Az Immoeast eddig csak a Baltikumban képviseltette magát a kelet-európai lakáspiacon 800 lakóingatlan közös vállalkozás keretében történő felépítésével. Karl Petrikovics vezérigazgató hangsúlyozta, hogy a kétezer lakás felépítéséről szóló projekt csak az első lépés, a most folyó 2006/07 évi üzleti évben számos további fejlesztési tervet véglegesítenek. Az osztrák társaság - más cégektől eltérően - nem hosszú távú befektetőként, nem bérlakások építőjeként lép a piacra, hanem helyi ingatlanfejlesztőkkel együtt magántulajdonú lakások építésébe, forgalmazásába kapcsolódik be. Az Immoeast a megcélzott magántulajdonú lakások építése és eladása terén 20 százalékos tőkemegtérülésre számít.

    Magyarországon nem lehet túlfűtöttségről beszélni, az áremelkedés üteme már korántsem olyan mértékű, mint az ezredforduló legelején volt. Kettős folyamatot élünk meg: egyrészt az új építésű lakásoknál a kevésbé frekventált helyen épülők ára stagnált az elmúlt hónapokban, és ez még egy jó darabig így is marad. Csökkenésre csak valamilyen külső ok - például a tervezett ingatlanadó túlzott mértéke - miatt lehet számítani. Inkább az a jellemző, hogy a kiemelt területeken, illetve a luxuskategóriában átlagosan nyolc-tíz százalékkal növekedtek az árak, van, ahol még ennél is többel. Egy XIII. kerületi, Duna-parti projektnél például 295 ezerről "csak" 340 ezer forintra emelkedett az ár, s kirívó eset egy Király utcai ingatlan, amely 400 ezerről 600 ezer forintra emelkedett négyzetméterenként - mondta Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. A használt otthonoknál öt-tíz százalékos csökkenést figyelt meg a szakember az év első nyolc hónapjában. Becslése szerint ez a trend nem változik a következő egy-másfél évben.

    Hasonló megfigyelésekről számolt be Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Mint mondta: a legfelsőbb kategóriában, a valódi luxust nyújtóban ma már egyáltalán nem ritka az egymillió forintot meghaladó négyzetméterár. Ez a részpiac még fejlődés előtt áll, ezért várható, hogy itt további drágulás lesz - fűzte hozzá. Ebben a kategóriában a legjellemzőbb árfelhajtó tényező a telek területe, elhelyezkedése és panorámája. Ugyanakkor hozzátette: egyes régi társasházi lakások ára megközelíti egy-egy luxusvilla árát. Ezek különlegessége sokszor a nagy tetőterasz, a különleges belsőépítészeti megoldások vagy a luxusfelszereltség - kandalló, szauna vagy jakuzzi - beépítése és nemes burkolatok használata. De nem ritka, hogy a méretük is felnyomja az árat, például, amikor egy régi ház egész szintjét egyben árulják. Ilyet találtunk 275 millióért - 471 m2 - és 160 millióért - 260 m2 - a Terézvárosban. A hagyományosan drága II. és XII. kerület mellett vannak ilyen kategóriájú ingatlanok az I., V. és VI. kerületben is.

    Egyik szakember sem tart attól, hogy megtorpanna a lakáspiac egésze. Inkább azt hangsúlyozták, hogy a nem befektetési célpontnak számító új projektek esetében hosszabbodik majd az értékesítési időszak. Zelei Zoltán, a több lakóparkot építő Elephant Holding értékesítési vezetője szerint tovább morzsolódik a fejlesztők nettó haszna, s bizonyosan lesznek olyan szereplők, akik kidőlnek a sorból, mert nem képesek "lenyelni" a növekvő adóterheket, alapanyag- és szolgáltatásárakat.
     
  5. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Akik garázst vesznek a lakás mellé

    Magyarországon egyáltalán nem evidencia, hogy a megvásárolt lakás mellé garázst is vesz az új tulajdonos, mert van, aki számára ez megfizethetetlen. A frekventált helyeken viszont előfordul, hogy egy tulajdonos több kocsibeállót is igényel.

    A hosszabb távon gondolkodó lakásfejlesztők ahelyett, hogy megváltást fizetnének az önkormányzatoknak, amiért nem alakítanak ki parkolóhelyeket a telkeken belül, mindenképpen garázst építenek a házaik alá - áll az Engel Group MTI-hez eljuttatott elemzésében.

    A Magyarországon több mint 100 milliárd forintot befektető Engel Group megfigyelése szerint gyakori, hogy - a jogszabályoknak egyébként megfelelően - a lakást építő cégek megváltást fizetnek az önkormányzatnak annak érdekében, hogy ne kelljen megépíteniük az előírt garázsokat. Ennek oka, hogy a garázsokat gyakran nagyon nehéz eladni, főként a lakásokkal egy időben.

    A hosszabb távon gondolkodó befektetők azonban a belvárosban és környékén nem alkalmazzák ezt a megoldást. Ennek oka elsősorban az, hogy a vásárlási szokások vizsgálatánál már többször kiderült: azok, akik jó minőségű lakást vásárolnak, előbb vagy utóbb szeretnék biztonságban tudni autójukat is.

    A frekventáltabb területeken egyébként is nehéz a megállás. Jó példa erre az Engel beruházásában készülő budai Sun Palace lakópark, ahol a garázsok jelentős része elkelt már a lakópark befejezése előtt.

    A fogyasztói vizsgálatokból az is kiderül, hogy a nagyobb ingatlanok vásárlói nem egy, hanem kettő vagy három beállót is vásárolnak, a család nagyságától, illetve az autók számától függően. Azt azonban az Engel vizsgálata is megerősítette, hogy vannak olyan területek, ahol nem adhatóak el a garázsok. Az olcsó lakásoknál a garázs ára az újonnan megvásárolt otthon negyedét-harmadát is elérheti. A kispénzű vásárlóknak ez megfizethetetlen. Ráadásul gyakorta autó nélküli vagy olcsó autóval rendelkező családok költöznek ilyen helyre.

    A külföldiek lakásvásárlási szokásai lényegesen eltérnek a magyarokétól. Számukra evidencia, hogy a komfortos élet része a saját garázs is. Az Engel Group által épített, de külföldieknek eladott lakások 99 százaléka garázzsal együtt kelt el.
     
  6. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Új lakás, önerő nélkül - többféle lehetőség

    A hazai ingatlanpiacon sok olyan reménybeli vásárló van, aki szívesen költözne új lakásba, ám nemhogy a megvásárolni kívánt ingatlan teljes ára, de még az induláshoz - és a hitel felvételéhez - szükséges önereje sincs meg. Korábban nem sok lehetőség állt ezen vevőréteg rendelkezésére, a lakáslízing és az úgynevezett százszázalékos finanszírozású hitelkonstrukciók keretében a vásárlás ma már nem lehetetlen - a részletekre azonban nem árt odafigyelni. A Duna House elemzése.

    Jól követhető volt az elmúlt időszakban a folyamat: az élesedő versenynek köszönhetően a bankok egyre előnyösebb feltételeket kínáló termékekkel jelentek meg a lakáshitelezési piacon. Ennek eredményeként ma már több bank kínálatában szerepel a lízing és az úgynevezett szászszázalékos finanszírozás, amelyek megoldást jelenthetnek az önerővel nem rendelkező vevők számára. Ahhoz azonban, hogy önerő nélkül vásárolhasson lakást valaki, számos feltételnek meg kell felelnie - attól függően, hogy milyen konstrukciót választ.

    Mennyi a részlet?

    A leendő lakás kiválasztásához saját szempontjaink figyelembevétele mellett (elhelyezkedés, lakásméret, felszereltség, tájolás) fontos meghatározni, hogy milyen hosszú futamidőre mekkora havi törlesztőrészletet tudnánk bevállalni. A tervezgetésnél érdemes a realitások talaján maradni, a háztartás havi szabad jövedelmének 70-80 százalékát egyik bank sem fogja a hitelbírálat során megítélni. A piacon jellemző gyakorlat szerint havi jövedelmünk 30-35 százaléka az az összeg, amit a bankok elfogadható törlesztőrészletnek tartanak - jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője. Ez az összeg természetesen bankonként és ügyfelenként eltérő lehet.

    Az alábbi példák segítséget nyújtanak a megvásárolható lakás értékének és a havi törlesztőrészletnek a meghatározásában - az adatok tájékoztató jellegűek, az egyes hiteltermékeken belül természetesen eltérések lehetségesek. A számításokhoz a svájci frank alapú hitelek szolgáltak alapul.

    <TABLE borderColor=#afd1ea cellSpacing=0 cellPadding=4 width=400 border=1><TBODY><TR><TD width="26%">Hitel\Futamidő
    </TD><TD width="15%">10 év
    </TD><TD width="15%">15 év
    </TD><TD width="15%">20 év
    </TD><TD width="15%">25 év
    </TD><TD width="15%">30 év
    </TD></TR><TR><TD width="26%">7 millió
    </TD><TD width="15%">83 221
    </TD><TD width="15%">63 367
    </TD><TD width="15%">53 644
    </TD><TD width="15%">47 969
    </TD><TD width="15%">44 313
    </TD></TR><TR><TD width="26%">10 millió
    </TD><TD width="15%">118 887
    </TD><TD width="15%">90 524
    </TD><TD width="15%">76 634
    </TD><TD width="15%">68 527
    </TD><TD width="15%">63 304
    </TD></TR><TR><TD width="26%">12 millió
    </TD><TD width="15%">142 664
    </TD><TD width="15%">108 628
    </TD><TD width="15%">91 961
    </TD><TD width="15%">82 232
    </TD><TD width="15%">75 965
    </TD></TR><TR><TD width="26%">15 millió
    </TD><TD width="15%">178 330
    </TD><TD width="15%">135 785
    </TD><TD width="15%">114 951
    </TD><TD width="15%">102 790
    </TD><TD width="15%">94 956
    </TD></TR><TR><TD width="26%">18 millió
    </TD><TD width="15%">213 996
    </TD><TD width="15%">162 942
    </TD><TD width="15%">137 940
    </TD><TD width="15%">123 348
    </TD><TD width="15%">113 948
    </TD></TR></TBODY></TABLE>CHF alapú lakáshitel-törlesztőrészletek. Forrás: Duna House Hitelcentrum.
    Az adatok tájékoztató jellegűek, nem minősülnek ajánlatnak.



    Aki az árfolyamkockázattól tartva mégis inkább a forintalapú hitelt részesítené előnyben, annak tisztában kell lennie azzal, hogy a forintalapú hitelek magasabb THM-mel és törlesztőrészletekkel járnak - cserébe nem kell tartanunk a forintárfolyam ingadozásának következményeitől. Mint látható, az egyes hitelösszegek esetén a havi törlesztőrészletek közötti különbség akár 30-40 ezer forint is lehet.

    <TABLE borderColor=#afd1ea cellSpacing=0 cellPadding=4 width=400 border=1><TBODY><TR><TD width="19%">Hitel\Futamidő
    </TD><TD width="16%">10 év
    </TD><TD width="16%">15 év
    </TD><TD width="16%">20 év
    </TD><TD width="16%">25 év
    </TD><TD width="16%">30 év
    </TD></TR><TR><TD width="19%">7 millió
    </TD><TD width="16%">96 827
    </TD><TD width="16%">80 777
    </TD><TD width="16%">74 140
    </TD><TD width="16%">71 019
    </TD><TD width="16%">69 462
    </TD></TR><TR><TD width="19%">10 millió
    </TD><TD width="16%">138 325
    </TD><TD width="16%">115 396
    </TD><TD width="16%">105 915
    </TD><TD width="16%">101 455
    </TD><TD width="16%">99 231
    </TD></TR><TR><TD width="19%">12 millió
    </TD><TD width="16%">165 990
    </TD><TD width="16%">138 475
    </TD><TD width="16%">127 098
    </TD><TD width="16%">121 746
    </TD><TD width="16%">119 077
    </TD></TR><TR><TD width="19%">15 millió
    </TD><TD width="16%">207 487
    </TD><TD width="16%">173 093
    </TD><TD width="16%">158 872
    </TD><TD width="16%">152 183
    </TD><TD width="16%">148 846
    </TD></TR><TR><TD width="19%">18 millió
    </TD><TD width="16%">248 984
    </TD><TD width="16%">207 712
    </TD><TD width="16%">190 646
    </TD><TD width="16%">182 620
    </TD><TD width="16%">178 616
    </TD></TR></TBODY></TABLE>CHF alapú lakáshitel-törlesztőrészletek. Forrás: Duna House Hitelcentrum.
    Az adatok tájékoztató jellegűek, nem minősülnek ajánlatnak.



    Ki finanszírozza?

    Önerő nélküli lakáshitelt többféle konstrukcióban is fel lehet venni - elsőként nézzük a lakáslízinget. A lízing feltételei sokat "finomodtak" a tavaly év végi megjelenéshez képest, a konstrukció lényege, hogy a kiválasztott lakást a lízingcég megvásárolja, majd a vásárlónak birtokba adja - a futamidő végén pedig rendszerint a vásárló tulajdonába megy át az ingatlan. Fontos tudni, hogy - ellentétben a klasszikus lakáshitelekkel - a törlesztés évei alatt nem kerülünk tulajdonba, erre csak a törlesztések végeztével kerül sor, de természetesen létezik előtörlesztési lehetőség is. Némi önerővel azonban itt is rendelkeznünk kell, a folyósítási és egyéb költségek egy 10 millió forintos lakás 25 évre történő lízingelése esetében kb. 250 ezer forintot tesznek ki.

    Ha mégis inkább a klasszikus lakáshitelt vennénk igénybe, az úgynevezett százszázalékos (vagy magasabb) finanszírozású konstrukciókkal barátkozhatunk. Létezik a piacon olyan hiteltermék, amely a hitelbiztosítási érték (ez az az összeg, amennyire a bank felértékeli a lakást) 115 százalékát finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a 0 Ft önerővel történő lakásvásárlás. Árnyalja a képet viszont, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forintalapon érhető el. Az, hogy pontosan mennyire értékelik fel a lakást és jövedelmünk alapján mennyi hitelre számíthatunk, természetesen minden esetben egyéni elbírálás alapján dől el. A kívánt lakás elhelyezkedésétől kezdve havi jövedelmünkig sokféle szempontot vesznek figyelembe a hitelintézetek.

    [​IMG]
    Ha megfelelünk a feltételeknek, jó megoldás lehet az állami támogatású Fészekrakó program, ez a konstrukció azonban csak a lehetséges vásárlók szűk körére érvényes. Önmagában a Fészekrakóval nem tudunk önerő nélkül lakást venni, azonban az úgynevezett "szocpol" felvételével megteremthetjük a vásárláshoz szükséges önerőt, és a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, azonban a szocpol felvételéhez szükséges gyermekek jövendő vállalása felelősségteljes döntést igényel. Teljesen üres zsebbel itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba, a szocpolt ugyanis általában csak a vásárlás végső szakaszában folyósítják, így a lakás lefoglalásához szükség van némi alaptőkére. A piacon egyébként több hitelkonstrukció is létezik, amely a Fészekrakóhoz hasonló törlesztőrészleteket kínál, a program inkább a kisebb értékű lakások esetén lehet jó megoldás.

    Negyedik megoldásként a hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből (például személyi hitelből), ám ezek összességében szinte biztosan jelentősen magasabb törlesztőrészleteket eredményeznek, lévén a személyi hitelek THM-je sokkal nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.
    Végül elképzelhető az is, hogy egy második ingatlant von be a vásárló a finanszírozásba - a két ingatlan már elegendő fedezetként szolgál ahhoz, hogy akár jövedelemvizsgálat és önerő nélkül is hitelhez juthassunk -, ekkor természetesen mindkét ingatlannak tehermentesnek kell lennie.

    </BEVEZETO>
     
  7. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Egyre többen keresik a loftlakásokat

    A fővárosban megélénkült a loftlakások iránti érdeklődés. Főként a művészvilág tagjai, továbbá orvosok, ügyvédek szeretnének nagy légterű, tágas hajlékba költözni.

    Budapesten két év kivárás és lassú fejlődés után végre megélénkült a tág teret kínáló, impozáns méretekkel és patinás, 19. századi, ipari műemlékjellegű loftlakások iránti érdeklődés. Egyebek mellett a Ferencvárosban (Gizella Malom), Újbudán (az egykori BHG területén) és Angyalföldön (a Váci úti elhagyott gyárépületekben, raktárakban) alakítanak ki igényes lakásokat. Mindezt egyedi építészeti megoldásokkal, 60-tól 350 négyzetméter alapterületig.

    A loft a világ egyik legérdekesebb ingatlantrendje. A 70-es években, Anglia iparvárosaiból indult ki: főként Liverpoolban és Manchesterben kezdték lakás- és irodai célra használni az elhagyott gyár- és raktárépületeket. A 3-5 méter belmagasságú lakások főként a művészek új igényeit elégítik ki, hiszen a loft miliő stílusos kialakítása tág teret ad a kreativitásnak.

    Trentin Balázs, az A1 Individual marketingvezetője szerint Magyarországon egyelőre a fővárosban folynak loftlakás-építések, a vidéki, egykori nagy gyárak területén ez még nem jellemző. Kezdetben fogalomzavar is nehezítette az értékesítést, sokan nem ismerték, az egyébként végtelenül leegyszerűsített építészeti stílus jegyeit, s emiatt gazdagon díszített minőségi lakásokra gondoltak.

    A loftlakások hívei egyelőre apró tábort alkotnak. A stílus kedvelőit főként a 3 és 5 méter közötti belmagasság, a tág és változatos kialakításra alkalmat adó belső tér ragadja meg. Számos olyan külföldi vevő érdeklődik, aki nemcsak itt-tartózkodásának idejére keres loftlakást, hanem befektetési céllal is.

    Az elhagyatott ipari épületek egy része műemlék jellege miatt védettséget élvez, emiatt felújítva is megtartja eredeti, külső arculatát, míg belülről minden tekintetben modern karaktert kap. A négyzetméterárak jellemzően 380 és 700 ezer forint között mozognak, ez utóbbi árat a különleges épületekért kérik, például toronyépületért.

    </BEVEZETO>
     
  8. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    A legolcsóbb lakások és házak

    Ha az alacsony ár a legfontosabb szempont, természetesen jelentősen szűkül az ingatlanok merítési bázisa, de nem biztos, hogy fel kell adnunk a vágyainkat. Hol, milyen lakást vagy házat vehetünk a legolcsóbban? Az Otthon Centrum elemzése.

    </BEVEZETO>[​IMG]
    <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=479 border=0><TBODY><TR><TD class=alcim width=370>Budapest</TD></TR></TBODY></TABLE>

    Egy hirdetési újságban vagy internetes apróhirdetésben közölt nagyon alacsony ár okkal kelthet gyanút a böngészőben. Fontos információkat csak részletesebb telefonos vagy személyes tájékozódás során kaphatunk, bár magabiztosabbak lehetünk, ha a kiszemelt ingatlant megbízható, ismert közvetítő cég hirdeti.

    A budai sorházi lakásokat sokan nagyon dárágnak gondolhatják, holott az OC kínálatában 6,9 millió forintos áron szerepel egy ilyen budafoki ingatlan, saját parkolóval - igaz, csak nagyobb garzonlakás méretű. Csepelen 7,6 és 9,5 millió forint között válogathatunk 200-500 négyzetméteres kertes házak közül. Egy 48 négyzetméteres, 1 plusz 2 félszobás, 2005-ben felújítottat például 8,5 milliós áron megvehetünk. A pesti oldal magas presztízsű XVI. kerületében, Sashalmon ennél egymillióval drágábban 40 négyzetméteres, továbbépíthető házrészben gondolkodhatunk.

    Érdekes, hogy hasonló áron és méretben bőséges a panelkínálat a fővárosban. Az előbb említett budafoki sorház áráért VIII. kerületi, erkélyes, 3. emeleti garzont vehetünk, de 7 és 7,5 millió között rákoskeresztúri, kispesti, illetve Havanna lakótelepi lakásokból válogathatunk. Ez utóbbi ráadásul másfél szobás, 8. emeleti és felújított. Ugyancsak 7,4 milliós áron Budán, a XI. kerületben (Kelenföldön) is vehetünk nagy teraszos, 12. emeleti garzont.

    A legolcsóbb kategóriát a régi építésű téglaházak lakásai képviselik. Budát ebben az esetben elfelejthetjük, ugyanakkor Pesten 5-6 millió forint között szinte bárhol megfelelő lakásra bukkanhatunk. Például 4,8 milliós áron, a IX. kerület népszerű rehabilitációs területén, a Klinikák metrómegállónál egy 2. emeleti, felújítandó, cserépkályhás garzonra. Ha fontos a lakás jó állapota, akkor a VIII. kerületben, a Baross utcában vehetünk 1. emeleti, felújított garzont 5,4 millióért. Ahogy a lift nélküli négyemeletes paneleknél a 4. emeleti, régi társasházak esetében a földszinti belső udvari lakások a legolcsóbbak.

    Nagy árugrást jelent, ha használt helyett új építésű ingatlant szeretnénk venni. Családi, iker- és sorház kategóriában 20 millió forintnál húzhatjuk meg az alsó határt. Mivel új építésről van szó, az összkomfort adott, illetve a méret is minimum 70-75 négyzetméter. A XVII. és XVIII. kerületben bő a kínálat 21-23 millió közötti áron, tipikusan 1 plusz 3 fél, vagy 2 plusz 2 félszobás elrendezéssel és akár 880 négyzetméteres saját kerttel. Gyakori ugyanakkor, hogy a festés, burkolás és a szaniterek nincsenek benne a kínálati árban.

    Új társasházi lakásoknál a használtakhoz képest csak szűk kétszeres az árkülönbség. Figyelemre méltó, hogy a X. kerületi nagyobb beruházások mellett a budai XXII. kerületben is kaphatunk egy-másfél szobás, 26-32 négyzetméter méretű lakást 8 és 9 millió Ft között. Kőbányán földszinti 30 négyzetméteres garzont vehetünk majdnem ugyanakkora saját kertrésszel és nagy terasszal.

    Vidék

    Vidéken a fenti árakhoz képest jóval olcsóbban juthatunk saját ingatlanokhoz - attól függően persze, hogy milyen típust és hol keresünk. Természetesen a falvakban a legolcsóbbak - a fővárosi árakhoz szokottaknak gyakran döbbenetesen olcsók - a családi házak árai. És ehhez nem feltétlenül kell az ország északkeleti szegletében keresgélnünk. Találunk Zala megyében 1,9 milliós áron hirdetett felújítandó, kétszobás, 70 négyzetméteres házat, ráadásul 3 ezer négyzetméteres kerttel, vagy akár négy éve felújítottat hasonló méretben, pajtával és istállóval, 2,5 millióért. Szabolcsban, Tokajtól pár falura 100 négyzetméteres házat vehetünk 1400 m<SUP>2</SUP>-es kerttel, még mindig 3 millió Ft alatt.

    Társasházi lakásokat és paneleket szinte kizárólag városokban találhatunk. Ugyancsak Zala megyében 2 millió alatt juthatunk felújítandó garzonhoz, vagy akár 103 négyzetméteres, háromszobás, földszinti, ugyancsak felújítandó, saját kerttel és garázzsal bíró lakáshoz, 3,8 millióért. Frekventáltabb helyen lévő városokban az ár magasabb, gyakran közelíti a fővárosi minimumot. Így vehetünk például keszthelyi földszinti minigarzont 4,7 millió forintért.

    Panellakást 15-20 százalékkal olcsóbban vehetünk, mint Budapesten. Ebben a szegmensben 6 millió alatt már bő a kínálat, s ezért ráadásul kétszobás (55 és 60 lakást közötti), 3. emeleti, erkélyes lakást is vehetünk például Makón vagy Nagykanizsán. Szegeden másfél szobás lakás fér bele a 6 millió forintos limitbe.

    A budapestihez képest vidéken jóval nagyobb árkülönbség mutatkozik a használt és új építésű családi házak között. A Velencei-tónál már alig 7 millió Ft felett 63 négyzetméteres új házat vehetünk 1000 négyzetméteres telken. Amire figyelni kell: vidéken gyakran árulják a házakat 40-90 százalékos készültségi állapotban. 11 és 13 millió forint között sok ilyen házat kínálnak, akár Budapesttel szomszédos településen is, jellemzően a városhatártól keletre fekvő agglomerációs szektorban. Így például egy péceli, 110 négyzetméteres ikerházfél 50 százalékos állapotban 12,6 millió forint. Jász-Nagykun-Szolnok megyében, gyógyfürdő közelében ugyanilyen áron egyszerre két 58 négyzetméteres költözhető házat lehet kapni.

    A budapesti kínálathoz képest bő egymillióval olcsóbban juthatunk új építésű társasházi lakásokhoz a vidéki városokban. Kaposváron és Debrecenben ugyanúgy 6,5 millióért árulnak garzonlakásokat, akár 4 négyzetméteres terasszal. Ezek a beruházások jellemzően a városközponthoz közel épülnek meg, így a közlekedésre sem lehet panasz. Fontos szempont, hogy akinek néhány millió forintnyi befektetnivaló pénze van, a kisméretű lakásokkal (főleg a városközpontok közelében) mindenképpen jól jár.
     
  9. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Eladhatatlanná váltak a tanyák

    A rendszerváltás idején főként a politikusok ábrándoztak a falusi idill, benne a tanyasi élet felvirágzásáról. A kezdeti fellángolás után, az értékesíteni kívánt tanyasi ingatlanok iránt napjainkban már gyenge az érdeklődés.

    A magyarok manapság már alig-alig vesznek tanyát, az érdeklődő külföldiek pedig ragaszkodnak a jelentős felárakkal dolgozó, otthonról hozott ingatlanos kapcsolataikhoz, ha tanyát kívánnak Kecskemét környékén vásárolni - mondta az [origo] érdeklődésére Juhász Zsolt, a Panoráma Ingatlanforgalmazó, Pénzügyi Közvetítő és Fejlesztési Iroda vezetője. - Jelenleg száznál is több tanyát tartunk listánkon, amelyekre inkább csak a kispénzű emberek kíváncsiak. Szeretnék hátrahagyni városi lakásukat, de csak a nagyon olcsó ingatlanokra, illetve a kis területű tanyákra cserélnék fel, ilyen azonban ritkán akad. Az eladó tanyákat tulajdonosaik így kénytelenek sokáig hirdetni, s csak keveseknek sikerül az értékesítés. Gyakori, hogy a tanyaszomszéd lesz a vásárló.

    A Kecskemét környékére érkező külföldiek is főként a 2-3 millió forintra becsült, nagyon rossz állapotú tanyákat keresik, hogy utána teljesen felújítsák őket. A tanyákhoz tartozó földterületek későbbi megművelésére többnyire bérlőt vagy alkalmi munkásokat vesznek fel, hiszen a külföldiek jellemzően a tanyasi életforma iránti vágy, s nem a gazdálkodás miatt lesznek tanyatulajdonosok. Főleg a hazatért, időskorú magyarok keresnek nagy értékű, 15-30 milliós, jó állapotban lévő tanyákat, míg mások kifejezetten nyári itt-tartózkodásuk, pihenésük kedvéért.

    A tanyák értékesítését nehezíti - tette hozzá Juhász Zsolt -, hogy nagyon sok tanya úgynevezett kivett részen, a szántón vagy erdőterületeken fekszik. A kivett rész, vagyis a lakóház és udvar csekély értéket képvisel a földterülethez képest, így önmagában hitelképtelen.

    Hétvégi házként működtetik tanyáikat az új tulajdonosok Jászberény környékén - tájékoztatott Bányai Zoltán, a Szikla 72 Kft. ügyvezetője. - A felújított tanyáktól később csak kevesek válnak meg, általában ragaszkodnak azokhoz az ingatlanokhoz, amelyek jó adottságúak, és megoldott a közlekedésük. Az olcsóbb élet miatt többnyire kispénzű családok vettek maguknak tanyát, és igyekeztek lakható állapotba hozni.
    Januárban közvetítettük ki az utolsó vevőt, azóta még érdeklődő is alig akad a Szabadszállás környéki tanyákra - fogalmazott Gelencsérné Nagy Zsuzsanna ingatlanközvetítő. - Csalódtak a külföldiek is a tanyákban, sokan panaszkodnak az élet drágulására, s legfőképpen a közbiztonság romlására. A környéken számos tanyát kiraboltak, kifosztottak az utóbbi években, ennnek a híre tovább rontja a tanyák iránti amúgy is gyengülő érdeklődést.

    </BEVEZETO>
     
  10. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Merre billen a lakáspiac?

    A kamatadómentes megtakarításokat kereső befektetők extra keresletet támaszthatnak az ingatlanpiacon, a megszorítások viszont fékezhetik a vásárlói kedvet. A fővárosban durván tízezer új lakást adnak át 2006-ban.

    Egyelőre bizonytalan, hogy a friss kormányzati beavatkozások miként hatnak az ingatlanpiacra. A kamat- és árfolyamnyereségadó elvileg kettős nyílként az ingatlanpiac felé mutathat utat a befektetőknek, ám ez inkább csak a tehetősebb rétegeknek jelent alternatívát – fogalmazott lapunk kérdésére Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. A nagyobb, több tízmillió forintos betéteknél ugyanis már valóban tétel a kamatadó, és ekkora összeggel már a lakáspiacon is labdába rúghat egy befektető.

    Egymás ellen

    A Gyurcsány-kormány megszorító intézkedései ugyanakkor ellentétesen hathatnak a keresleti viszonyokra. Az utóbbi hetekben több gazdasági elemzés látott napvilágot arról, hogy, ha hirtelen lakásvásárlási stopra nem is kell számítani, azért a költözni vágyók egy része a különböző adóemelések miatt elhalaszthatja vásárlását.

    A friss intézkedések tehát egymás ellen hatnak, és nehezítik az idei év megítélését. Márpedig az már az év elején nehézkes volt, legalábbis a statisztikai adatok és a piaci prognózisok ellentmondani látszottak egymásnak. Mostanra többé-kevésbé utolérték egymást az előrejelzések és a tényadatok, és az szinte biztosra mondható, hogy az idei év visszaesést mutat majd a lakáspiacon a tavalyihoz képest.

    Visszaesés

    Ha csak a budapesti újlakáspiacot nézzük, látható, hogy az év első felében csak 3635 új lakásra adtak ki használatba vételi engedélyt, miközben egy évvel korábban még 4619-re. A második félév mindig jóval erősebb, így a tavalyi 7618-as birtokbavételt idén július és december között is mintegy 7000 új lakás átadása követheti Budapesten. Legalábbis az egyik legnagyobb adatbázissal rendelkező Otthon Centrum piaci – beruházóktól származó – információi alapján. Valkó Dávid szerint ez alapján az éves teljes újlakás-állomány 10 ezer körülire várható a fővárosban, szemben a 12 ezer fölötti tavalyi éves adattal. A statisztikai hivatal az év egészére ennél is alacsonyabb használatba vételi adatokat közölhet majd, miután a friss beruházások egy része – amint azt a piaci gyakorlat általában igazolja – átcsúszhat a jövő évre.

    A visszaesés tehát mindenképpen érezhető - legerősebben a fővárosban, de országszerte is - és ezres nagyságrendű is lehet. Ezt egyébként nem lehet kizárólag a megszorító intézkedések számlájára írni: az új lakásoktól sok potenciális vásárlót a minőségi problémákkal kapcsolatos aggályok, a használt piactól pedig a lakások túlárazottsága tart távol. Örvendetes viszont az, hogy legalább az átadott, de üres lakások száma nem emelkedik a kedvezőtlen folyamatok közepette. Korábban több ezres eladatlan lakásszámról szóltak a hírek, most viszont legfeljebb 1600-ra becsülik a piacon még gazdára nem talált ingatlanokat. Szintén pozitív jelként értékelik a piaci szereplők a nyári pangás elmaradását, amit a szezonális tényezők jelentőségének tendenciózus csökkenése, illetve részben már éppen a kamatadó miatti betétmenekítés is magyarázhat.
     
  11. Amiga600

    Amiga600 Állandó Tag

    Az a tragikus, hogy ma már komolyan el kell gondolkodni azon, hogy külföldre menjünk-e ahhoz, hogy a lakás árát megkereshessük. Itthon egy mai átlagkereset mellett 30 évig kellene törlesztenünk, ha venni szeretnénk egy olyan lakást, amibe már gyereket is merünk vállalni. 61 évesen fejezném be a törlesztést. Azért ez kissé nevetséges szerintem.
     
  12. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Kockázatosak az ingatlanalapok

    A csökkenő hozamok, a korlátozott befektetési lehetőségek, és egy esetleges tőkekivonás bizalmi válságot indíthat a hazai ingatlanbefektetési alapoknál – figyelmeztet a pénzügyi felügyelet, amely szerint a befektetők nincsenek tisztában a kockázatokkal.

    A hazai ingatlanalapoknál tartott vizsgálatok tanulságait összegezve több kiemelt üzleti és működési kockázati tényezőre hívja fel a figyelmet a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) legfrissebb tanulmánya. A felügyelet szerint az utóbbi egy-másfél évben az ingatlanalapok vagyongyarapodása kiemelkedően magas volt, és a befektetési jegyek legfőbb tulajdonosaivá a háztartások, a kisbefektetők váltak.

    Az ügyfelek nagy része viszont a felügyelet meglátása szerint nincs tudatában az ingatlanbefektetési jegy vételéből és tartásából eredő kockázatoknak. Azok a jellemzők ugyanis, amelyek olyan vonzóvá tették ezt a befektetési formát, napjainkra jórészt megszűnni látszanak. Egyebek mellett a piacon elérhető hozamok csökkenésével eltűnik az ingatlanalapok hozamprémiuma más - kockázatmentesnek ítélt – befektetési formához képest – mutat rá a felügyelet.

    Bizalomvesztés

    Az ingatlanhozamok csökkenése mellett problémát jelent, hogy az alapokba rövid idő alatt beáramló jelentős mennyiségű friss tőke egyre nehezebb megfelelően befektetni. Miután a hazai és a regionális ingatlanbefektetések lehetőségei erősen korlátozottak, a felügyelet véleménye szerint az alapok portfóliójának ingatlan feltöltöttsége aligha tud érdemben elmozdulni a jelenlegi 44 százalékos átlagos szintről (vagyis az elnevezéssel ellentétben az ingatlanalapok legalább fele részben kötvény- vagy pénzpiaci alapok).

    Az egyik legfőbb üzleti kockázatot egy esetleges tőkekiáramlásban látják a PSZÁF szakértői. Amennyiben ugyanis a csökkenő hozamszinteket látva a befektetők tömegesen más alternatívákat keresnének, úgy – az alacsonyabb likviditás mellett – az ingatlanok kényszerértékesítésére kerülne sor, ez pedig veszteséggel járhat.

    Továbbá, fogalmaz a felügyelet, a kifizetések befektetők számára legtávolabbi időpontban történő ütemezése is bizalmi válságot okozhat, és ebben az esetben reális veszélye van annak, hogy a bizalomvesztés átterjedjen más befektetési alapokra is.

    Bérleti kockázatok

    Az ingatlanok hasznosítása terén szintén vannak rizikófaktorok. Az ingatlanok kihasználtsága ugyan jelen pillanatban jónak mondható, ám a bérlők diverzifikációja egyes esetekben rendkívül alacsony. Márpedig ha egy bérlő anyagilag ellehetetlenül, netán vállalkozása beszüntetésére kényszerül, akkor az ingatlan kiadója is nehéz helyzetbe kerülhet. Különösen, ha a bérlemény kialakítása is a bérlő igényei szerint történt, vagy éppen speciális tevékenységet végeztek benne (például autókereskedelem zajlott), amikor is az újbóli kiadás még több időt vehet igénybe, vagy teljesen meghiúsulhat, az értékesítés pedig csak egy szűk körben képzelhető el.

    Értékelési kockázatok

    Az alapok portfóliójában található ingatlanok értékelésével kapcsolatban is sok a bizonytalanság a felügyelet szerint. A kiinduló probléma az, hogy a jegyek nettó eszközértékét nem az ingatlanok tényleges áralakulása alapján, hanem egy becsült forgalmi érték alapján határozzák meg.

    Az értékelést ugyanakkor számos bizonytalansági tényező nehezíti. A rizikófaktorok egy része a hatályos jogszabályi előírásokból fakad, nevezetesen abból a tényből, hogy az ingatlanok értékelésénél az értékbecslő szervezetek nem készítenek jogi átvilágítást, és nem tekinthetik meg a tulajdoni lapok széljegyzeteit, amely például a tehermentességet igazolná. Bármely nemzetközileg elfogadott módszert is alkalmazza az értékbecslő, annyi bizonytalansági tényező és feltételezés mellett végzi feladatát, hogy a megállapított érték csak maximum, mint értékkövetkeztetés fogadható el. Mivel az ingatlanpiac transzparenciája alacsony, sok esetben feltételezni lehet, hogy a piaci adatok manipuláltak, és mert a tranzakciók száma alacsony, a hirdetésekben szereplő árazást nem lehet irányadónak tekinteni. Az értékbecsléseken alapuló nettó eszközérték jó esetben csak közelíti a valós piaci értéket – fogalmazza meg feltevését a felügyelet.

    Ez egészen addig az időpontig nem okoz komolyabb veszteséget a befektető számára, amíg az ingatlan értékesítése során az nem realizálódik. Ekkor azonban könnyen előfordulhat, hogy az értékelő feltételezései alapján megállapított forgalmi érték és a legfrissebb piaci árfolyam-információk alapján meghatározott nettó eszközérték, így az egy jegyre jutó nettó eszközérték is eltérnek egymástól. Hogy mennyivel, azt nagyságrendileg sem lehet megbecsülni.

    Nincs azonnali veszély

    Az üzleti és működési kockázatok dacára a felügyelet egyelőre úgy látja, hogy bár azonnali veszély nincs, de a fenyegetettség nem zárható ki teljes mértékben. Mivel a befektetők nagy része nincs tudatában az ingatlanalapok kockázataival – az ingatlanszövetkezetekkel kapcsolatos korábbi botrányok is ezt sugallják – így a legpesszimistább feltételezések alapján a befektetési környezet kedvezőtlen változása, egy esetleges veszteség realizálása olyan folyamatot indíthat el, amely az egész szektorral szembeni bizalomvesztéshez vezethet.

    A szakértők ugyanakkor megjegyzik, hogy a hatályos szabályozás felülvizsgálatával, a működés és teljesítmény transzparencia hiányosságainak kiküszöbölésével a befektetői bizalom a jövőben fenntartható, vagy növelhető.

    [​IMG]

    A legnépszerűbb befektetési forma

    Gyakorlatilag négy éve számítanak slágerterméknek az ingatlanbefektetési jegyek. A hazai kisbefektetők hónapról-hónapra több tízmilliárd forintnyi friss tőkét pumpálnak ebbe az alaptípusba, idén augusztusban - a kamatadó kikerülése miatti nagy hajrában - egy hónap alatt 114 milliárd forint új befektetés érkezett. Mint Temmel András, a Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetségének főtitkára lapunknak elmondta, a kisbefektetők a likviditási és az ingatlanalapokat tartják a legkevésbé kockázatosnak. Mint mondják, a jegyek nettó eszközértéke e két típusban mutatja a legkisebb volatilitást.
     
  13. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Merre billen a lakáspiac?

    A kamatadómentes megtakarításokat kereső befektetők extra keresletet támaszthatnak az ingatlanpiacon, a megszorítások viszont fékezhetik a vásárlói kedvet. A fővárosban durván tízezer új lakást adnak át 2006-ban.

    Egyelőre bizonytalan, hogy a friss kormányzati beavatkozások miként hatnak az ingatlanpiacra. A kamat- és árfolyamnyereségadó elvileg kettős nyílként az ingatlanpiac felé mutathat utat a befektetőknek, ám ez inkább csak a tehetősebb rétegeknek jelent alternatívát – fogalmazott lapunk kérdésére Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. A nagyobb, több tízmillió forintos betéteknél ugyanis már valóban tétel a kamatadó, és ekkora összeggel már a lakáspiacon is labdába rúghat egy befektető.

    Egymás ellen

    A Gyurcsány-kormány megszorító intézkedései ugyanakkor ellentétesen hathatnak a keresleti viszonyokra. Az utóbbi hetekben több gazdasági elemzés látott napvilágot arról, hogy, ha hirtelen
    lakásvásárlási stopra nem is kell számítani, azért a költözni vágyók egy része a különböző adóemelések miatt elhalaszthatja vásárlását.

    A friss intézkedések tehát egymás ellen hatnak, és nehezítik az idei év megítélését. Márpedig az már az év elején nehézkes volt, legalábbis a statisztikai adatok és a piaci prognózisok
    ellentmondani látszottak egymásnak. Mostanra többé-kevésbé utolérték egymást az előrejelzések és a tényadatok, és az szinte biztosra mondható, hogy az idei év visszaesést mutat majd a lakáspiacon a tavalyihoz képest.

    Visszaesés

    Ha csak a budapesti újlakáspiacot nézzük, látható, hogy az év első felében csak 3635 új lakásra adtak ki használatba vételi engedélyt, miközben egy évvel korábban még 4619-re. A második félév mindig jóval erősebb, így a tavalyi 7618-as birtokbavételt idén július és december között is mintegy 7000 új lakás átadása követheti Budapesten. Legalábbis az egyik legnagyobb adatbázissal rendelkező Otthon Centrum piaci – beruházóktól származó – információi alapján. Valkó Dávid szerint ez alapján az éves teljes újlakás-állomány 10 ezer körülire várható a fővárosban, szemben a 12 ezer fölötti tavalyi éves adattal. A statisztikai hivatal az év egészére ennél is alacsonyabb használatba vételi adatokat közölhet majd, miután a friss beruházások egy része – amint azt a piaci gyakorlat általában igazolja – átcsúszhat a jövő évre.

    A visszaesés tehát mindenképpen érezhető - legerősebben a fővárosban, de országszerte is - és ezres nagyságrendű is lehet. Ezt egyébként nem lehet kizárólag a megszorító intézkedések számlájára írni: az új lakásoktól sok potenciális vásárlót a minőségi problémákkal kapcsolatos aggályok, a használt piactól pedig a lakások túlárazottsága tart távol. Örvendetes viszont az, hogy legalább az átadott, de üres lakások száma nem emelkedik a kedvezőtlen folyamatok közepette. Korábban
    több ezres eladatlan lakásszámról szóltak a hírek, most viszont legfeljebb 1600-ra becsülik a piacon még gazdára nem talált ingatlanokat. Szintén pozitív jelként értékelik a piaci szereplők a nyári pangás elmaradását, amit a szezonális tényezők jelentőségének tendenciózus csökkenése, illetve részben már éppen a kamatadó miatti betétmenekítés is magyarázhat.
     
  14. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Lassan telítődik Újbuda

    Budapest XI. kerülete évek óta igen népszerű a költözni vágyók és az ingatlanfejlesztők körében. A tömeges újlakás-építések jelenleg is tartanak, bár elemzők szerint lassan telítődhet a piac.

    A 136 ezer lakosú XI. kerület a főváros legnépesebb, változatos képű városrésze. Területén nagy panellakótelepek minden generációja (országos szinten az egyik legrégebbi: Kelenföld, illetve az egyik legújabb: Gazdagrét), kiterjedt, magas presztízsű családi házas és villa-övezetek (Sasad, Péterhegy, Gellérthegy), sűrűn beépített városközponti lakónegyedek (Lágymányos), illetve a Duna mentén, nagy területen egykori (részben ma is használt) ipari területek egyaránt megtalálhatók.

    Tömeges építkezés négy éve

    A tömeges lakásépítés 2002-2003 környékén indult be a Szerémi és Fehérvári út közötti részen, majd fokozatosan húzódott a Tétényi, Bartók Béla és Karolina út térségébe (Nádorliget, Kornélia Rezidencia, Kondorosi Lakónegyed, Tölgyes Lakópark, Mandarin Kert, Karolina Udvar – hogy csak a legnagyobbakat említsük).

    Az elmúlt néhány évben közel kétezer lakás épült meg ezen a területen, s az Otthon Centrum felmérése szerint jelenleg is mintegy ezer áll értékesítés alatt. A telítődés jelei azonban már megmutatkoznak a barnazónában. Az árak évek óta alig emelkednek, s beindult a piaci önszabályozás is, ami csökkenő számú lakásépítést vetít előre a következő időszakban.

    Fellendülés a négyes metró miatt

    A XI. kerületben jelenleg is több, az egész városra kiható fejlesztés zajlik. Ezek közül a lakáspiacot közvetlenül érintő beruházás a 4-es metró megépítése. Bár közelmúltbeli példát nem lehet említeni ezzel kapcsolatban, az azonban biztos, hogy a metróval érintett, annak vonzáskörzetében lévő területen fellendülés várható az ingatlanpiacon.

    A XIII. kerület lehet egy megbízható minta erre, ahol a kilencvenes évek közepétől előbb a kiskereskedelmi és irodaingatlan-fejlesztések indultak be, majd a térség a nagy volumenű lakásépítések mintaterületévé vált. Mára ez a fejlődés, a lakóterületek megújítása távolodik a főúttól, s a magasabb kategóriájú, gyakran Duna közeli ingatlanok építése vált látványossá.

    Fejlesztés a Lágymányosi-öbölben

    Egy másik nagy horderejű fejlesztés a Lágymányosi hídtól délre, a Lágymányosi-öbölben zajlik, ahol két ütemben, százmilliárdos beruházással sport- és szabadidős létesítmények, irodaházak, szálloda, vendéglátóhelyek épülnek, s szó van lakások megépítéséről is. Emellett a terület szóba került, mint az összevont minisztériumi negyed esetleges helyszíne. A közelmúltig elhanyagolt környezet funkcióváltása ugyancsak vonzerőt jelenthet majd lakóhelyválasztáskor, csakúgy, mint a Skála áruház jelenlegi helyén 2008-ra tervezett modern bevásárlóközpont megépítése.

    Emberi léptékek

    A Studio Metropolitana 2006. júniusában, ezerfős reprezentatív mintán végzett kutatása szerint azonban a fővárosiak számára a lakóhely megválasztásakor a tömegközlekedésnél és a lakossági ellátásnál is fontosabb szempont a csendes, nyugodt, zöldövezeti környezet.

    Lakástípust tekintve a családi ház mellett a kis lakásszámú kertes társasház kapott jelentősebb számú szavazatot a felmérésben. Ugyanezen tanulmány egy másik eredménye pedig azt mutatja, hogy a XI. kerületet csak a II. kerület előzi meg, mint a leginkább vágyott lakóhelyi célpont Budapesten.

    Az emberek igényeivel nagyban összecseng az újbudai önkormányzat azon deklarált célja, hogy a tömeges lakásépítés helyett a nívós, emberi léptékű lakóingatlan fejlesztéseket preferálja. Jelenleg a kerület zöldövezeti részei – a tradicionálisan magas presztízsű Sasad és Gellérthegy, a XXII. kerülethez csatlakozó Rózsavölgy-Péterhegy, valamint a csak a közelmúltban felfedezett Hosszúrét-Madárhegy – összességében csak kis arányát adják a lakásforgalomnak.

    4-8 lakásos beruházásokon kívül csak két nagyobbat, a 300 lakásos Kőérberek-Tóvárost a XXII. kerület határában, és az 55 lakásos gellérthegyi Somlói úti projektet említhetjük. Mivel a városközponthoz legközelebbi Gellérthegyen már nincs összefüggő nagy beépíthető terület, nem csoda, hogy az ingatlanfejlesztők által a jelenleg legnagyobb potenciált rejtő sasadi és madárhegyi területek felfedezése zajlik.

    Friss lakóparkok

    Sasadon, a több mint egy évtizedig üresen álló egykori Kinizsi laktanya 12,7 hektáros – a környéken unikumnak számító, összefüggően beépíthető – telkének tavalyi megvásárlását követően a Biggeorge’s-NV idén augusztus közepén mutatta be Sasad Liget projektjét. A GTC - a XIII. kerületi beruházásai után - szintén erre fordult: a Madárhegyen, Budaörs határában a napokban indította Sasad Resort projektjének marketingjét. A gazdagréti lakótelep hosszúréti szomszédságában pedig a Futureal jelent meg még az év elején a többiekétől eltérő, telek-parcellázásos koncepcióval.

    <TABLE borderColor=#ffffff cellSpacing=0 cellPadding=0 align=center bgColor=#ffffff border=3><TBODY><TR><TD>[​IMG]</TD></TR><TR><TD>[​IMG]</TD></TR><TR><TD class=kepala align=middle></TD></TR></TBODY></TABLE>

    Kedvelt célpont

    A kerületet az elmúlt másfél évtized során jelentősen érintette a városból való kiköltözési folyamat. Az évente nagyszámú elvándorlás (elsősorban a szomszédos Törökbálintra és Budaörsre), valamint a fővárosi szinten idősnek számító korszerkezet miatti magas természetes fogyás következtében a népesség másfél évtized alatt közel 22 százalékkal csökkent. Ebből azonban – a népességszám jelenlegi stabilizálódásának köszönhetően – az elmúlt öt évre csak alig 3 százalék jut. Újbuda átlag feletti presztízsét jól mutatja a diplomások arányának fővárosinál jóval magasabb mutatója (33,7 százalék 2001-ben). Ennek gyors, 5,7 százalékpontos javulása az elmúlt évtized során ugyancsak azt mutatja, hogy a XI. kerület népszerű költözési célpont a magas végzettségű és átlagon felüli keresettel rendelkező – a kerületen belül költözők mellett elsősorban a többi budai kerületből, valamint a VII. és XIII. kerületből kikerülő – új lakók számára. A több mint hetvenezres kerületi lakásállomány az elmúlt tíz évben közel 5 százalékkal bővült. A nagy panellakótelepek és kiterjedt családi házas övezetek miatt az 1945 előtt épült lakások aránya (körülbelül 26 százalék) jóval a budapesti átlag alatt marad. A laksűrűségi mutató (1,92 lakó/lakás) közel átlagosnak mondható. A kiterjedt ipari övezetek lakáscélú hasznosítása csak az elmúlt 3-4 évben indult meg a kerületben, ám annál gyorsabb felfutásúnak mutatkozott. Újbudán az összes megépült lakás mintegy háromnegyedét vállalkozók építik, ami a fővárosi átlagnál magasabb részarány. A kerületben a budapesti átlagnál nagyobb lakások épülnek. A három- és több szobás lakások aránya közel kétharmados, az új lakások 77 négyzetméteres átlagmérete pedig nagyobb, mint a fővárosi mutató.
     
  15. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Százszoros ingatlanérték a négyes metró körül

    Több tíz, esetleg százszoros földérték-növekedéssel számolnak a szakemberek a Dél-Budától Rákospalotáig közlekedő leendő négyes metróvonal egyes állomásainál. Ekkora boomra azonban legfeljebb az üres telkeknél számíthatunk, a használt lakások értékét aligha dobja meg a beruházás.

    Tény, hogy egy-egy metróépítés komoly értéknövelő hatással bír a város érintett területeire. Ennek igazolására számos nemzetközi és hazai példát lehetne elsorolni, de elég, ha csak a legutóbbi hazai metróberuházásra, a 3-as metró meghosszabbítására gondolunk. A XIII. kerületben nagy löketet adott az új fejlesztéseknek a metró, és ennek nyomán a Váci úton végig számos új üzletközpont és irodaház épült meg.

    [​IMG]

    Nem egyformán hat

    A metróállomások a világon mindenhol vonzzák az új fejlesztéseket, elsősorban a kereskedelmi és üzleti célú projekteket – hangsúlyozza Gulyás László, a BKV Rt. projektigazgatója. Egy öt évvel ezelőtt felülvizsgált hatástanulmány például roppant látványos értéknövekedési potenciált tárt fel a Kelenföldi pályaudvartól a Baross térig húzódó (a későbbiekben a Bosnyák térig kibővítendő) leendő útszakaszok mentén, különösen a jövőbeni metrómegállók közvetlen környezetében. Dél-Budán, a XI. kerületben például durván 200 százalékosat, a Rákóczi tértől kezdődően a Baross térig pedig 1500 százalékot is meghaladó mértékűt.

    Ezen prognózisok mai igazát ugyanakkor Gulyás László szerint óvatosan kell kezelni, és semmiképpen sem lehet az érintett kerületekben lévő lakásokra vetíteni. Természetesen a metróberuházás a környező lakóingatlanokra is értéknövelő hatással bír, de korántsem ilyen mértékben – teszi hozzá a projekt igazgatója.

    Hasonlóképpen vélekednek a FigyelőNet által megkérdezett ingatlanpiaci szakemberek is. Török Mihály, az Európa Alapkezelő vezérigazgatója szerint a lakáspiacon nem lesz áremelő hatása az épülő metrónak, viszont nagy húzóereje lehet az irodapiacon. A leendő metrókijáratoknál lévő üres telkek számottevően megdrágulhatnak, de azért itt sem ezer százalékkal. A hangsúly az üres szón van, ahol tehát van még hely komolyabb fejlesztésekre, oda nagy haszonnal lehet majd felhúzni bevásárlóközpontot, irodaépületet vagy parkolóházat. A tervezett útvonal ebből a szempontból nem egyformán kecsegtető, a belvárosi részeken legfeljebb meglévő lakóházak lebontásával, átalakításával lehetne profitálni a lehetőségből, ami viszont vagy városrendezési akadályokba ütközne, vagy egy 50-100 lakásos tömbháznál technikai problémákat vetne fel (az összes lakót meg kellene győzni, átmenetileg átköltöztetni, stb.)

    Új Mammut születhet

    Legerősebben a fejlesztési telkek drágulhatnak a négyes metró vonala mentén – mondták el kérdésünkre a DTZ Hungary szakemberei is, hozzátéve, hogy a meglévő irodák árait – elsősorban a túlkínálat miatt – nem fogja felverni a metró, viszont könnyebb lesz majd kiadni azokat. A DTZ Hungary meglátása szerint viszont a megállók szűkebb vonzáskörzetében a lakásárak is megugorhatnak. Leginkább talán a Rákóczi tér környékén – véli Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője is -, miután ez a rész ma kifejezetten rossznak számít. A budai oldalon, a 4. metró nyomvonalán azonban már ma is keresettek és túlárazottak a lakások, ezért aligha nőhetnek ugrásszerűen a négyzetméterárak. Legfeljebb a kelenföldi paneleket emelheti ki a sorból a metró, miután több szempontból előnyösebbé válnak az ugyanakkor épült, ám Pesten és semmivel sem jobban megközelíthető (például az Újpesti) telepeknél.

    A kereskedelmi-, üzleti célú nagyberuházásokra alkalmas telkek értéke fog viszont jelentősen megemelkedni Kelenföldön, a Móricz Zsigmond körtéren és a Budai Skálához közel – mondja a szakember -, és akár egy, a Moszkva térhez hasonló új „Mammut-negyed" is kialakulhat. Konkrét árbecslésekbe persze senki nem mer bocsátkozni. Azért sem, mert hosszú távú projektről lévén szó, a kereslet-kínálati viszonyok is másképp alakulhatnak 5-10 év távlatában. Ráadásul – jegyzi meg Valkó Dávid -, a belvárosi áremelkedések metró nélkül, maguktól is lezajlanának, illetve az elmúlt években részben le is zajlottak. Abban azért mindenki egyetért, hogy egy ilyen komoly infrastrukturális beruházás a lakó- és ipari ingatlanok piacán legalább az aktivitást fokozhatja.

    <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=0><TBODY><TR><TD class=cim10>
    A tervezett útvonal
    </TD></TR><TR><TD vAlign=top align=left width=130>• Kelenföldi pályaudvar
    • Tétényi út – Etele út
    • Móricz Zsigmond körtér
    • Szent Gellért tér
    • Fővám tér
    • Kálvin tér
    • Rákóczi tér
    • Népszínház utca, Köztársaság tér
    • Baross tér
    </TD></TR></TBODY></TABLE>
     
  16. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Luxusadó - most már fizetni kell

    Szeptember 15-én jár le a luxusadó-befizetések határideje. A Pénzügyminisztérium tavaly még egymilliárd forintos adóbevételt prognosztizált, ám a tavaszi adóbevallások alapján a ténylegesen befolyó összeg várhatóan ennek töredéke lesz.

    Az idén év elején életbe lépett luxusadó első befizetési határideje szeptember 15-vel jár le. A FigyelőNet megkeresésére Deli Lajos, a Fővárosi Önkormányzat adóügyosztály vezetője egyelőre nem kívánta kommentálni, hogy hányan fizették be eddig az új adófajtát Budapesten (ahonnan a luxusadó-bevétel legnagyobb hányadát várják - a szerk.), illetve milyen aktivitással érkeznek a befizetések. Adatokat – mint fogalmazott – csak a feldolgozást követően, szeptember 18-19. után tud mondani.

    Többet vártak

    Budapesten az idei bevallások alapján több mint négyszázan rendelkeznek luxusingatlannal, ennek alapján az önkormányzat a korábbi nyilatkozatok szerint 95 millió forint adóra számít. Az adatok szerint a főváros 8 kerületében vannak adóköteles épületek, a legtöbb a II. és a XII. kerületben.

    A törvény szerint luxusadót a 100 millió forint feletti, magánszemély tulajdonában lévő lakóingatlan után kell fizetni, az adó mértéke a 100 millió feletti rész 0,5 százaléka. Tavaly, a jogszabály elfogadásakor a Pénzügyminisztérium előzetesen azzal számolt, hogy 10 ezer adóköteles lakóingatlan és nyaraló van az országban - ennek fele a fővárosban -, s az önkormányzatok összesen egymilliárd forint bevételre számíthatnak ebből az adónemből.

    Kijátszható

    Az akkori prognózisok és a tavaszi bevallások alapján számítható érték közötti jelentős eltérés egyrészt magyarázható azzal, hogy új adónemről volt szó, másrészt elképzelhető, hogy a 100 millió forintot meghaladó értékű ingatlantulajdonosok egy része szándékosan bújt ki az adó hatálya alól. Harmadrészt a jogszabály könnyen kijátszható: például ha egy épületben két, műszakilag önálló lakás kialakítható, akkor az társasházzá alakulva kikerülheti a luxusadó-fizetést. Azok az érintettek, akik elmulasztják a bevallást, illetve az adó megfizetését, az adó mértékén felül százezer forintos bírsággal is sújthatók.

    A luxusadó május 2-i bevallási határidejére a Fővárosi Önkormányzathoz 121 bevallás érkezett. Akkor májusban, Deli Lajos lapunknak nyilatkozva elmondta, hogy 25 millió forintban állapította meg Budapestről a hozzájuk befutott bevallások együttes összegét.

    A hazai adózási gyakorlatnak megfelelően a luxusadózók többsége az utolsó napon tett eleget kötelezettségének, hiszen május 1-jén 48, míg a bevallás határidejének a napján 73 bevallást regisztrált a fővárosi önkormányzat.

    A törvényről

    A 2006. január 1-jével életbe lépett luxusadót 2005. november 7-én szavazta meg az Országgyűlés. Az ingatlan értékét az alapterülete, az önkormányzati rendeletben megszabott négyzetméterenkénti forgalmi érték, illetve a különféle korrekciós tényezők, egyebek között a komfortfokozat határozza meg. (Az adó alapjának meghatározásakor a kiegészítő helyiségek - például a műhely vagy a szárító -, valamint a lakó&shy;épületrészek alapterületét (medence, szauna, garázs) nem kell figyelembe venni.) Az adó a 100 millió forintot meghaladó forgalmi értékű ingatlanok 100 millió forint fölé eső részének 0,5 százaléka. Az adót - a helyi adókhoz hasonlóan - évente kétszer, március 15-ig, illetve szeptember 15-ig kell fizetni. Kivétel ez alól az idei esztendő, amikor is május 1-ig (illetve munkaszüneti nap lévén, május 2-ig) kellett a bevallásokat, és szeptember 15-ig kell a befizetéseket teljesíteni.
     
  17. Forgoszel

    Forgoszel Állandó Tag

    Nincs lakásmaffia, csak csalók

    Magyarországon nincs lakásmaffia a szakértők egybehangzó állítása szerint. Országszerte működnek azonban különböző, ingatlancsalásokra szakosodott szervezeti csoportok. A szakértők azonban abban egyetértenek, hogy a bűnmegelőzés leghatékonyabb eszköze a széles körű nyilvánosság lehet.

    Napjaink egyik továbbra is jogos aggodalmat kiváltó társadalmi problémája az úgynevezett lakásmaffia bűnözés terjedése. Az Országos Kriminológiai Intézet (OKRI) által készített tanulmányok alapján megállapítható, hogy e bűnözési szindróma nem csupán a fővárosra és környékére korlátozódik – noha itt tartják számon a legtöbb esetet. A szakértők szerint nem beszélhetünk egy, az egész országot behálózó lakásmaffiáról, helyette számos „megyei” maffiacsoport ténykedik. Tagjaik között egyaránt megtalálhatók írástudatlan felhajtók, ingatlanközvetítők, jómódú befektetők, önkormányzati lakásügyi előadók és ügyvédek. Az adatokból az is kitűnik, hogy míg a lakással kapcsolatos bűncselekmények a kilencvenes évek elején alig fordultak elő, addig az évtized közepétől drasztikusan elszaporodtak, a rendszerváltást követő lakásprivatizáció ugyanis szélesre tárta a kaput a zavarosban halászók számára, majd az 1999-es csúcsot követően számuk évről évre csökkent.

    Az ingatlancsalók trükkjei: áleladók, hitelezők, emberbarátok

    A pénteken az OKRI által tartott konferencián – ahol bemutatták a lakásmaffiáról szóló szakkönyvet is – elmondták, a legáltalánosabb módszer szerint a lakásmaffia felhajtói önkormányzatok szociális osztályain, karitatív intézményeknél, orvosnál, parkban ismerkednek, érdeklődnek segítségre szoruló, idős, egyedülálló emberek után, majd albérlőként, eltartóként vagy baráti alapon beköltöznek hozzájuk, és adásvételi szerződés aláírására veszik rá őket. Másoknak „kedvező” lakáscserét ajánlanak fel. Az is előfordul, hogy a kisvállalkozóknak kölcsönt kínálnak, végül a hiteltörlesztés elmaradása miatt érvényesítik az ingatlanra bejegyzett jelzálogjogot. Más elkövetők ismerőseiket kérik fel, adják rövid időre hitelfedezetként lakásukat, végül az adósságtörlesztés elmaradása miatt a kezes ingatlanát elárverezik, a bűnelkövetők pedig „távol tartva” a többi licitálót szinte ingyen szerzik meg az ingatlant. Ezen kívül léteznek úgynevezett áleladók is: előfordul, hogy valaki kibérel egy ingatlant, majd megszerezvén a tulajdonos adatait, hamisított okiratok felhasználásával eladja az ingatlant – akár többször is. A legújabb módszer szerint beteg, magatehetetlen embereket keresnek fel kórházakban a lakásmaffia tagjai, és a kórházi alkalmazottak közreműködésével íratják alá velük az adásvételi szerződéseket. Póczik Szilveszter, a lakásmaffiáról szóló kötet egyik szerkesztője arra hívta fel a figyelmet, hogy a primitív lakásmaffiás cselekmények helyét hamarosan a nyugat-európai mintán alapuló, bonyolult elkövetési módok vehetik át.

    A bizalom ára

    Nagy László Tibor, az OKRI munkatársa szerint a legnagyobb problémát a bizonyítási nehézségek okozzák. A hajdani lakástulajdonos ugyanis valóban aláírt minden dokumentumot, gyakran ügyvéd előtt, így reménye sincs igazolni, hogy nem tudta, mi állt a papírokon. „Gyakran az eljárások megszüntetésére vagy a terheltek felmentésére kerül sor, ami irritálja a társadalom igazságérzetét” – véli a szakértő. A lakásmaffia jellegű bűncselekmények oksági tényezői között szerinte kiemelkedő jelentőségű a sértettek közrehatása, valamint az ügyvédek szerepe.

    A szakértők szerint az ingatlancsalások jogban járatlan áldozatai sokszor a jogász vagy hivatalnok megbízhatóságára építve olvasatlanul írnak alá szerződéseket, nem tekintenek bele az ingatlan-nyilvántartásba, annak rendezetlenségét adott helyzetként könyvelik el. Gyakran – különösen a vételár átadásával kapcsolatban – utólag bizonyíthatatlan szóbeli ígéretekre hagyatkoznak, máskor engednek a "ritka jó üzlet" csábításának. Dobrodinszky Dénes ügyvéd szerint a megoldás az lenne, ha az ingatlanügyletek során mindkét ügyfelet saját, külön jogásza képviselné. „A két ügyvéd ugyanúgy összejátszhat” – állítja ezzel szemben Devánszkiné Molnár Katalin, a lakásmaffia-tevékenységet feltáró parlamenti albizottság 2002 és 2004 között tevékenykedő elnöke.

    Lakásmaffia-ellenes jogszabályok

    Bár a lakásmaffia bűnözés okait kutató szakértők minduntalan rámutattak arra, hogy a lakástulajdonosok óvatlansága, hiszékenysége mellett egyes jogszabályok is a lakásmaffiának kedveznek, hathatós intézkedésekre csupán az utóbbi két évben került sor. Az egyik legfontosabb talán a január elsején hatályba lépett ingatlan-nyilvántartás szabályairól szóló törvény módosítása. A változtatás egyik fő pontja, hogy a földhivatalnak ellenőriznie kell, kik azok, akik be szeretnének tekinteni egy tulajdoni lapba – addig ugyanis bárki ingyen és nyomtalanul megnézhette bármelyik ingatlan tulajdoni lapját.

    A lakástörvény 2006. március 31-étől hatályos módosítása értelmében csak írásban lehet érvényes lakásbérleti szerződést kötni. A rendeltetésszerű használat ellenőrzésére vonatkozó szabályok bevezetése a korábbi visszaélések – az önkormányzati lakások átjátszása, a bérleti jog illegális eladása – kiküszöbölését célozzák. A többoldalú ellenőrzés érdekében a kormány még 2005 augusztusában kiszélesítette a Takarnet felhasználói körét, fizetség ellenében például a bankok, közigazgatási intézmények, önkormányzatok, közjegyzők, ügyvédi irodák számára is lehetővé vált a földhivatali adatbázisokhoz történő hozzáférés. Emellett a hivatal éves díj ellenében e-mailen értesítést küld, ha az ügyfél ingatlanának tulajdoni lapjára bejegyzési – valamilyen változtatás iránti – kérelem érkezik. E szolgáltatás lehetőségével azonban igen kevesen élnek – sajnálkozott Kőszegi Gábor, a Fővárosi Kerületek Földhivatalának hivatalvezetője.

    További intézkedések kellenek

    „Forduljon szociológusához, kriminológusához” – javasolja Finszter Géza, az OKRI osztályvezetője a lakásmaffia jellegű bűncselekmények kiküszöbölésében illetékes jogalkotóknak és jogalkalmazóknak. „Bár a jogi környezet módosítása gyakorlatilag lezárult és a problémák nagy részére megoldást nyújtott, vannak még hiányosságok. A kormányzat adós maradt például a jogügyletek biztonságát megerősítő törvénycsomag elfogadásával, valamint az áldozatok méltányos megsegítésének megfelelő szabályozásával. A 2006. január 1-től hatályos, erre vonatkozó törvény ugyanis kizárólag az erőszakos bűncselekmények áldozatait karolja fel, és őket is csak szigorú korlátok között” – nyilatkozta Dunavölgyi Szilveszter, a kötet másik szerkesztője a FigyelőNetnek.

    Nem elég azonban a jogszabályi környezetet rendezni. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint a Kaptár alosztály esete, amely kellő infrastruktúra hiányában nem tudott kiemelkedő sikereket elérni a lakásmaffia-ügyek felgöngyölítésében. A BRFK ingatlancsalásokkal foglalkozó csoportjának 2001-ben történt felállítása „elég nagy öngól volt” – mondta Sári Mónika, a Kaptár volt vezetője. Kijelentését azzal indokolta, hogy a kezdetben átvett ötszáz ügy mellé rövid időn belül beérkező újabb több száz bejelentésből adódó feladattal már nem volt képes megbirkózni a mindössze 16 főből álló osztály. Rontotta a hatékonyságot az is, hogy a csoport országos helyett végül csak budapesti hatáskörű lett – tette hozzá a főnyomozó. Azt mindenesetre Finszter Géza is megállapítja, hogy „a magyar bűnüldözés és igazságszolgáltatás gyakorlatában további reformokra van szükség”.

    Tájékoztassanak!

    A harmadik, egyben legfontosabb tennivalót a lakáscsalások megelőzése terén a nyilvánosság megteremtése, és ezen keresztül a lakosság felelősségteljes magatartásának kialakítása jelenti a konferencia résztvevői szerint. „A tájékoztatás fontos mind az eddigi eredmények megismertetése, mind a bűnmegelőzés szempontjából. Ehhez viszont az kellene, hogy az illetékes kormányzati szervek tegyenek eleget az előírt tájékoztatási kötelezettségüknek” – mondta Dunavölgyi Szilveszter a lapunknak.
     
  18. farkas

    farkas Állandó Tag

    Az arak emelkednek de ki fogja megvenni a hazakat?
     
  19. farkas

    farkas Állandó Tag

    Ismerek eggy holgyet otthon uj lakasokat epit a csaladonn belul ha valakit erdekel szivesenn elkuldom az E-mail cimet
     
  20. farkas

    farkas Állandó Tag

    tothek a panel hazak valoban olcsobbak de a havi rezsijuk joval magasabb mint a csaladi hazake
     

Megosztás